Buchstabe S

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Vom Sachverständigen bis …

Hypothek

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Fremdfinanzierte Projekte, hier speziell die Finanzierung zum Erwerb oder Neubau einer Immobilie, werden in den meisten Fällen nicht ohne die Bereitstellung einer Sicherheit auskommen. Gerade im Bereich des Privatkunden-Geschäftes greifen Banken und Kreditinstitute gern auf Grundpfandrechte zurück. Mit deren Hilfe lassen sich die ausgezahlten Darlehen am Besten gegen einen Ausfall durch die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers absichern. Neben der Grundschuld begegnet dem Bauherrn an dieser Stelle immer wieder die Hypothek. Zwar hat sie in den letzten Jahren beständig an Einfluss im Kreditwesen verloren, wird aber an einigen Stellen immer noch angewendet.

Wie die Grundschuld dient auch eine Hypothek dem Inhaber einer Forderung als Sicherheit gegenüber dem Eigentümer des Grundstückes, auf welches sie nach einer gegenseitigen Abrede eingetragen wurde. Im Bürgerlichen Gesetzbuch regeln § 1113 ff den Gegenstand der Hypothek als Grundpfandrecht. Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal zur Grundschuld besteht im Charakter der Hypothek gegenüber einer Forderung. Anders als die heute so verbreitete Grundschuld kann Letztere nicht ohne die Bindung an eine bestimmte Forderung existieren. In diesem Zusammenhang verwenden Juristen gern den Begriff akzessorisch, welcher die Bindung an ein Darlehen zum Ausdruck bringt. Aus diesem Grund kann, falls aus der Hypothek gegen den Kreditnehmer vorgegangen werden muss, nur der Betrag einer Forderung vollstreckt werden, der tatsächlich noch zu tilgen ist.

Für bereits geleistete Zahlungen wechselt dieser Teil der Hypothek den Besitzer – sie geht an den Eigentümer des Grundstückes, also den Kreditnehmer, über. Aus einer Hypothek wird auf diese Art und Weise eine Eigentümergrundschuld. Neben der Absicherung eines Darlehens kann eine Hypothek auch bei anderen Forderungen angewendet werden. Schadensersatzansprüche lassen sich ebenso absichern wie Verträge. Die Eintragung der Hypothek erfolgt im Grundbuch bei der zuständigen Behörde. Im Allgemeinen handelt es sich hierbei um die Amtsgerichte, aber je nach Bundesland sind auch Abweichungen möglich. Eine Abtretung an Dritte ist nur dann ohne Probleme möglich, wenn die betreffende Forderung mit übertragen wird. Dem Darlehensnehmer bietet sie wesentlich mehr Sicherheit vor dem Verkauf der Forderung an einen Finanzinvestor.

Herstellungskosten

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Um den notwendigen Finanzierungsrahmen vor dem eigentlichen Baubeginn des Eigenheims bestimmen zu können, ist eine Größe von besonders großer Bedeutung: die Herstellungskosten. Sie geben darüber Auskunft, wie viel Kapital mindestens in eine Immobilie investiert werden muss, um diese dem geplanten Verwendungszweck zuführen zu können. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine private Nutzung oder die Einbindung in das Betriebsvermögen handelt – in beiden Fällen ist die ungefähre Bestimmung der Herstellungskosten Voraussetzung für eine solide Finanzierung.

Was aber wird den Herstellungskosten alles zugeschlagen? Hierzu zählen unter anderem die Aufwendungen für den Erwerb des eigentlichen Baugrundstückes und dessen Erschließung. Schließlich ist für die Nutzung einer Immobilie der Anschluss an das örtliche Strom- und Wassernetz notwendig. Daneben fließen in diesen Posten die eigentlichen Baukosten ein, was die Ausgaben für einzelne Gewerke und das notwendige Baumaterial betrifft. Zusätzlich schlagen sich in den Herstellungskosten die Nebenkosten nieder, die mit der Errichtung des Gebäudes verbunden sind. Zu diesen Aufwendungen zählen beispielsweise Behördenleistungen oder Honorare für Ingenieure und Architekten.

