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Der Begriff einer Globalbelastung wird vielen Baufinanzierungskunden im ersten Moment sicher etwas ungewohnt vorkommen, zumal ein Teil der zukünftigen Eigenheimbesitzer mit ihm nicht in Berührung kommt. Benutzt man hingegen ein Synonym für die Globalbelastung, nämlich den Begriff der Globalgrundschuld, so werden sicher einige Bankkunden hellhörig. Schließlich handelt es sich doch bei der Grundschuld um eines der wichtigsten Grundpfandrechte, welches im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. Es dient vor allem dem Darlehensgeber als Sicherheit, dass die Forderungen aus der Baufinanzierung auch wirklich durch den Kreditnehmer erfüllt werden. Bei einem Verstoß gegen die Vertragsbedingungen, etwa der Zahlungsunfähigkeit des Eigenheimbesitzers, kann die Bank oder das Kreditinstitut aus der Grundschuld heraus die Sicherheit verwerten und eine Forderung befriedigen.

Was hat es aber mit der Globalbelastung auf sich? Grundsätzlich erfüllt sie denselben Zweck für den Kreditgeber wie die normale Grundschuld. Allerdings bleibt die Haftung an dieser Stelle nicht auf ein Grundstück oder eine Immobilie beschränkt, sondern wird auf mehrere Objekte ausgedehnt. Jedes der in einer Globalgrundschuld zusammengefassten Grundstücke oder Gebäude haftet im Ernstfall für die Forderung, welche gegen den Grundschuldner geltend gemacht wird. Die Bank kann entweder nur eines der gesicherten Objekte verwerten, eine bestimmte Auswahl oder das gesamte Paket. Wo aber wird diese Form der Kreditsicherung angewendet? Ein einfaches Beispiel soll die Funktion der Globalbelastung verdeutlichen.

Angenommen, der Bauträger eines Mehrfamilienhauses möchte das Projekt durch eine Bank fremdfinanzieren lassen, da er nicht über die finanziellen Mittel verfügt. Natürlich wird das Kreditinstitut dem nur zustimmen, wenn entsprechende Sicherheiten gestellt werden können. Da es sich hierbei aber um mehrere Objekte handelt, werden diese unter der Globalgrundschuld zusammengefasst. Es handelt sich hierbei letzten Endes also lediglich um das Pfandrecht über mehrere Objekte, das gleichzeitig ausgeübt wird. Was passiert aber mit der Globalbelastung, falls ein Teil der Immobilien verkauft wird? An dieser Stelle werden die betreffenden Häuser aus der Grundschuld befreit und können durch die Bank nicht mehr verwertet werden.

Dieser Begriff taucht im wirtschaftlichen Miteinander an mehreren Stellen auf. Zum einen gewinnt der Rangrücktritt bei den unterschiedlichen Gesellschaftsformen, in denen ein Unternehmen geführt werden kann, an Bedeutung. Zum anderen spielen die Regelungen zum Rangrücktritt auch im Kreditwesen eine besondere Rolle. In diesem Fall geht es vor allem um die Stellung von Sicherheiten, was im Rahmen einer Baufinanzierung vor allem die Grundpfandrechte berührt. Banken und andere Kreditinstitute vergeben in der Regel nur dann ein Darlehen zur Finanzierung eines Bauvorhabens, wenn der Antragsteller eine entsprechende Sicherheit nachweisen kann.

In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Grundstücke und Immobilien, über welche sich die Banken ein dingliches Recht sichern, dass es ihnen ermöglicht, bei einer Nichterfüllung der Vertragsbedingungen die Sicherheit zu verwerten. Kann der Kreditnehmer, etwa bedingt durch den Verlust des Arbeitsplatzes, seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, werden die Kreditinstitute die restliche Darlehenssumme im Allgemeinen über eine Zwangsvollstreckung bedienen. In welcher Form diese Forderungen bedient werden können, hängt unter anderem vom Rang des Grundpfandrechtes im Grundbuch ab. Hat ein Kredit etwa nur den 2. Rang, wird es für den Inhaber dieser Grundschuld schwer werden, daraus erfolgreich gegen den Schuldner vorzugehen.

