SCHUFA

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Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung oder kurz SCHUFA dürfte in Deutschland ein Begriff sein. Allerdings verbinden nur sehr wenige Verbraucher damit auch etwas Positives. Meist löst die Erwähnung der SCHUFA im Zusammenhang mit einem Kredit eher negative Gefühle aus, da an das Ergebnis der Kreditwürdigkeit meist die Konditionen des Darlehens gekoppelt sind. Dabei erwachsen dem Verbraucher aus den Angaben, welche durch die SCHUFA gesammelt werden, nicht nur Nachteile. Wer eine weiße Weste vorweisen kann, braucht sich um die Überprüfung der eigenen Person sicher keine Gedanken machen. Und ohne die Prüfung der Bonität würden alle Verbraucher die Verfehlungen einzelner mittragen. Um was handelt es sich bei der SCHUFA aber genau?

Der wesentliche Zweck der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditwirtschaft besteht darin, die einzelnen Vertragspartner vor Ausfällen im Kreditgeschäft zu schützen. Schließlich verursachen Verbraucher, die Rechnungen nicht oder zu spät bezahlen durchaus erhebliche Kosten. Aus diesem Schutzbedürfnis heraus wurde 1927 ein Vorläufer der SCHUFA ins Leben gerufen. Um die Unternehmen vor schwarzen Schafen unter den Konsumenten zu schützen, werden die unterschiedlichsten Daten über die Verbraucher gesammelt. Hierzu zählen unter anderem das Zahlungsverhalten, laufende Kreditverträge oder die Zahl der Kreditkarten, über die ein Verbraucher verfügt. Mithilfe eines mathematischen Verfahrens können die Informationen, welche sich in den Datenbanken der SCHUFA befinden, in einen objektiven Wert umgewandelt werden.

Bei diesem sogenannten Scoring-Verfahren wird anhand der Daten eine Wahrscheinlichkeit berechnet, die das Risiko abbildet, mit welchem etwa ein Kredit auszufallen droht. Allerdings ist Scoring immer wieder Mittelpunkt heftiger Kritik, da die persönlichen Umstände hierbei nicht immer korrekt berücksichtigt werden. Einer dieser Kritikpunkte ist die mangelnde Transparenz des Verfahrens, da der Verbraucher zu keiner Zeit einsehen kann, auf welche Art und Weise der Score-Wert entsteht. Aus diesem Grund gibt es immer wieder Bestrebungen aus der Politik, die Regelungen diesbezüglich zu reformieren und die Rechte der Verbraucher zu schützen.

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Kreditnebenkosten

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Der Erwerb oder Bau einer Immobilie schafft Sicherheit und sorgt für eine Absicherung im Rentenalter. So oder ähnlich denken sicher viele der Bauherren, die sich um den Traum vom eigenen Haus bemühen. Leider ist die Umsetzung in den ersten Jahren in keiner Weise mit finanzieller Sicherheit sondern eher mit einem nicht zu unterschätzenden Risiko verbunden. Hohe Darlehenssummen und lange Laufzeiten stellen eine Belastung dar, die kein Bauherr auf die leichte Schulter nehmen sollte. Natürlich lässt sich der Finanzierungsbedarf ohne weiteres ermitteln. Schließlich werden die einzelnen Baukredite ja mit den zu erwartenden Nebenkosten ausgeschrieben. Und genau an dieser Stelle nimmt das Unheil seinen Lauf. Denn anders als viele Häuslebauer vermuten tauchen in den zusätzlichen Kosten, welche für die Finanzierung des Eigenheims notwendig werden, nicht alle Nebenkosten auf.

Banken und Kreditinstitute haben im Lauf der Zeit Mittel und Wege gefunden, um die Vorgaben der Bundesregierung zur Angabe der Darlehenskosten zu umgehen. Aber nicht nur aus diesem Grund sollte jeder Kreditnehmer mit einem höheren Finanzierungsbedarf rechnen. Wird der Kauf etwa durch einen Makler vermittelt, so arbeitet dieser sicher nicht unentgeltlich, sondern stellt für seine Bemühungen einen gewissen Prozentsatz Provision in Rechnung. Daneben fällt in Deutschland der Erwerb von Wohneigentum mit der Zahlung einer Grunderwerbssteuer zusammen. Und selbst ein Eintrag ins Grundbuch belastet den bereits stark strapazierten finanziellen Rahmen der Betroffenen. Allein diese Nebenkosten können, je nach Wert der Immobilie, bereits mit Beträgen jenseits der 10.000 Euro-Grenze zu Buche schlagen.

