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Dieser Begriff spielt im Kreditwesen, egal an welcher Stelle und bei welcher Darlehensform, eine zentrale Rolle. Gemeint ist dabei die Nominalschuld eines Darlehensnehmers. Aber anders als an verschiedenen Stellen behauptet handelt es sich hierbei nicht um den Nennbetrag eines Kredites, welcher als Grundlage der Berechnung von Zinsen oder den fälligen Bearbeitungsgebühren dient, sondern um die Höhe der Forderung, welche sich aus der Zusage zu einem Darlehen der entsprechenden Höhe ergibt. Allerdings werden umgangssprachlich beide Begriffe synonym verwendet, was eine Trennung der Begriffe mitunter relativ schwierig gestaltet.

Während es sich beim Nominalbetrag also in der Regel um eine Angabe im Rahmen des Kreditangebotes bzw. Vertrages handelt, dreht es sich bei der Nominalschuld um die im Darlehensvertrag verankerte Leistungspflicht des Schuldners oder Baufinanzierungskunden. Allerdings handelt es sich hierbei wie bereits angesprochen nur um eine rechnerische Größe. Schließlich beläuft sich die tatsächliche Schuld, etwa im Rahmen einer Baufinanzierung, auf eine weitaus höhere Summe. Diese Differenz zwischen Nominal- und Realschuld ergibt sich aus den zusätzlichen Kosten, welche mit der Gewährung eines Darlehens verbunden sind. Banken und Kreditinstitute schlagen dem eigentlichen Kredit meist noch zusätzliche Kosten auf, was sich in der Höhe des effektiven Jahreszinses widerspiegelt. Letzterer wird normalerweise in Prozent angegeben und bezieht sich auf den Nominalbetrag der Finanzierung.

Ein Darlehen in Höhe eines Nennbetrages von 100.000 Euro mit einem effektiven Zins von 7 Prozent würde beim Kreditnehmer zwar mit einer Nominalschuld von 100.000 Euro zu Buche schlagen, allerdings beläuft sich die gesamte Schuld auf 107.000 Euro. Letztgenannter Betrag ist auch entsprechend den Vertragsbedingungen an das ausgebende Kreditinstitut zurückzuzahlen. Zudem erhalten die meisten Kunden einer Bank, welche ein Darlehen zur Baufinanzierung oder einer anderen Anschaffungen beantragen, im Allgemeinen nicht den vollen Nominalbetrag ausgezahlt. Es wird vor der Überweisung auf das angegebene Konto beispielsweise noch ein Disagio abgezogen. Diese Abzüge verringern aber nicht etwa die Nominalschuld, sondern lassen diese unberührt.

Der Kaufvertrag zählt in Deutschland sicher zu den häufigsten Vertragsarten, die dem Verbraucher im Alltag begegnen können. An vielen Stellen fällt er inzwischen nicht mehr auf, etwa beim täglichen Einkauf von Lebensmitteln oder einem Einkaufsbummel durch Boutiquen und andere Geschäfte. Ein großer Teil der Umsatzgeschäfte wird heutzutage ohne ein Schriftstück abgewickelt, welches den Kaufvertrag im Vorfeld näher beschreibt. Einzig die Rechnung dient als Nachweis und erfüllt eine gewisse Dokumentationsfunktion. Damit die Anforderungen für die Erfüllung eines Kaufvertrages gegeben sind, müssen alle Beteiligten einige Voraussetzungen erfüllen. Eine der wichtigsten Bedingungen ist etwa die gegenseitige Willenserklärung.

Der Verkäufer stimmt hiermit der Übereignung zu, wogegen sich der Käufer dazu verpflichtet, die Kaufsache in Empfang zu nehmen und den geforderten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Ein Kaufvertrag wird also immer nur im gegenseitigen Einverständnis geschlossen. Auf der einen Seite besteht die Möglichkeit, dass Güter den Besitzer wechseln, welche eher den Charakter eines Rechtes annehmen. Ein Beispiel wäre hier das das Recht, etwas zu nutzen oder zu betreten. Bewegliche (Mobilien) oder unbewegliche (Immobilien) Sachen zählen jedoch eher zu den gebräuchlichen Vertragsgegenständen im Rahmen eines Kaufvertrages.