Ein weiterer Bereich der Aufwendungen, die für den Bau einer Immobilie anfallen, sind Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen, sprich: Landschaftspflege und der Bau entsprechender Grünanlagen, sofern es sich etwa um repräsentative Firmengebäude handelt. Weitere Ausgaben wie Maklerhonorare, die Grundsteuer oder Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch fallen ebenfalls unter die Bezeichnung Herstellungskosten. Werden im Lauf der Zeit bauliche Veränderungen mit dem Ziel vorgenommen, die Substanz bzw. den Wert der Immobilie zu verbessern oder zu erhalten, gelten diese Aufwendungen als nachträgliche Nebenkosten.

Neben der Ermittlung des Kreditrahmens einer Baufinanzierung kommt den Herstellungskosten speziell im Rahmen der gewerblichen Nutzung von Immobilien eine besondere Rolle zu, da diese durch Abschreibungen zum Unternehmensergebnis beitragen und in der Gewinn-Verlust-Rechnung bzw. der Steuererklärung wieder auftauchen. Für Unternehmen sind Immobilien somit ein Weg um Steuern zu sparen, der dem privaten Nutzer bzw. Erbauer eines Gebäudes leider verwehrt bleibt.

Fremdwährungsdarlehen

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Diese Form der Baufinanzierung ist in weiten Teilen der deutschen Bevölkerung immer noch zum großen Teil unbekannt. Selbst so mancher Bankangestellte versteht bei diesem Begriff nur Bahnhof. Dabei hat ein Fremdwährungsdarlehen gegenüber der Landeswährung einige Vorteile, die zukünftigen Eigenheim-Besitzern durchaus beim Bau oder Kauf einer Immobilie helfen können. Wie aber funktioniert diese besondere Form der Immobilienfinanzierung?

Das Grundprinzip eines Fremdwährungsdarlehens ist recht einfach. Der Kreditnehmer nimmt einen Kredit nicht in Euro auf, sondern wählt eine andere Währung, zum Beispiel den Japanischen Yen oder Schweizer Franken. Aus diesem Grund auch die Bezeichnung Fremdwährungsdarlehen. Einer der großen Vorteile dieser Finanzierungsform besteht in der Ausnutzung niedrigerer Kreditzinsen. Liegen sie für einen Baukredit in Euro bei über 4%, können sich die Zinsen in anderen Währungen deutlich unter dem Wert von 4% bewegen.

Zusätzlich profitieren Baufinanzierungskunden von fallenden Wechselkursen gegenüber dem Euro, denn hier sinkt die Tilgungssumme automatisch. Wird etwa heute ein Darlehen im Wert von 100.000 Euro in Yen aufgenommen und sinkt der Kurs von 0,6226 auf 0,6 Euro für 100 Yen, ist eine Reduzierung der Schuld um ca. 3,5% möglich. In diesem Fall verringert sich die Darlehenssumme also um mehrere tausend Euro.

Allerdings ist ein Fremdwährungsdarlehen natürlich mit einigen Nachteilen verbunden. Dem Kreditnehmer droht zum einen das Risiko steigender Zinsen, was den Vorteil der Immobilienfinanzierung natürlich schmälert. Auf der anderen Seite führt eine Veränderung des Wechselkurses zu Gunsten der anderen Währung zur Erhöhung der Tilgungssumme. Eigenheim-Besitzer, die diese Form der Finanzierung gewählt haben, müssen am Ende einen größeren Betrag in Euro aufwenden, um das Darlehen wieder zu tilgen.

Im Moment bieten Darlehen in Yen und Franken sehr günstige Zinsen. Allerdings sollten Bauherren mit Interesse an einem Fremdwährungsdarlehen aus den oben angesprochenen Gründen vor dem Abschluss des Vertrages die zu erwartenden Veränderungen bei beiden Währungen prüfen, um nicht auf lange Sicht das Nachsehen zu haben.

Endfälliges Darlehen

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Jeder Bauherr wird sich vor dem eigentlichen Baubeginn mit vielen verschiedenen Finanzierungsformen auseinandersetzen müssen, um das optimale Darlehen für sich und das Eigenheim abzuschließen. Natürlich nimmt die Suche nach entsprechenden Angeboten sehr viel Zeit in Anspruch, gerade dann, wenn keinerlei Vorkenntnisse auf dem Gebiet der Fremdfinanzierung vorhanden sind.