Aber im Zuge der Baufinanzierung fallen noch weitere Nebenkosten an, auf die sich Bauherren frühzeitig einstellen sollten. Wird das Darlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt abgerufen, können Bereitstellungsgebühren durchaus die Folge sein. Ähnliches gilt für die Nutzung des Kredites in Teilbeträgen. Ein zusätzlicher Posten, der zu weiteren Nebenkosten im Rahmen der Baufinanzierung führt sind etwa Gutachten, welche durch die Kreditinstitute in Auftrag gegeben werden. Diese dienen dem Zweck, den Wert der Sicherheiten zu ermitteln. Zudem können in diesem Zusammenhang noch weitere Belastungen wie zum Beispiel für die Eintragung der Grundpfandrechte ins Grundbuch entstehen.

Versicherungen, während und nach der Bauphase lassen den Kapitalbedarf noch weiter steigen und sollten durch den Bauherren bei der Planung des Eigenheims berücksichtigt werden. Um den tatsächlichen Finanzierungsbedarf korrekt zu ermitteln, reicht der Blick auf den effektiven Jahreszins es also keineswegs aus. Professionelle Beratung kann durchaus dabei helfen, den finanziellen Rahmen wesentlich genauer auszuloten und die richtige Kreditsumme fest zu stellen.

Annuität

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AnnuitätendarlehenDer Begriff Annuität entspringt der Investitionstheorie und bezeichnet einen Begriff aus der Finanzmathematik. Ganz allgemein bezeichnet eine Annuität einen konstanten Zahlungsstrom, der sich aus zwei Komponenten, dem Zins und seiner Tilgung zusammensetzt. Bei der Rückzahlung eines Darlehens sinken mit jeder geleisteten Rate die Restschuld und folglich auch die Zinsbelastung. Wesentliches Charakteristikum einer Annuität ist die Justierung von Tilgungs- und Zinsanteil zu einer über den gesamten Tilgungszeitraum konstanten Rate. Sowohl der Darlehensnehmer als auch der Darlehensgeber besitzen bei dieser Konstruktion ein Höchstmaß an Planungssicherheit.

Die gängigste Variante ist die beschriebene konstante Annuität, bei der sich der zugrunde liegende Darlehenszins während der Laufzeit nicht ändert. Bei der ebenfalls existierenden variablen Variante kann sich der Zinssatz ändern. Dies geschieht in der Regel infolge einer vertraglich vereinbarten Anpassung an einen beliebigen Referenzzins wie etwa dem EONIA.

Annuitätendarlehen finden im Bereich der Baufinanzierung regelmäßige Anwendung, da sie dem Bauherren die Kalkulation der privaten Finanzen durch die konstante Rate deutlich erleichtern. Die Bank, die einen Kredit vergibt, stellt dem Kunden in der Regel einen Tilgungsplan zur Verfügung, aus dem die Zusammensetzung der Monatsrate im Hinblick auf die jeweiligen Anteile von Zins und Tilgung ersichtlich wird. Im Falle von variabel verzinslichen Darlehen kommt dieser Kalkulation eine sehr wichtige Rolle zu: Da zu Beginn des Tilgungszeitraums der Zinsanteil an der Annuität sehr hoch ist, wirkt sich ein höherer Darlehenszins sehr stark auf die Gesamtbelastung aus. An dieser Stelle sollten Kreditnehmer unter Berücksichtigung ihrer privaten Finanzen genau kalkulieren, bis zu welcher Zinshöhe die Hypothek ohne allzu große Anstrengung zu bedienen ist. Auf diesem Niveau sollte dann zumindest für die ersten Jahre der Kreditlaufzeit ein Zinscap vereinbart werden. Unter einem Zinscap versteht man dabei ein einfaches Zinsderivat, das die Zinsobergrenze bei einer variablen Verzinsung definiert. Es hilft also, einen möglicherweise Existenz bedrohenden Zinsanstieg zu verhindern.

