Zinsspanne

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Als Zinsspanne wird ganz allgemein die Differenz zwischen zwei prinzipiell beliebigen Zinssätzen bezeichnet. Es kann sich bei der Zinsspanne so beispielsweise um die Differenz zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Zinssatze eines Angebots handeln. Welcher Zins dann gilt, richtet sich nach den individuellen Gegebenheiten. So kann eine Bank etwa festlegen, dass der Zinssatz für Immobilienfinanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent zwischen 4 und 6 Prozent im Jahr liegt. Die Differenz zwischen diesen beiden Zinssätzen ist dann die Zinsspanne. Welchen Zins der Kreditnehmer erhält, richtet sich dann nach Kriterien wie Bonität, der Art und der Lage des Objektes und dem Ausgang der Verhandlungen.

Eine andere Interpretation der Zinsspanne betrifft die Differenz zwischen Soll- und Habenzinsen. Sie kann leicht errechnet werden, indem der Kreditzins einer Bank mit deren Anlagezinsen – z.B. im Festgeldbereich – verglichen wird. Eine sehr große Zinsspanne deutet darauf hin, dass die Bank ihre Konditionen wenig kundenfreundlich gestaltet. Möglicherweise steht sich nicht ausreichend im Wettbewerb zur Konkurrenz. Besonders große Zinsspannen finden sich deshalb häufig bei regionalen Banken. Eine geringe Zinsspanne, die sehr häufig bei Direktbanken ohne eigenes Filialnetz zu finden ist, kann hingegen als Hinweis auf eine günstige Kostensituation und eine wettbewerbsorientierte Preispolitik gedeutet werden.

Kreditnehmer sollten bei Banken mit einer sehr großen Zinsspanne immer besonders aggressiv versuchen, zu verhandeln und dadurch den Zinssatz zu reduzieren. Oft lassen sich so die Konditionen erheblich verbessern. Nicht selten werden Rabatte von 0,5 Prozentpunkten ausgehandelt, die dann im Laufe der Zeit zu einer Ersparnis im fünfstelligen Euro-Bereich führen können.

Eine dritte und recht selten geläufige Interpretation der Zinsspanne betrifft die Differenz zwischen den Zinssätzen von lang- und kurzfristigen Krediten. Es handelt sich bei dieser letztlich um die Zinsspanne, die durch die Zinsstruktur verursacht ist. Sie wächst dann in der Regel, je länger der Betrachtungszeitraum ausgedehnt wird.

Zinsprognose

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Eine Zinsprognose versucht, die künftige Entwicklung der Zinsen für Hypothekenkredite vorherzusagen. Wie jede auf die Zukunft ausgerichtete Aussage ist auch die Zinsprognose ihrer Natur nach sehr unsicher. Zinsprognosen werden von Banken, Versicherungen sowie von Wirtschaftsforschungsinstituten und Analysten publiziert. Dabei kommen verschiedene Variablen zum Einsatz. Dazu gehören geldpolitische Elemente ebenso wie konjunkturelle Rahmendaten.

In der Regel steigen Zinsen dann dauerhaft an, wenn die Konjunktur gut läuft. Dann steigt die Nachfrage nach Krediten, was die Preise – also die Zinsen – treibt. Zudem steigt in einem Aufschwung in der Regel auch die allgemeine Teuerungsrate an. Dies veranlasst die Zentralbank zu einer restriktiven Geldpolitik, die steigenden Zinsen förderlich ist. Umgekehrt sinken in konjunkturellen Schwächephasen die Zinsen am Hypothekenmarkt regelmäßig, weil die Nachfrage nach Krediten sinkt und die Notenbank den Leitzins verringert. Der Leitzins ist allerdings nicht die wesentliche Größe für die Entwicklung der Zinsen am Markt für Immobilienkredite. Diese werden vornehmlich von der Entwicklung am Anleihemarkt beeinflusst. Banken refinanzieren sich bzw. die ausgereichten Kredite über den Bondmarkt. Sind an diesem die Kurse hoch, ist dies gleichbedeutend mit niedrigen Zinsen. Fallende Kurse am Bondmarkt hingegen implizieren auch steigende Zinsen für Kredite. Die zeitliche Verschiebung beläuft sich in der Regel nur auf wenige Wochen, weil Banken veränderte Bedingungen bei der Refinanzierung schnell an ihre Kunden weitergeben und sie in ihre Angebote einpreisen.

