Haus kaufen ohne Eigenkapital

Wie Sie ein Haus kaufen ohne Eigenkapital. Alle Fakten zur Vollfinanzierung sowie unser Rechner zur Prüfung der Machbarkeit.

Haus oder Wohnung ohne Eigenkapital finanzieren

Ersparnisse sind keine Voraussetzung, um ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Viele Hauskäufer erhalten trotz fehlendem Eigenkapital die Zusage für eine Finanzierung. Allerdings will die Baufinanzierung ohne Eigenkapital gut vorbereitet sein.

Bedeutung des Eigenkapitals bei der Baufinanzierung

Natürlich sollte – sofern möglich – Eigenkapital der Hausfinanzierung eingesetzt werden. Hierfür sprechen gleich zwei Gründe.

Verringerter Finanzierungsbedarf: Je mehr Eigenmittel in die Finanzierung fließen, desto geringer ist der Bedarf an Fremdkapital. Eine verringerte Darlehenssumme führt wiederum zu niedrigeren Zinskosten.

Anforderung der Banken: Noch immer gibt es Banken, die keine Vollfinanzierungen anbieten und deshalb auf den Einsatz von Eigenkapital bestehen.

Grund dafür ist das finanzielle Risiko. In diesem Zusammenhang wird gerne von der 80 Prozent Grenze gesprochen. Früher war es tatsächlich so, dass die meisten Geldinstitute maximal 80 Prozent des Kaufpreises finanzierten. Heute ist die Situation anders, der Eigenkapitalanteil muss nicht mehr zwangsläufig 20 Prozent oder mehr betragen. Viele Menschen können vollfinanzieren und so den Kaufpreis oder sogar mehr Kosten mit dem Hypothekendarlehen abdecken.

Tipp: Eigenkapital lässt sich nicht nur in monetärer Form einbringen. Einige Banken rechnen auch Eigenleistungen an. Diese sind auch unter dem Begriff Muskelhypothek bekannt. Hierunter sind Lohnkosten von Bau- oder Modernisierungsarbeiten zu verstehen, welche der Hauskäufer einspart, indem er sie selbst erbringt. Allerdings ist zu bedenken, dass viele Geldinstitute die Eigenleistungen nur zur Hälfte anrechnen. Dann ist der Differenzbetrag durch Eigenkapital abzudecken oder er wird finanziert.

Vollfinanzierung – Was Banken darunter verstehen

Hauskäufer und Banken definieren den Begriff Vollfinanzierung unterschiedlich. Käufer meinen, sie könnten sämtliche Kosten des Immobilienerwerbs mit dem Immobiliendarlehen abdecken. Banken interpretieren diese Darlehensform jedoch oft anders. Nachfolgend haben wir drei verschiedene Begriffsdefinitionen einer Voll- bzw. Komplettfinanzierung erläutert.

Variante 1: Beleihungswert zu 100 Prozent finanzieren

Die Beleihung (auch Beleihungsauslauf genannt) drückt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Objektwert aus. Einige Banken finanzieren den Beleihungswert zu 100 Prozent. Allerdings wird bei der Ermittlung des Beleihungswerts gerne ein Sicherheitsabschlag (meist ca. 10 Prozent) auf den vorgenommen. Somit wird Eigenkapital bei dieser Finanzierungsart zwingend vorausgesetzt.

Beispiel zur Ermittlung des Beleihungswerts
Kaufpreis der Immobilie: 240.000 Euro
Sicherheitsabschlag: 10 Prozent
Beleihungswert: 216.000 Euro (Berechnung: 240.000 – 24.000)

Somit müsste der Hauskäufer trotz 100 Prozent Finanzierung dennoch 24.000 Euro Eigenkapital aufgewenden.

Variante 2: Finanzierung des gesamten Kaufpreises

In diesem Fall wird der tatsächliche Kaufpreis in voller Höhe finanziert. Allerdings hat auch diese Form der Komplettfinanzierung ihre Tücken. Kernproblem sind die Erwerbsnebenkosten. Sie bleiben unberücksichtigt, d.h. der Immobilienkäufer muss trotzdem Eigenkapital einsetzen.

110 Prozent Finanzierung

Zur Lösung dieses Problems bieten ausgewählte Geldinstitute eine 110 Prozent Finanzierung an. Ob als Basiswert ein ggf. geminderter Beleihungswert oder der Immobilienpreis heranzuziehen ist, hängt vom Finanzierungsangebot ab. Im Regelfall ist es jedoch möglich, Kaufpreis und Kaufnebenkosten zu finanzieren. Allerdings sind die Nebenkosten meist eng kalkuliert, d.h. ein Makler sollte möglichst nicht eingebunden sein.