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Baufortschritt

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Wird ein Haus gebaut, so ist dem Eigentümer und späteren Hausbesitzer in der Regel an einem zügigen Baufortschritt gelegen. Schließlich möchte man möglichst schnell in die eigenen vier Wände einziehen und die Mietwohnung oder das Haus der Eltern verlassen. Aber nicht nur aus diesem Grund sollte man als Bauherr auf einen möglichst schnellen Fortschritt der Arbeiten drängen. Auch im Rahmen der Baufinanzierung spielt der Baufortschritt eine wichtige Rolle. Denn anders als man vor dem Start in das Projekt Eigenheim vielleicht vermutet zahlen die Banken und Kreditinstitute den Darlehensbetrag nicht komplett auf einmal aus.

Der Kredit wird bei einem Neubau in der Regel in Form von kleinen Teilbeträgen an den Darlehensnehmer überwiesen. Die Höhe der einzelnen Zahlungen richtet sich nach dem Baufortschritt. So kann der Bauherr also immer nur über einen gewissen Prozentsatz des Baukredites verfügen. Handelt es sich dagegen um ein Fertighaus, so veranschlagen in der Regel die Hersteller beim Erreichen von bestimmten Fertigungsabschnitten Teilzahlungen. Der Auftraggeber finanziert die eigene Immobilie hier also in kleinen Stücken. Um sicher zu gehen, dass ein Teil des Kapitals nicht abgerufen wird, ohne das ihm der entsprechende Baufortschritt gegenübersteht, muss der Fortgang der Arbeiten bestätigt werden. Als Grundlage der Auszahlung wird oft die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) herangezogen.

Sollte es im Rahmen eines Neubaus einmal zu Verzögerungen kommen, die nicht schnell genug behoben werden, warten unangenehme Nachrichten auf den Kreditnehmer, denn ab einem gewissen Zeitpunkt verlangen die Banken für ein nicht abgerufenes Darlehen Bereitstellungszinsen. Daneben ergeben sich aber für den zukünftigen Eigenheimbesitzer hier noch andere Nachteile, denn trotz der Teilzahlungen wird zum Beispiel ein Disagio voll auf den Kredit angerechnet. Auf diese Art und Weise ergeben sich für die Bank Zinsgewinne, die aber dem Baufinanzierungskunden fehlen. Ein weiterer Aspekt betrifft die Möglichkeit ein Darlehen zu kündigen, denn die 10-Jahres-Frist beginnt erst nach der Auszahlung des letzten Teilbetrages.

Cap-Darlehen

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Bei einem Cap-Darlehen handelt es sich um eine Kreditform, die sicher einem großen Teil der Verbraucher immer noch unbekannt ist. Dabei bietet diese Finanzierung gegenüber einem herkömmlichen Darlehen in manchen Situationen einen echten Vorteil. Während bei einem Annuitäten-Darlehen in der Baufinanzierung die Zinsen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben werden, handelt es sich beim Cap-Darlehen um einen Kredit mit variablen Zinsen. Je nach Grundlage werden die Kreditzinsen in unterschiedlichen Abständen an den EURIBOR angepasst, in der Regel aller drei bzw. sechs Monate. Insofern unterscheidet sich das Cap-Darlehen nicht von einer flexiblen Finanzierung, die dem Kreditnehmer einige Vorteile in Bezug auf die Tilgung bietet.

Allerdings haben diese variablen Kredite einen großen Nachteil, denn sobald das allgemeine Zinsniveau zu steigen beginnt, ergeben sich hieraus wachsende Kosten für den Kredit. Mit Hilfe eines Cap-Darlehens besteht aber die Möglichkeit, sich auch gegen das Zinsänderungsrisiko abzusichern. Zu diesem Zweck wird eine sogenannte Zins-Cap-Option ausgehandelt, ab der der Kreditzins nicht mehr weiter steigen kann. Bei Erreichen dieses Wertes bleibt der Zinssatz also auf einem konstanten Niveau, egal wie weit die tatsächlichen Änderungen noch gehen. Sobald das allgemeine Zinsniveau aber wieder unter den Grenzwert gesunken ist, wird auch der Kreditzins immer wieder an die neueste Entwicklung angepasst.