In welcher Form der Kaufvertrag geschlossen und ob dieser schriftlich festgehalten wird, bleibt im Allgemeinen den beteiligten Parteien selbst überlassen. Aber bei einigen Gegenständen setzt der Gesetzgeber die Einhaltung bestimmter Normen voraus. So muss speziell im Rahmen des Kaufs einer Immobilie der Kaufvertrag schriftlich vorliegen und notariell beurkundet werden. Häufig werden für wertvollere Gegenstände wie etwa Kraftfahrzeuge die Kaufverträge schriftlich fixiert. Hierdurch können sich die Vertragsparteien, also Verkäufer und Käufer, gegen ungerechtfertigte Ansprüche aus dem Kaufvertrag absichern. Aus den Vertragsbedingungen geht zudem hervor, in welcher Form der Kaufgegenstand durch den Verkäufer übergeben wird und inwiefern Garantieleistungen in Anspruch genommen werden können. Der Kaufvertrag regelt alle Pflichten und Rechte der beteiligten Parteien.

Ohne sie kommt keine Kreditvergabe zustande, egal ob es sich bei dem gewünschten Darlehen um eine Baufinanzierung oder einen einfachen Ratenkredit handelt. Vor der Vergabe des Darlehens wird der Finanzierungskunde durch die Banken und Kreditinstitute durchleuchtet und das Zahlungsverhalten genauer unter die Lupe genommen. Schließlich handelt es sich gerade bei einem Baukredit um eine langfristige Investition von Seiten der Bank, der auch noch in acht oder neun Jahren durch den Kreditnehmer bedient werden muss. Aus diesem Grund versuchen die Kredithäuser, ihre Antragsteller bereits im Vorfeld etwas genauer einzuschätzen. Ein wichtiges Hilfsmittel ist dabei die Überprüfung der Bonität. Was verbirgt sich aber genau hinter der Bezeichnung Bonität? Sicher hat sich der eine oder andere Verbraucher diese Frage schon gestellt. Speziell dann, wenn der Antrag auf eine Immobilienfinanzierung abgelehnt wurde bzw. sich die im Kreditangebot versprochenen Zinsen wesentlich erhöht haben.

Im Allgemeinen wird mit dem Begriff der Bonität die Kreditwürdigkeit einer Person erfasst. Sie gilt damit als Maß für die Wahrscheinlichkeit, dass ein Darlehen, etwa im Rahmen einer Baufinanzierung, nicht mehr bedient werden kann und der Kredit schließlich ausfällt. Die Wahrscheinlichkeit der Zahlungsunfähigkeit nimmt hierbei mit Höhe der Bonität immer weiter ab. Je höher die Kreditwürdigkeit eingestuft wird, umso besser stehen die Chancen, das angestrebte Darlehen auch wirklich zu erhalten. Im Zusammenhang mit der Bonität taucht auch ein Begriff immer wieder auf, der für einen großen Teil der Verbraucher im Alltag inzwischen selbstverständlich geworden ist – die SCHUFA. Diese Organisation sammelt die Informationen, welche ihr durch Händler und Kreditinstitute zur Verfügung gestellt werden, und gibt diese auf Anfrage an ihre Mitglieder weiter.

Streng genommen handelt es sich bei der SCHUFA also um eine Schutzorganisation der Wirtschaft vor Verbrauchern mit einer niedrigen Bonität. In welchem Umfang die Banken beispielsweise bei der Baufinanzierung gegen den Antragsteller entscheiden, hängt vor allem von einem Punkte-Wert ab, der sich aus unterschiedlichen Parametern errechnet, etwa dem Einkommen oder den bereits aufgenommenen Darlehen. Dieser Score beeinflusst nicht nur die grundsätzliche Entscheidung für oder gegen den Antragsteller, sondern hat auch Auswirkungen auf die Höhe der Zinsen. Je weiter das Ausfallrisiko für ein Darlehen ansteigt, umso höher werden auch die Kreditzinsen bemessen.

Der Weg ins eigene Heim ist meist schwer und steinig. Nicht zuletzt sorgen immer wieder auftretende Baumängel für Frust und Ärger auf der Baustelle. Leider gibt es hierfür keinen allgemeingültigen Schutz, da von einer solchen Situation, in der ein fehlerhafter Bauabschnitt das Verhältnis zwischen Handwerker und Bauherr belastet, jeder zukünftige Eigenheimbesitzer betroffen sein kann. Allgemein ergibt sich die Definition des Baumangels aus dem Vertragsverhältnis, welches zwischen den einzelnen Handwerksbetrieben und dem Eigentümer der Immobile besteht.