Übersicht: Nebenkosten beim Immobilienerwerb

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent (je nach Bundesland)
• Notar und Grundbuchamt: 1,5 Prozent (beide zusammen)
• ggf. Immobilienmakler: ca. 3 bis 6 Prozent

Hinweis: Bemessungsgrundlage bildet jeweils der im Notarvertrag stehende Kaufpreis

Einfluss von Eigenkapital auf die Konditionen

Je niedriger die Beleihung, desto sicherer ist die Finanzierung aus Sicht der Bank. Deshalb wird der Eigenkapitaleinsatz belohnt: Je mehr Eigenmittel in die Baufinanzierung fließen, desto besser die Konditionen.

Bei den meisten Banken ist der Top-Zins ab einem Eigenkapitaleinsatz von 40 Prozent erhältlich. In anderen Worten: Der Beleihungswert darf nicht mehr als 60 Prozent betragen. Bei einem Wert von 80 Prozent gelten üblicherweise Standardkonditionen. Liegt er höher, wird ggf. ein Zinsaufschlag fällig.

Aufgrund dieses Aufschlags wird in einigen Ratgebern die Empfehlung ausgesprochen, von der Vollfinanzierung die Finger zu lassen. Allerdings ist das eine stark verallgemeinerte Aussage. Wer ein Haus kaufen und ohne Eigenkapital finanzieren möchte, muss individuell prüfen, wie es um die Konditionen steht. Außerdem sind die Rahmenbedingungen nicht außer Acht zu lassen.

Zinssatz im Vergleich: Es sollte in jedem Fall ein Baufinanzierungsangebot eingeholt werden. Anschließend wird geprüft, wie der gebotene Zins im Vergleich zu den marktüblichen Hypothekenzinsen abschneidet.

Marktsituation: Ebenso spielt der Zinsmarkt eine große Rolle. Wenn er sich in einer Niedrigzinsphase befindet, bleibt die vollfinanzierte Immobilie eine Option. Natürlich könnte noch einige Jahre lang gespart werden. Aber womöglich steigen die Marktzinsen, wodurch die spätere Finanzierung im Vergleich teurer wird.

Opportunitätskosten: Wer nicht im Eigenheim wohnt, zahlt Miete. Dennoch kann die Monatsrate einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital niedriger als die Mietzahlung bemessen sein.

Diese Banken bieten Baufinanzierungen ohne Eigenkapital an

Welche Bank eine Komplettfinanzierung oder gar 110 Prozent Finanzierung anbietet, lässt sich pauschal nicht sagen. Insgesamt hat sich der Markt in den vergangenen Jahren jedoch stark verändert. Aufgrund des gestiegenen Wettbewerbs ist das Spektrum an Finanzierungsmöglichkeiten größer geworden.

Es ist gut möglich, dass Regionalbanken, wie z.B. Volksbanken oder Sparkassen, mit einer Darlehensvergabe einverstanden sind. Ob dort die besten Konditionen locken, lässt sich jedoch erst nach einem Vergleich mit unserem Hausfinanzierung Rechner sagen. Immerhin gibt es inzwischen mehrere Direktbanken, die Vollfinanzierungen zu Top-Konditionen anbieten.

Konditionsvergleich und Machbarkeit Nutzen auch Sie unseren Vergleich für Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital. Wir prüfen Ihr Vorhaben und unterbreiten Ihnen gerne ein maßgeschneidertes Baufinanzierungsangebot. Vergleich anfordern

Voraussetzungen für die Darlehenszusage

Banken müssen ihre Hypothekendarlehen gewissenhaft vergeben. Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind sie gesetzlich zu einer peniblen Kreditprüfung verpflichtet. Die Prüfung muss ergeben, dass sich ein Darlehensnehmer jetzt und aller Voraussicht nach auch in Zukunft in der Lage befindet, sein Darlehen sicher zurückzuzahlen.

Als Folge sind die Finanzen eines jeden Antragstellers genau zu prüfen. Im Fokus stehen diese wesentlichen Bonitätsmarkmale:

• Einkommen: Es müssen nachhaltige Einkünfte existieren.
• Verbindlichkeiten: Finanzielle Verpflichtungen müssen überschaubar sein.
• Schufa: Kein negativer Eintrag, am besten eine durchgehend positive Kredithistorie.

Die Bank stellt eine Haushaltsrechnung auf, d.h. sie ermittelt Einnahmen und Ausgaben. Wohnnebenkosten, Kreditraten oder Unterhaltsverpflichtungen schmälern das zur Verfügung stehende Einkommen. Nach Abzug dieser Ausgaben muss es immer noch möglich sein, die Monatsraten sicher aufzuwenden. Leichtes Spiel haben meist Doppelverdiener, weil im Falle von Arbeitslosigkeit noch ein weiteres Einkommen besteht. Zudem ist der finanzielle Spielraum meist größer.