Welche Vorteile bringt ein Cap-Darlehen aber für den Verbraucher mit sich? Ein besonderer Aspekt ist natürlich die große Flexibilität dieser Kreditform, denn über Sondertilgungen kann eine solche Finanzierung wesentlich schneller getilgt werden als bei einem Festzinsdarlehen. Durch die Absicherung gegen einen zu starken Anstieg des Zinsniveaus hat der Kreditnehmer gleichzeitig eine gewisse Sicherheit in der Hand und kann den maximalen finanziellen Aufwand bereits im Voraus kalkulieren. Zudem lässt sich ein Cap-Darlehen in einen Kredit mit festen Zinsen umwandeln, was sich besonders in Zeiten sinkender Zinssätze durchaus bezahlt macht. Demgegenüber steht zum Beispiel der Nachteil, dass die Banken für ein Cap-Darlehen höhere Gebühren verlangen.

Denkmalschutz

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Der Begriff des Denkmalschutzes ist sicher fast jedem Bundesbürger ein Begriff, wird aber nur in seltenen Fällen im Alltag wirklich beachtet. Wie der Name bereits deutlich macht, steht hier vor allem die Erhaltung von wichtigen historischen Gebäuden im Vordergrund, welche für die Nachwelt erhalten werden sollten. Mit einer Überwachung der Schutzfunktion sind in den einzelnen Bundesländern eigene Behörden betraut, die sich vor allem darum kümmern, dass die vorhandene Substanz weder beschädigt, stark verändert, in anderer Form beeinträchtigt oder gar zerstört wird. Allerdings bleibt die Arbeit des Denkmalschutzes nicht immer spannungsfrei, denn in den verschiedensten Bereichen berühren dessen Belange auch die Interessen privater Bauträger.

Speziell auf dem Gebiet der Bestandsimmobilien sorgt der Denkmalschutz immer wieder dafür, dass die Eigentümer eines Gebäudes, welches den Titel des Baudenkmals erhalten hat, in ihren Bauvorhaben eingeschränkt werden. Daneben ist der Erwerb eines Denkmals nicht nur mit Einschränkungen verbunden, was die Umbauten betrifft, sondern für den Eigentümer immer auch eine finanzielle Belastung, da die Grundsubstanz des Denkmals auf jeden Fall erhalten bleiben muss. Er hat also dafür zu sorgen, dass etwa ein mittelalterliches Haus auch in seiner ursprünglichen Form erhalten bleibt. Die rechtliche Grundlage für einen solchen Anspruch der Öffentlichkeit schafft das Grundgesetz.

Allerdings ist ein bauliches Denkmal nicht ausschließlich mit Nachteilen verbunden, denn die Kosten, welche dem Besitzer einer solchen Immobilie entstehen, lassen sich auf unterschiedliche Art und Weise steuerlich geltend machen. Bei einem vermieteten Gebäude können Aufwendungen zur Modernisierung oder den Umbau über einen Zeitraum von 7 Jahren mit 9% abgeschrieben werden. Danach kann der Eigentümer noch in den darauffolgenden Jahren weitere 7% über das Jahr an Wertminderung geltend machen. Handelt es sich dagegen um eine selbstgenutzte Immobilie, so besteht die Möglichkeit, dass über 10 Jahre 9% Sonderausgabenabzug in die Einkommenssteuererklärung einfließen. Denkmalgeschützte Häuser sind also keinesfalls für den Besitzer ein reines Verlustgeschäft, sondern haben durchaus auch Vorteile. Zudem kann man eine Immobilie mit echter Geschichte sein Eigen nennen.

Mietkauf

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Im Internet tauchen immer wieder Angebote auf, die einen Immobilienkauf ohne Kredit versprechen. Hinter diesen Werbebotschaften versteckt sich in der Regel das Prinzip des sogenannten Mietkaufs. Besonders junge Familien ohne einen nennenswerten finanziellen Hintergrund oder Selbstständige, die Probleme mit Baukrediten bei Banken und Kreditinstituten haben, sind Adressaten solcher Angebote. Was aber steckt hinter dem Modell des Mietkaufs und wo verbergen sich versteckte Risiken?

Beim Mietkauf existieren verschiedene Varianten: die klassische Methode wird nach dem Muster abgewickelt, dass der Käufer einer Immobilie keinen Vertrag über den Erwerb des Gebäudes abschließt, sondern einen Mietvertrag, welcher die Verpflichtung zum Kauf enthält. Allerdings liegt dieser Zeitpunkt in der Zukunft, da in den ersten Jahren ein mietähnliches Verhältnis besteht. Um für den Käufer einen besonderen Anreiz zu schaffen, wird zudem ein Teil der Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet, wodurch die Kaufsumme im Laufe der Zeit sinkt. Bei einem anderen Modell zahlt der Käufer die Immobilie einfach in Raten ab – hierbei handelt es sich also um einen Ratenzahlungsvertrag.