Die Zinsprognose kann für Bauherren von Bedeutung sein, weil sie mit etwas Glück einen günstigen Einstiegszeitpunkt für die Kreditaufnahme aufzeigt. Auch wenn wegen der Unsicherheit kaum der beste Zeitpunkt gefunden werden kann, lassen sich grobe Fehler durch eine gute Zinsprognose und deren Beachtung vermeiden. Insbesondere können Hochzinsphasen umschifft werden, wenn die Kreditaufnahme verzögert wird. Umgekehrt kann ein besonders günstiges Zinsniveau genutzt werden, um die Kosten einer Finanzierung niedrig zu halten. Ggf. können dann auch Forward-Darlehen zum Einsatz kommen.

Festgeldkonto

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Ein Festgeldkonto ist eine Sparkonto, das für einen bestimmten, zwischen Bank und Kontoinhaber zu vereinbarenden Zeitraum, abgeschlossen wird. Während dieses Zeitraums kann über das Guthaben nicht verfügt werden. Im Gegenzug garantiert die Bank dem Kontoinhaber zum Zeitpunkt des Abschlusses einen Zinssatz, der bis zur Freigabe des Kontos gilt. Somit weiß der Kontoinhaber von Anfang an, wie hoch die Verzinsung seiner Anlage ausfällt. Sie ändert sich auch dann nicht, wenn das Zinsniveau zwischenzeitlich deutlich steigt oder fällt.

Auf dem deutschen Markt können Festgelder mit einer Laufzeit von sieben Tagen bis hin zu zehn Jahren abgeschlossen werden. In der Regel fallen weder bei der Einrichtung eines Festgeldkontos noch bei dessen Führung Kosten an. Die Zinsen werden meistens bei Fälligkeit der Anlage dem Konto gutgeschrieben, wenn die Laufzeit weniger als ein Jahr beträgt. Bei längeren Laufzeiten erfolgt auch eine Gutschrift nach Ablauf eines Kalenderjahres, sodass sich für den Sparer ein günstiger Zinseszinseffekt ergibt. Es ist darüber hinaus möglich, bei langen Laufzeiten eine jährliche Ausschüttung der angelaufenen Zinsen zu vereinbaren.

Für den Bereich der privaten Baufinanzierung sind Festgeldkonten vor allem im Zusammenhang mit dem Ansparen von Eigenkapital von Bedeutung. Sie ermöglichen eine sichere Planung, weil der Zinssatz feststeht. Zudem gehören Festgelder zu den sichersten Anlagen überhaupt. Ein Kursrisiko besteht nicht und selbst im Fall einer Bankpleite sind die Guthaben über den Einlagensicherungsfonds geschützt. Dieser deckt 50.000 Euro je Kunde ab. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass Banken, die in Deutschland nur als Zweigniederlassung ohne eigene Banklizenz agieren, nicht dem deutschen Einlagensicherungsfonds angeschlossen sind. Die Einlagensicherung erfolgt dann über das jeweilige Heimatland.

Erträge die auf Festgeldkonten erzielt werden, unterliegen der Steuerpflicht. Wie für alle Kapitalerträge werden 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer einbehalten. Jeder Sparer verfügt über einen jährlichen Freibetrag in Höhe von 800 Euro, der durch die Erteilung eines Freistellungsauftrages geltend gemacht werden muss.

Risikohypotheken

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Risikohypotheken sind Immobilienkredite, die an Kreditnehmer mit einer schwachen Bonität und einer dementsprechend großen Ausfallwahrscheinlichkeit vergeben werden. Insbesondere in den USA werden seit den 90er Jahren Kredite massenhaft auch an Darlehensnehmer vergeben, die nach deutschen Standards keinen Kredit erhalten würden. Die besondere Schwierigkeit von Risikohypotheken betraf im Rahmen der Finanzmarktkrise 2008/2009 nicht nur US-Banken. Auch deutsche und europäische Institute litten unter erheblichem Abschreibungsbedarf, weil sie über den Kapitalmarkt an Risikohypotheken gelangt waren. Die Forderungen gegen Kreditnehmer mit geringer Bonität wurden im Vorfeld der Krise zu Paketen geschnürt und als verbriefte Anleihe am Finanzmarkt veräußert. Durch die hohe Komplexität der Papiere war es für einen sehr langen Zeitraum nicht möglich, den inneren Wert der Anleihen zu bemessen. Dadurch brach der Handel mit diesen Krediten praktisch zusammen.