Ergänzend wird die Vermögenssituation überprüft. Andere Vermögenswerte (besonders Immobilienvermögen) können die Bonität für den Kredit verbessern. Allerdings werden auch Verbindlichkeiten ermittelt, wie z.B. Kreditschulden.

Außerdem kommt der zu finanzierenden Immobilie eine hohe Bedeutung zu. Aus Sicht der Bank verkörpert sie die größte Sicherheit. Sie bildet den Gegenwert zum Darlehen und wird mittels Grundschuld besichert. Es gilt: Je attraktiver die Immobilie, desto eher erfolgt die Finanzierungszusage. Objekte aus Zwangsversteigerungen werden manchmal kritisch betrachtet. Gerade hier ist es sinnvoll, sich bei der Suche nach dem richtigen Finanzierungspartner von einem unabhängigen Experten beraten zu lassen.

Tipps für die Finanzierungszusage

Die Chancen auf eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital lassen sich mit den folgenden Tipps verbessern.

Eigenkapital beschaffen

Mit etwas Glück muss nicht lange gespart werden, um etwas Eigenkapital zu bilden. Außerdem ist es ggf. möglich, ein kleines Finanzpolster zu bilden, indem beispielsweise das Auto verkauft bzw. ein Umstieg auf einen kleineren Pkw erfolgt. Vielleicht sind auch die Eltern dazu bereit, eine kleine Schenkung zu tätigen und somit Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung beizusteuern.

Zumal Eigenkapital nicht nur die Aussicht auf eine Darlehenszusage verbessert. Ein finanzieller Puffer ist immer gut, um unerwartete Kosten abzufedern.

Prüfen, ob Eigenleistungen möglich sind

Je nach Vorhaben bietet sich ggf. die Möglichkeit, bestimmte Arbeiten selbst durchzuführen. Mit etwas Glück lässt sich eine Muskelhypothek erbringen, um damit die Beleihung zu verbessern.

Erwerbsnebenkosten senken

Hohe Nebenkosten, die ggf. mit Eigenkapital abzudecken sind, könnten die Machbarkeit der Finanzierung gefährden. Unter Umständen findet sich ein Weg, die Erwerbsnebenkosten zu senken. Wer z.B. beim Hauskauf die Küche vom Objektwert herausrechnet, kann die Grunderwerbsteuer zu senken. Allerdings ist zu prüfen, ob und wie sich dies auf die Beleihung auswirkt.

An die Anschlussfinanzierung denken

Vielen Hauskäufern geht es nur um die sofortige Machbarkeit. Doch sie sollten auch an die Zukunft denken. Deshalb ist es umso wichtiger, sich gegen einen möglichen Zinsanstieg abzusichern. Kurze Zinsbindungsfristen mögen zwar niedrige Kreditzinsen in Aussicht stellen. Aber dafür steht die Anschlussfinanzierung umso früher an.

Besonders riskant finanzieren diejenigen, die sich lediglich auf die Mindesttilgung beschränken und einige Jahre später ihre Finanzierung mit hoher Restschuld fortsetzen. Mittels Volltilgung oder zumindest einer erhöhten Anfangstilgung ist es möglich, die Rückzahlung zu beschleunigen. Ebenso kann eine lange Zinsfestschreibung erstrebenswert sein.

Rechner für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital

Oft ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gleich bei mehreren Banken möglich. Mit unserem Rechner kommen Sie der zinsgünstigen Vollfinanzierung einen großen Schritt näher. Wir prüfen Ihr Vorhaben und zeigen, welche Konditionen erhältlich sind.

Im ersten Schritt erfolgt die Prüfung der Machbarkeit. Im Rahen der Finanzierungsprüfung ermittelt Ihr individuell zugeteilter Finanzierungsberater, ob und bei welchen Banken eine Finanzierung erfolgen kann. Gerne leistet er auch Unterstützung bei der Finanzierungsoptimierung. Kleine Änderungen können dazu führen, dass die Bank eine Zusage erteilt oder einen besseren Zinssatz gewährt.

Für den Zugriff auf beste Konditionen holen wir Finanzierungsangebote von mehr als 300 Banken ein. Sofern Sie möchten, prüfen wir sogar, ob eine KfW Förderung möglich ist und somit ein attraktives Förderdarlehen zur Verfügung steht. Die gesamte Beratung ist unabhängig, d.h. sie ist neutral und erfolgt außerdem kostenfrei. Selbstverständlich berücksichtigen wir dabei die Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

Konditionsvergleich und Machbarkeit Sie möchten ohne Eigenkapital ein Haus kaufen oder eine Wohnung finanzieren? Nutzen auch Sie unseren Rechner für Hausfinanzierungen. Wir optimieren Ihre Finanzierung und unterbreiten Ihnen gerne ein maßgeschneidertes Baufinanzierungsangebot. Vergleich anfordern