Wer sich für diese Modelle interessiert, sollte sich auf jeden Fall auch mit den Risiken beschäftigen. Ein einfaches Beispiel ist etwa die Insolvenz des Bauträgers: In einem solchen Fall sind in der Regel die geleisteten Zahlungen verloren.
Am Ende helfen hier nur die AGBs des Vertrages weiter, denn alle Rechte und Pflichten des Käufers sollten hieraus ersichtlich sein. Welche Regelungen sind etwa vorgesehen, wenn die Immobilie nicht schuldenfrei übergeben werden kann?

Daneben verbergen sich auch Risiken an anderen Stellen wie zum Beispiel dem Kündigungsrecht. Nicht immer gefällt eine Immobilie auch noch nach 4 oder 5 Jahren. Und wer jetzt wieder ausziehen will, muss bei vertraglichen Lücken mit einigen Schwierigkeiten rechnen. Aufgrund der vielen Risiken, die ein Mietkauf mit sich bringt, sind herkömmliche Baufinanzierungen in der Regel die bessere Wahl, wenn man sich als Familie den Traum vom eigenen Haus erfüllen will.

Schuldnertausch

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Sobald der letzte Handgriff am neuen Eigenheim erledigt ist und der Einzug hinter der Familie liegt, werden sich viele Bewohner erst einmal entspannt zurücklehnen und die Zeit in den eigenen vier Wänden genießen. Allerdings besteht durchaus die Möglichkeit, dass bereits nach einiger Zeit das Haus wieder aufgegeben werden muss. Gründe für einen solch drastischen Einschnitt gibt es sicher viele, die Palette reicht vom Verlust des Arbeitsplatzes bis hin zum Tod eines der beiden Ehepartner. Die Konsequenzen sehen aber in der Regel immer gleich aus: die Bewohner des neuen Hauses müssen ausziehen und sich eine neue Bleibe suchen.

Was geschieht aber mit den Schulden und vor allem dem Eigenheim? In der Regel werden sich die Besitzer in einer solchen Notlage schnell auf die Sucher nach einem Käufer begeben, um das Haus zu einem guten Preis zu verkaufen. Schließlich muss diese Summe in die Tilgung des Darlehens fließen. Leider drohen den alten Besitzern hier zwei große Risiken. Auf der einen Seite kann der Verkaufserlös weit unter dem eigentlichen Wert des Hauses liegen, denn je schneller die Transaktion abgewickelt werden muss, umso weniger Auswahlmöglichkeiten bleiben. Zusätzlich verlangen die meisten Banken in einem solchen Fall eine Entschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen, was die finanziell angespannte Situation noch zusätzlich belastet.

Allerdings existiert im deutschen Schuldrecht noch eine weitere Möglichkeit, wie in diesem Fall die alten Eigentümer die Schulden und ihre Immobilie an den Mann bringen können. Im Rahmen eines Schuldnertausches übernimmt der Käufer einer Immobilie die damit zusammenhängenden Kreditschulden und muss diese im Anschluss wie der Vorbesitzer tilgen. Wichtige Voraussetzung für einen solchen Schuldnertausch ist die Zustimmung des Gläubigers, in diesem Fall also das Wohlwollen der Bank. Diese kann der Schuldübernahme widersprechen, sobald die Mitteilung über den Schuldnertausch eintrifft. Allerdings verstreicht die Einspruchsfrist des Gläubigers nach sechs Monaten. Nähere Informationen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch im Abschnitt 6.

Zinssatz

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Der Zinssatz ist innerhalb der modernen Finanzmärkte eines der wichtigsten Instrumente, über welchen der Preis und somit die Nachfrage nach einzelnen Produkten gesteuert werden kann. Gerade im Bereich der Bau- und Konsumfinanzierung begegnet er auch dem Verbraucher immer wieder. Was sich aber hinter der Bezeichnung des Zinssatzes alles verbirgt und wie die Höhe der Zinsen entsteht, bleibt in der Regel den meisten Kreditnehmern verborgen.