Risikohypotheken waren eine der Ursachen für die Blase auf dem US-Immobilienmarkt. Dieser war bis 2006 von starken und sachlich nicht zu rechtfertigenden Preisanstiegen gekennzeichnet. Dadurch kam eine Spirale ins Rollen: Die steigenden Preise für Immobilien führten dazu, dass immer größere Kredite vergeben wurden. Oft mussten Kreditnehmer gar kein Eigenkapital einbringen. Auch Finanzierungen weit über 100 Prozent des Marktwertes waren üblich. Die lockere Kreditvergabe schuf künstliche Nachfrage am Markt, weil Haushalte, die sich unter normalen Bedingungen keine eigene Immobilie hätten leisten können, plötzlich zu Eigentümern aufstiegen. Als die durch Risikohypotheken geschaffene Blase plötzlich platzte, gaben die Preise massiv nach, weil nicht nur die Nachfrage einbrach, sondern auch gleichzeitig eine immense Ausweitung des Angebots stattfand, weil viele überschuldete Haushalte ihre Immobilien verkaufen mussten. Die sinkenden Preise und die sich häufenden Zahlungsstörungen führten zu einer Welle von Kreditkündigungen, die ihrerseits die Abwärtsspirale zusätzlich verschärften. Seit der Finanzmarktkrise steht die Praxis der Risikohypotheken und ihrer Verbriefung weltweit in der Kritik. Dennoch werden in den USA weiter Kredit auch an bonitätsschwache Kreditnehmer vergeben, wenn auch in geringerem Umfang und durch staatliche Garantien abgedämpft.

Ramschhypotheken

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Als Ramschhypotheken werden umgangssprachlich Darlehen an Eigentümer mit schwacher Bonität verstanden. Üblicherweise sind solche Hypotheken darüber hinaus nur unzureichend durch die damit finanzierte Immobilie abgesichert. Die Begrifflichkeit wurde im Zuge der Finanzkrise 2008/2009 populär und bezieht sich seitdem vor allem auf Immobilienkredite, die in den USA vergeben worden sind, als der dortige Immobilienmarkt sich in einer spekulativen Blasenbildung befand. Es wurden massenhaft Kredite an Privathaushalte vergeben, die aufgrund ihrer mangelnden Finanzkraft die Last der Hypotheken nicht schultern konnten. Zahlungsausfälle in großer Zahl waren die Konsequenz. Banken in der gesamten Welt litten erheblich unter den Ausfällen und den erforderlichen Wertberichtigungen.

Ramschhypotheken gelten deshalb als die Ursache für die weltweite Finanzkrise, die das Finanzsystem an den Rand des Abgrunds gedrängt hatte. Verschärft wurde die Problematik um die faulen Kredite durch die damals gängige Verbriefungspraxis. Banken lagerten die Hypotheken aus ihrem eigenen Geschäft aus, indem sie sie in Paketen zu Anleihen umwandelten, die dann über den Finanzmarkt verkauft wurden. Durch diese Praxis fanden sich die Ramschhypotheken nicht nur in den Bilanzen amerikanischer Banken, sondern in denen der Institute weltweit. Eine besondere Schwierigkeit war die hohe Komplexität der Anleihen. Es war für einen Zeitraum von mehreren Monaten praktisch nicht möglich, den inneren Wert der Papiere festzustellen, so dass zum einen besonders großer Wertberichtigungsbedarf bestand und zum anderen viele Banken Liquiditätsprobleme bekamen, weil sich die toxischen Wertpapiere nicht verkaufen oder beleihen ließen.

Ramschhypotheken wurden auch nach dem Höhepunkt der Finanzkrise nicht vollständig eliminiert. Das Prinzip der Verbriefung existierte weiterhin und auch Kredite an Schuldner mit schwacher Bonität wurden in den USA weiter vergeben, um den Häusermarkt zu stützen. Der amerikanische Staat übernahm allerdings die Ausfallrisiken, um das Finanzsystem nicht weiter zu belasten. In Deutschland ist das Phänomen – im Hinblick auf die direkte Kreditvergabe – weitaus weniger verbreitet, weil Banken einen größeren Eigenkapitalanteil und solidere finanzielle Verhältnisse voraussetzen.