Wer sich bereits im Vorfeld der Finanzierung mit den gebräuchlichsten Darlehensformen und Begriffen rund um die eigene Baufinanzierung beschäftigt, kann ohne Weiteres Zeit sparen und sich so voll und ganz auf die Suche nach dem richtigen Baukredit begeben. Eine der besonderen Darlehensformen, die jeder zukünftige Bauherr und Kreditnehmer kennen sollte, ist das endfällige oder Festdarlehen. Hierbei handelt es sich um einen Kredit, welcher erst zum Ende der Laufzeit wieder zurückgezahlt werden muss.

Während der sonst üblichen Tilgungsphase werden lediglich die fälligen Kreditzinsen an die Bank oder das betreffende Kreditinstitut überwiesen. Die Vorteile einer solchen Baufinanzierung liegen natürlich auf der Hand. Schließlich bleibt während der gesamten Laufzeit genügend Kapital übrig, um dieses sinnvoll anzulegen und für die anschließende Tilgung des Baukredites zu verwenden. Speziell Kreditnehmer, die auf steuerliche Vorteile aus sind, können von einem endfälligen Darlehen profitieren.

Was Vorteile hat, kommt im Allgemeinen auch nicht ohne Nachteile aus. Bei einem endfälligen Darlehen heißt der große Nachteil: hohe Schlussrate. Da im Normalfall die gesamte Kreditsumme zum Ende der Laufzeit getilgt werden muss, wirken sich falsche Sparpläne und nicht kalkulierte Risiken an dieser Stelle katastrophal aus. Nur eine umsichtige und verantwortungsvolle Planung macht den Unterschied zwischen einem Traumhaus und einem finanziellen Albtraum aus.

Lässt sich das endfällige Darlehen zusätzlich mit einer Sondertilgungsoption verbinden, erweist es sich durchaus als gute Alternative zu einem herkömmlichen Baudarlehen. Gerade Bauherren, die nicht an der Errichtung eines Eigenheims interessiert sind, ziehen durchaus einen größeren Nutzen aus einem endfälligen Darlehen.

Eigenkapital

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Trotz der Möglichkeit, den Traum vom eigenen Haus auch ohne eine größere Menge an eigenem Kapital zu verwirklichen, kommt keine solide Baufinanzierung ohne ein gewisses Maß an Eigenkapital aus. Was wird aber alles als Eigenkapital anerkannt? Und gibt es Möglichkeiten, die eigenen Mittel als Bauherr aufzustocken? Diese Fragen beschäftigen jeden, der in Zukunft den Erwerb oder Bau einer Immobilie plant.

Der Begriff Eigenkapital fasst im Allgemeinen alle geldwerten Mittel zusammen, die durch den Kreditnehmer in die Baufinanzierung mit eingebracht werden können. Je höher dieser Betrag unterm Strich ausfällt, umso günstiger für den zukünftigen Besitzer des Eigenheims. Schließlich bewerten Banken und Kreditinstitute jeden Euro positiv, der aus der Tasche des Baufinanzierungskunden in das Projekt einfließt. Das Bemühen, so viele eigene Mittel wie möglich aufzuwenden, belohnen die Kreditgeber in der Regel mit einem niedrigeren Zins. Schon aus diesem Grund kann sich eine größere Menge an Eigenkapital für den Häuslebauer auszahlen.

Anders als der Begriff aber vermuten lässt handelt es sich dabei jedoch nicht nur um Geld. Neben Sparguthaben und Kapital auf einem Festgeld- oder Tagesgeldkonto kommen hier auch Wertpapiere oder ein vorhandenes Grundstück in Frage. Allerdings lohnt sich eine Liquidation der Kapitalanlage nur dann, wenn die Kurse über dem früheren Kaufpreis liegen. Falls ein Verkauf der Wertpapiere mit einem Verlust verbunden ist, sollte eher auf bessere Zeiten gewartet werden, um die Gewinne im Rahmen einer Sondertilgung zu verwenden.