Dabei ist für die Feststellung eines Mangels kein wirklicher Verstoß gegen den Vertrag nötig, etwa wenn die Position der Fenster nicht den Absprachen entspricht. Es reicht bereits aus, wenn der Gutachter eine Abweichung von üblichen Normen der Bautechnik feststellt und sich hieraus eine Wertminderung ergibt. Im Allgemeinen wird ein Baumangel als Abweichung das IST-Zustandes auf der Baustelle vom SOLL-Zustand verstanden. Wird der mangelhafte Zustand einer Leistung im Rahmen der Bauabnahme festgestellt, muss der Auftragnehmer diesen Mangel innerhalb einer bestimmten Frist beseitigen, er hat dafür Sorge zu tragen, dass eine Vertragsleistung mangelfrei ist.

Erst nach der Abnahme durch den Auftraggeber oder einen Vertreter geht die Beweislast auf den zukünftigen Eigenheimbesitzer über. Je nachdem, auf welcher Basis der Vertrag zwischen beiden Parteien zustande gekommen ist, verjährt der Anspruch auf die Mangelbeseitigung nach zwei (VOB) bzw. fünf Jahren (BGB). Allerdings kann der Auftragnehmer in einigen Fällen die Beseitigung verweigern, etwa dann, wenn der Mangel aufgrund fehlerhafter Vorarbeiten entstanden oder die Frist zur Herstellung des SOLL-Zustandes zu kurz gehalten ist.

Im Zuge einer unrechtmäßigen Weigerung durch das beauftragte Unternehmen kann der Auftraggeber den aufgetretenen Baumangel selbst beseitigen lassen und die entstandenen Kosten dem Auftragnehmer in Rechnung stellen bzw. eine Minderung der Rechnungssumme verlangen. Um alle Mängel einwandfrei identifizieren und bereits vor der Abnahme korrekt reagieren zu können, sollte die Abnahme der fertigen Bausubstanz zusammen mit einem entsprechenden Gutachter durchgeführt werden.

Wer daran arbeitet, den Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden zu lassen, sieht sich einer Vielzahl unterschiedlichster Gefahren ausgesetzt. Schlechtes Wetter ist nur einer der Gründe, warum sich die Fertigstellung einer Immobilie verzögern kann. Änderungen an der ursprünglichen Bauplanung oder Schäden an der fertigen Bausubstanz gehören hier ebenso zu den möglichen Ursachen einer Verzögerung, wie eine falsche Kalkulation. Geht dem zukünftigen Eigenheimbesitzer mitten in der Bauphase das Kapital aus, ist natürlich guter Rat teuer. Schließlich verursacht jede weitere Verzögerung nur zusätzliche Kosten und erhöht somit den Kapitalbedarf immer weiter. Um einer langen Pause entgegenzuwirken, hilft häufig nur eine Maßnahme: die Nachfinanzierung.

Dieser Begriff beschreibt nichts anderes als ein zusätzliches Darlehen, welches über die bestehende Baufinanzierung hinaus aufgenommen werden muss. Die Ursachen, welche eine erneute Finanzspritze notwendig machen, können dabei vielfältiger Natur sein. Neben einer ungenügenden Kalkulation und Ermittlung des gesamten Finanzbedarfs kommen hier auch Gründe in Frage, die nicht ursächlich dem Darlehensnehmer zuzuschreiben sind. Unwetter können beispielsweise unvorhergesehene Schäden verursachen. Genauso kann im Verlauf der Bautätigkeit eine Anpassung an besondere Umstände oder Forderungen der Baubehörden notwendig werden. Daneben ist es auch durchaus denkbar, dass die Bodenbeschaffenheit höhere Kosten verursacht. Das Ergebnis bleibt aber immer dasselbe – der Bauherr benötigt mehr Geld. In einem solchen Fall heißt es schnell handeln. Allerdings besteht unter Umständen die Möglichkeit, dass die Nachfinanzierung nicht zu ähnlichen Konditionen umsetzbar ist wie die eigentliche Baufinanzierung.

Ein Grund für steigende Kosten ist die geringere Darlehenssumme und das Fehlen einer Sicherheit. Zwar kann auch die Nachfinanzierung ins Grundbuch eingetragen werden. Allerdings wird diese gegenüber dem ursprünglichen Baudarlehen nachrangig behandelt. Somit kann die Bank nicht auf das Grundstück oder die Immobilie zugreifen. Gemessen an der eigentlichen Baufinanzierung steigt der Arbeitsaufwand des Kreditinstitutes. Um eine möglichst reibungslose Abwicklung der Nachfinanzierung gewährleisten zu können, ist vor allem der Bauherr selbst gefragt. Je schneller die notwendigen Unterlagen vorliegen und die Bank mit den Kalkulationen beginnen kann, umso eher kann am Eigenheim weiter gearbeitet werden.