Darlehensverkauf

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Banken sind berechtigt, die Forderungen aus Kreditverträgen an Dritte weiterzuverkaufen. Diese Praxis ist vor allem in den USA gängig, kommt aber auch in Deutschland zur Anwendung. Sowohl Banken des Privatsektors als auch Sparkassen verkaufen Kredite an Finanzinvestoren. Zwar steht diese Praxis seit der Finanzkrise 2008/2009 in der Kritik. Rechtlich ist sie aber nicht zu beanstanden, wie zuletzt der Bundesgerichtshof im Oktober 2009 urteilte. Der Verkauf eines Kredites muss dem Kunden aber mitgeteilt werden. Dies schreibt das im Jahr 2008 erlassene Risikobegrenzungsgesetz vor.

Wird ein Kredit an eine dritte Partei veräußert, ändert sich für den Kreditnehmer dadurch zunächst gar nichts. Insbesondere ist der neue Eigentümer des Darlehens nicht berechtigt, eine frühzeitige Kündigung ohne besonderen Grund einzuleiten, wenn die vertraglichen Pflichten seitens des Kreditnehmers erfüllt werden. Solange die Raten pünktlich bezahlt werden, muss also niemand, dessen Hypothekenkredit an einen Finanzinvestor verkauft wurde, um seine eigenen vier Wände bangen. Deutsche Banken verkaufen in der Regel nur notleidende Kredite. Ein Kredit wird dann als notleidend eingestuft, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht vertragsgemäß nachkommt und Zahlungsstörungen auftreten. In diesem Fall kann die Bank wie auch ein Finanzinvestor den Kredit aus besonderem Grunde kündigen, wie es jeder Darlehensvertrag vorsieht. Der Gesetzgeber schreibt allerdings einige Bedingungen vor, die erfüllt sein müssen, damit die Kündigung rechtens ist. So muss der Kreditnehmer gleichermaßen mit zwei Raten im Verzug sein und der Verzug muss sich der Höhe nach auf mindestens 2,5 Prozent des Kreditnennbetrages belaufen. Sind beide Bedingungen erfüllt und wurde der Verzug ausreichend angemahnt, kann die Bank eine Kündigung aussprechen. In der Regel erfolgt dies in Deutschland, während das Darlehen an eine dritte Partei verkauft wird.

Kreditverkäufe erfolgen immer in großen Paketen, in denen sich mehrere hundert oder auch tausend Darlehensverträge befinden. Es besteht die Möglichkeit, den Darlehensverkauf mittels einer Veräußerungsausschlussklausel im Vertrag zu unterbinden, wenn die Bank dem zustimmt. Dafür fallen allerdings häufig höhere Gebühren an.

Rentengarantiezeit

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Als Rentengarantiezeit wird ein Zeitraum verstanden, über den die im Rahmen eines Rentenvertrages vereinbarte Rente mindestens gezahlt werden muss. Die Rentengarantiezeit ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn der Rentenempfänger vor ihrem Ende verstirbt – dann nämlich haben seine Erben Anspruch auf die ausstehenden Rentenzahlungen. Beläuft sich die Rentengarantiezeit beispielsweise auf den Zeitraum vom 65. bis zum 75. Lebensjahr einer Person und verstirbt diese Person dann im Alter von 70 Jahren, haben die Erben das Recht auf die Fortführung der Zahlung über weitere fünf Jahre.

Die Rentengarantiezeit von Rentenverträgen verschiedener Art ist auch für die Bau- und Immobilienfinanzierung von Bedeutung. So kann eine solche Rentenzeit etwa vereinbart werden, wenn eine Immobilie verrentet wird. Bei solchen Verträgen übergibt der Eigentümer einer Immobilie das Objekt in den Besitz der Bank. Gleichzeitig lässt er sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Im Gegenzug zahlt die Bank dem Eigentümer bis zu dessen Lebensende eine monatliche Rente. Verstirbt der Eigentümer nun sehr früh, würde ohne eine Rentengarantiezeit der Kaufpreis aus Sicht der Bank sehr günstig ausfallen. Deshalb werden Mindestzahlungszeiträume vereinbart, über die die vereinbarte Rente in jedem Fall gezahlt wird.