Daneben kommt auch die eigene Arbeitsleistung des Bauherrn als Eigenkapital in Frage. Hier sollte der zeitliche Rahmen allerdings immer berücksichtigt werden. Zudem verfügt nicht jeder Heimwerker über die nötigen Fertigkeiten, um zum Beispiel die Verlegung der elektrischen Kabel in Eigenregie durchzuführen. Die Festlegungen über die sogenannte Muskelhypothek sollten also immer auf einer sicheren Basis ruhen. Für eine solide Baufinanzierung müssen zukünftige Eigenheimbesitzer von mindestens 10% -15% Eigenkapital ausgehen. Ob ein Kredit aber letzten Endes bewilligt und der Traum vom eigenen Haus Wirklichkeit wird, hängt natürlich nicht nur vom Eigenkapital sondern von vielen anderen Faktoren gleichermaßen ab.

 

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Effektiver Jahreszins

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Dass Banken und Kreditinstitute einer Baufinanzierung nur dann zustimmen, wenn sie einen Gewinn für den Darlehensgeber verspricht, ist sicher für den größten Teil der Bauherren keine echte Neuigkeit mehr. Und dass diese Einnahmen über die Kreditzinsen zu den Banken fließen, ist in der Regel auch bekannt. Schließlich enthalten alle Kreditangebote auch einen Hinweis auf den zu entrichtenden Zins. Allerdings offenbart sich beim genaueren Hinsehen hier eine Besonderheit. Kreditinstitute und Banken sprechen im Rahmen der Darlehensvergabe in der Regel von „effektiver Jahreszins“. Was aber verbirgt sich hinter dieser Bezeichnung?

Nicht jeder Bauherr wird sich mit den Begriffen der Finanzierung im Detail beschäftigt haben. Trotz der Komplexität des Themas sollten jedoch zumindest die grundlegenden Begriffe auch inhaltlich bekannt sein. Im Gegensatz zum nominalen Zins eines Darlehens, der sich auf den Nennwert des Darlehens bezieht und quasi den Gewinn des Kreditgebers darstellt, umfasst die Definition des effektiven Jahreszinses einen wesentlich weiteren Rahmen. Hier werden zusätzlich anfallende Nebenkosten wie etwa Bearbeitungs- oder Vermittlungsgebühren berücksichtigt. Aus diesem Grund weichen Nominalzins und Effektivzins eines Baukredites in der Regel voneinander ab. Zwar erscheint diese Differenz auf den ersten Blick geringfügig, allerdings darf dabei nicht vergessen werden, dass sich eine Baufinanzierung häufig im Rahmen mehrerer 10.000 Euro bewegt. Hier führen selbst Unterschiede im Bereich von 0,2 oder 0,3% zu spürbaren Veränderungen.

Die Bundesregierung hat Banken und Kreditinstitute dazu verpflichtet, jedes Kreditangebot, egal ob Bau- oder Konsumkredit, mit einer entsprechenden „Preisangabe“ auszustatten. Diese Funktion fällt dem effektiven Jahreszins zu, der somit eine Vergleichsgröße zwischen mehreren Angeboten darstellt und dem Kreditnehmer die Möglichkeit bietet, die erwartete Belastung zu kalkulieren. In der Regel erfolgt die Angabe des eff. Jahreszinses in Prozent, bezogen auf den Nennwert der Baufinanzierung. Allerdings enthält er nicht alle Kosten, die mit einem Darlehen verbunden sind. Gebühren, die für einen Notar oder die Eintragung ins Grundbuch erhoben werden, finden auch im effektiven Jahreszins keine Berücksichtigung und führen zu einer zusätzlichen Belastung des Kreditnehmers.

Weitere Informationen und Beiträge zum Thema „Effektiver Jahreszins“:

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Buchstabe E

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Hier gibt es Informationen zu Begriffen wie Effektiver Jahreszins, Eigenkapital usw.

Buchstabe D

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Erklärungen von Begriffen mit dem Anfangsbuchstaben D, von Darlehensablöse über Devisendarlehen bis hin zur Dynamik.