Ursprünglich wurde der Begriff des Zinses von dem lateinischen Wort census abgeleitet und beschreibt bereits seit Jahrhunderten das Entgelt, welches für das Verleihen von Sach- oder Finanzgütern erhoben wird. Kein Kreditangebot taucht heute noch in der Werbung ohne die Angabe der Darlehenszinsen auf.

Verantwortlich für die Höhe der Zinsen sind mehrere Parameter. Eine der wichtigsten Einflussgrößen betrifft die Refinanzierung. Banken und Kreditinstitute verfügen in der Regel nicht über ausreichend Kapital, um alle Kreditanfragen bedienen zu können. Aus diesem Grund müssen sich auf Banken immer wieder Geld an anderer Stelle leihen, um es in Form von Darlehen an den Verbraucher weiterzureichen. Natürlich werden diese Interbankengeschäfte nicht ohne eine Gegenleistung abgewickelt: die einzelnen Kreditinstitute müssen ebenfalls einen festgelegten Zins aufbringen. Diese Zinssätze werden in der Regel als Geldmarktzins bezeichnet. Daneben kann sich eine Bank aber auch über die Zentralbanken zu den geltenden Leitzinsen frisches Geld beschaffen.

Neben der Form der Refinanzierung spielt aber auch die Bonität des Kunden eine Rolle, denn je wahrscheinlicher der Ausfall eines Darlehens ist, umso höhere Zinsen verlangen die einzelnen Kreditinstitute. Mit Hilfe von Sicherheiten, in Form von Sachgütern oder Forderungen gegen Dritte kann der Kreditnehmer seine Position verbessern, was sich am Ende durch einen niedrigeren Zinssatz auf den Kredit auswirkt. Zusätzlich wirken sich noch die Rahmenbedingungen des Darlehens auf die Höhe des Kreditzinses aus, denn je kürzer die Laufzeit gewählt wird, umso geringer ist am Ende auch die Belastung durch das Darlehen.

Abschreibung

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Beim Begriff Baufinanzierung denken die meisten Verbraucher sofort an ein Darlehen für private Bankkunden und den Traum vom Eigenheim. Aber auch gewerbliche Immobilien müssen vor dem Bau in der Regel über ein Darlehen finanziert werden. Allerdings gelten in diesem Fall einige besondere Regeln, gerade was die steuerliche Behandlung der unterschiedlichen Kosten betrifft, die mit dem Neubau bzw. Erwerb einer solchen Immobilie einhergehen. Zu diesen Regelungen, die vor allem gewerblich genutzte Gebäude betreffen, zählen unter anderem Abschreibungen, die durch den Eigentümer oder das Unternehmen steuerlich geltend gemacht werden können.

Das Prinzip der Abschreibungen wird in der Betriebsführung an vielen Stellen angewendet und spiegelt die Wertminderung einzelner Vermögensgegenstände wider. Die Verringerung des Wertes tritt durch die fortgesetzte Nutzung im laufenden Unternehmensprozess ein und wirkt sich am Jahresende auch auf das Betriebsergebnis aus. Somit machen also die unterschiedlichen Abschreibungen einen Teil der Betriebsausgaben aus, was am Ende auch für die steuerliche und bilanzielle Erfassung des Gewinns von Bedeutung ist. In welcher Form ein Wirtschaftsgut einer Wertminderung unterliegt und wie die Abschreibungen im Einzelnen behandelt werden, schreiben die Regelungen zur Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) vor. Im Fall von Immobilien tritt eine Wertminderung etwa für Lager- oder Produktionshallen auf. Daneben lassen sich natürlich auch Verwaltungsgebäude abschreiben. Gleiches gilt für vermietete Immobilien.

Wesentlichen Einfluss auf Abschreibungen übt das Einkommenssteuergesetz aus, welches sich mit der steuerrechtlichen Stellung der einzelnen Teilaspekte befasst und festlegt, welche einzelnen Wertminderungen an dieser Stelle maßgeblich sind. Bei Gebäuden sind nämlich nicht nur die reinen Herstellungs- oder Erwerbskosten von Bedeutung, sondern auch alle Ausgaben, die vor allem der Substanzerhaltung dienen. Neben Instandsetzungsaufwendungen kommen an dieser Stelle auch Ausgaben für eine Modernisierung in Frage. Um die Wertminderung zu erfassen, gibt es mehrere Abschreibungsmodelle, deren Wahl sich vor allem nach der Ursache für den Verschleiß richtet.