Rentengarantiezeiten sind auch bei der privaten Altersvorsorge, die jeder Eigentümer verantwortungsbewusst betreiben sollte, von Bedeutung. Sie sind allerdings nicht bei jeder Renten- und Kapitallebensversicherung automatisch vorgesehen. Insbesondere bei staatlich geförderten Modellen wie der Rürup-Rente sind sie nicht vorgesehen, weil beim Ableben des Versicherten dessen Ansprüche der Versichertengemeinschaft zufallen. Es können allerdings Regelungen getroffen werden, die den Ehepartner absichern. Unabhängig davon, ob eine Immobilie verrentet wird oder eine Rente aus einer Kapitallebens- oder Rentenversicherung bezogen wird, sollte beim Verzicht auf eine Rentengarantiezeit eine höhere Rente möglich sein, weil der Rentengeber besser dasteht. Speziell bei Angeboten auf dem noch intransparenten Markt für Immobilienverrentungen sollte dieser Aspekt bei den Verhandlungen mit der Bank berücksichtigt werden.

Reverse-Mortgage

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Als Reverse-Mortgage werden im englischsprachigen Raum Kreditverträge bezeichnet, die dem deutschen Modell der Umkehrhypothek ähneln. Das Prinzip dieser Darlehen ist einfach: Der Eigentümer einer belastungsfreien Immobilie lässt sich von einer Bank einen Kredit auszahlen. Diese kann in Form eines Einmalbetrages ebenso erfolgen wie als monatliche Rente, die über einen bestimmten und genau definierten Zeitraum oder aber bis zum Ableben des Eigentümers gezahlt wird. Mit dem Kredit ist ein lebenslanges Wohnrecht des Eigentümers in der Immobilie verbunden. Nach dem Tod des Eigentümers fällt die Immobilie in den Besitz der Bank, wenn der Kredit nicht anderweitig abgelöst wird. Dieses wird ggf. auch auf eine andere Person wie etwa den Ehepartner ausgeweitet.

Das Modell eignet sich insbesondere für Eigentümer, die sich im Ruhestand befinden bzw. in diesen eintreten möchten und eine zusätzliche Einnahmequelle generieren wollen oder müssen, um ihren Lebensstandard halten zu können. Der Vorteil: Die eigenen vier Wände müssen für den Rest des Lebens nicht verlassen werden und das verfügbare Einkommen steigt sofort an. In der Regel wird die Rentenzahlung als monatliche und lebenslange Leibrente gestaltet. Wie hoch diese ausfällt, richtet sich nach mehreren Faktoren. Zum einen ist der Wert der Immobilie ausschlaggebend: Er definiert den zur Verfügung stehenden Kreditrahmen. Auch das Lebensalter des Eigentümers ist von Bedeutung: Je älter der Empfänger einer lebenslangen Rente beim Beginn dieser Rente ist, desto höher kann die laufende Zahlung ausfallen. Maßgeblich ist die statistische Lebenserwartung. Diese wird anhand der Sterbetafeln bemessen, die auch für Kapitallebensversicherungen und Rentenversicherungen benutzt werden. Damit gilt im Umkehrschluss auch, dass vergleichsweise junge Eigentümer – z.B. Frührentner – nur sehr geringe Rentenzahlungen erhalten. Mitunter kann das Eigenheim dann nur wenige hundert Euro im Monat einbringen.

Reverse-Mortgages eignen sich besonders, wenn der Eigentümer entweder keine Nachkommen hat oder aber diese definitiv kein Interesse an einer Übernahme des Objektes haben. Ansonsten kann es sinnvoll sein, die Erben um die Zahlung einer Rente zu ersuchen und die Zahlungen im Testament zu berücksichtigen.

Eigentümerrendite

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Als Eigentümerrendite wird die rechnerisch erzielte Rendite bezeichnet, die sich durch den Erwerb eines Eigenheims gegenüber einem Mietverhältnis ergibt. Die Eigentümerrendite ist eine kalkulatorische Größe, die bei Berechnungen im Hinblick auf die betriebswirtschaftliche Vorteilhaftigkeit herangezogen wird. Dabei werden alle Kosten berücksichtigt, die durch die Finanzierung entstehen. Zu diesen zählen die Zinsen ebenso wie die Erwerbsnebenkosten sowie Rücklagen für die Instandhaltung.

Bei der Berechnung der Eigentümerrendite wird zudem veranschlagt, welche Ersparnis durch den Wegfall der monatlichen Miete anfällt. Eine hypothetische Kaltmiete wird deshalb als laufender Ertrag angesetzt. In der Summe gestaltet sich eine Berechnung im Hinblick auf die Rendite eines Eigenheims deshalb als Ansammlung von Zahlungsströmen: Die monatlichen Raten für den Immobilienkredit und die laufenden Rücklagen für Instandhaltung werden als ausgehende Kosten berücksichtigt, der Mietvorteil als Ertrag. Über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten hinweg ergibt sich dann ein Bild darüber, wie hoch die Rendite der Finanzierung gegenüber einem Mietverhältnis ausgefallen ist.

