Wer eine Immobilie auf Kredit erwirbt, muss zusätzlich zu den eigentlichen Investitions- auch noch die Finanzierungskosten tragen. Die Gesamtkosten setzen sich somit aus dem Kaufpreis und den Kosten für dessen Vorfinanzierung durch die Bank zusammen. Da sich eine Immobilienfinanzierung in der Regel über einen sehr langen Zeitraum erstreckt, macht es wenig Sinn, die Gesamtkosten als Summe der vom Kreditnehmer zu entrichtenden Raten zu ermitteln. Vielmehr wird der künftige Zahlungsstrom des Darlehens auf dien Gegenwert abdiskontiert. Der so ermittelte Wert wird als Finanzierungspreis zu Gegenwartskosten oder als Barwertpreis bezeichnet. Die Barwertkosten bieten einen verlässlichen Indikator für den Aufschlag auf den Marktpreis bzw. die Herstellungskosten, der durch die Finanzierung anfällt. Die Höhe dieses Aufschlags richtet sich nach dem Zinsniveau bei Kreditaufnahme, dem für die Finanzierung zur Verfügung stehenden Eigenkapitalanteil und der Bonität des Kreditnehmers. Darüber hinaus ist auch der anfängliche Tilgungssatz von Bedeutung. Im Einzelnen wirken sich die vorstehenden Parameter wie folgt auf die Barwertkosten aus: Je höher der Zins am Kapitalmarkt bei Kreditaufnahme ist, desto höher sind auch die Finanzierungskosten. Ein hoher Eigenkapitalstock und eine gute Bonität wirken sich günstig auf die Kosten aus. Eine zügige Tilgung (und damit ein hoher anfänglicher Tilgungssatz) ist ebenfalls günstig für die Gesamtkosten.
Anhand der Barwertkosten kann bemessen werden, ob eine Finanzeirung sinnvoll erscheint oder nicht. Mitunter können die Kosten für die Finanzierung so hoch ausfallen, dass von einem Erwerb abzuraten ist. Dies ist insbesondere in Hochzinsphasen und bei Kreditnehmern mit wenig Eigenkapital und einer mittelmäßigen Bonität der Fall. Die durch diese Konstellation entstehenden Finanzierungsrisiken werden von der Bank eingepreist und führen zu höheren Kosten.
Die Barwertkosten finden in der privaten Baufinanzierung nach wie vor zu wenig Berücksichtigung. Bei der Konzeption aber kann diese Größe eine wertvolle Entscheidungshilfe bieten. Aber weder Banken noch Makler beziehen die Barwertkosten einer Immobilienfinanzierung in ihre Beratungen des Kunden mit ein.