Zu berücksichtigen ist dabei auch der in der Kalkulation stets unterstellte Verkauf des Objektes nach mehreren Jahrzehnten und die daraus resultierenden Erlöse. In der Regel werden mehrere Kalkulationen mit unterschiedlichen Parametern durchgeführt: Einmal wird dabei unterstellt, dass sich weder die Immobilienpreise noch die Mieten im Zeitverlauf ändern, dann werden die Miete und die Preise kalkulatorisch jedes Jahr um ein Prozent angehoben, im nächsten Schritt wird dann ein Rückgang der Preise unterstellt.

Abhängig von der tatsächlichen Entwicklung von Preisen und Mieten kann die Eigentümerrendite positiv oder negativ ausfallen. Fällt sie negativ aus, wäre ein Mietverhältnis im betriebswirtschaftlichen Sinne die bessere Lösung gewesen. In den meisten Fällen beläuft sich die Eigentümerrendite auf ein bis drei Prozent im Jahr. Negativ wird sie insbesondere dann, wenn der Zinssatz der Finanzierung sehr hoch ist oder das Objekt stark an Wert verliert. Kalkulationen zur Eigentümerrendite berücksichtigen nicht Faktoren wie Lebensqualität etc. sondern beziehen sich ausschließlich auf betriebswirtschaftliche Größen.

Baugruppenhäuser

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Privatpersonen haben die Möglichkeit, sich zu Gruppen zusammenzuschließen und zusammen ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Sie übernehmen dabei selbst die Funktionen, die sonst ein Bauträger übernimmt. Dazu gehört die Abstimmung und Planung des Projektes mit Handwerkern und Architekten ebenso wie der Erwerb eines Grundstücks. Jede Partei finanziert dabei das von ihr selbst bewohnte Objekt und beteiligt sich darüber hinaus an den gemeinschaftlichen Anlagen wie etwa dem Treppenhaus, der Gartenanlage und dem Aufzug.

Die Aufteilung der Kosten für die Gemeinschaftsanlagen erfolgt über bestimmte Schlüssel, die sich zum Beispiel an der Größe eines Objektes gemessen am Wohnraum bzw. dessen Anteil am gesamten Wohnraum eines Mehrfamilienhauses orientieren. Baugruppen können Grundstücke, die von den Kommunen zur Bebauung freigegeben und verkauft werden, ebenso erwerben wie Bauträger. In der Praxis haben es Baugruppen aber wegen der weniger gut etablierten Lobbystrukturen oft schwerer, weil die Kommunen bekannte Unternehmen bei der Zuteilung bevorzugen.

Die Bildung einer Baugruppe hat für ihre Mitglieder verschiedene Vorteile. Bauträgermodelle, die als nächstes Substitut verstanden werden können, sehen nicht selten sehr hohe Gewinnaufschläge vor, weil es sich beim Bau und dem Verkauf von Wohnungen um einen Markt handelt, in dem regelmäßig von einer asymmetrischen Informationsverteilung profitiert wird. Diese Gewinnaufschläge können vermieden werden, wenn kein Bauträger eingeschaltet wird. Dadurch wird die Finanzierung insgesamt billiger. Zudem ist es bei direkten Planungen mit Handwerksunternehmen und Architekten möglich, individuellere Lösungen zu realisieren und Wohnungen zu kreieren, die auf dem freien Markt nur schwer erhältlich sind. Die Verwendung besonderer Materialien kann dazu ebenso gehören wie eine unkonventionelle Raumaufteilung oder andere Besonderheiten, die üblicherweise nicht zu finden sind.

Nachteilig für Baugruppen ist der größere Verwaltungs- und Abstimmungsaufwand während der Bauphase, der auch zu Unstimmigkeiten führen kann. Besonders wichtig sind deshalb klare vertragliche Rahmenbedingungen. Wird eine Wohnung mit besonders spezifischen Ausstattungsmerkmalen realisiert, muss zudem bei einem eventuellen Verkauf mit erheblichen Verzögerungen und Abschlägen auf den Baupreis gerechnet werden.