Der Rangrücktritt bezeichnet an dieser Stelle einen Vorgang, bei dem der Inhaber eines dieser Grundpfandrechte gegenüber anderen Rechteinhabern zurücktritt. Grundlage für dieses Vorgehens ist § 880 BGB (Rangänderungen). Er legt unter anderem fest, dass bei einer Änderung des Ranges die Einwilligung der beiden Parteien notwendig ist. In welcher Form der Rangrücktritt erfolgen kann bzw. wer den höheren Rang eigentlich ausübt, hängt von den verschiedenen Faktoren ab. Allerdings darf dieser Vorgang nicht mit dem Löschen der Eigentümergrundschuld auf Betreiben der Gläubiger verwechselt werden. Dieser Eingriff in das Grundbuch dient lediglich dazu, dass der eigentliche Eigentümer und Schuldner nicht die Verwertung der Immobilie blockieren kann und sich den Rang der Eigentümergrundschuld zunutze macht.

Bevor sich zukünftige Eigenheimbesitzer auf die Grundsteinlegung und den ersten Spatenstich für die eigenen vier Wände freuen können, steckt bereits viel Arbeit, Zeit und Schweiß im Traum vom Eigenheim. Schließlich muss einiges geklärt werden, bevor Handwerker und schweres Gerät auf der Baustelle anrücken. Zusammen mit einem Architekten ist das eigene Haus zu planen und der Bauantrag bei der zuständigen Behörde zu stellen. Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Entwicklung einer passenden Finanzierungsstrategie. Wie viel Kapital stammt aus eigenen Quellen und an welcher Stelle muss das Eigenheim über Fremdkapital finanziert werden? Kaum eine Familie wird heute genügend Geld angespart haben, um dieses Großprojekt aus dem eigenen Geldbeutel bestreiten zu können.

Deutsche Banken übernehmen meist nur widerwillig die Finanzierung einer Immobilie zu 100%. Also muss auch in der Baufinanzierung das richtige Gleichgewicht gefunden werden. Um mit einem besonderen Trumpf in die Kreditverhandlungen mit den Kreditinstituten zu starten, sollte sich jeder Bauherr um sogenannte Eigenkapitalersatzleistungen bemühen. Dieser Begriff fasst alle finanziellen Mittel zusammen, die nicht aus der Hand von Banken, Versicherungen oder den Bausparkassen stammen und auch nicht durch den zukünftigen Eigenheimbesitzer selbst zur Verfügung gestellt werden. An dieser Stelle ist die Rede von Verwandtendarlehen, Förderungen des Bundes und der Länder oder etwa den Eigenleistungen. Letztgenannte nennt man auch gern Muskelhypothek.

Dieser Begriff bezieht sich auf alle Arbeiten, welche durch den Besitzer des Eigenheims selbst ausgeführt werden, zum Beispiel das Ausheben der Baugrube oder das Fliesen von Bad und Küche. Im Rahmen der Eigenheimförderung denkt sicher ein großer Teil der Bevölkerung an die Programme der KfW-Bank. Aber auch die einzelnen Länder und Kommunen beteiligen sich an der Erstellung von selbst genutztem Wohnraum. Daneben unterstützen meist auch die Eltern oder Freunde den Traum von einem eigenen Zuhause tatkräftig. Neben dem Arbeitseinsatz am Wochenende hat die Familie sicher den einen oder anderen Euro übrig, um das Projekt auch finanziell zu unterstützen. Wer alle diese Möglichkeiten für die eigenen 4 Wände nutzt, wird in den Genuss einer günstigeren Finanzierung durch die Banken kommen.

Bei der Grundbuchbestellung handelt es sich um einen Bestandteil der Eintragung einer Grundschuld in das sogenannte Grundbuch. Speziell im Rahmen einer Baufinanzierung kommt diese zum Einsatz und erfüllt hier für die Banken und andere Kreditinstitute eine besonders wichtige Funktion. Die Grundschuld selbst zählt zu den Grundpfandrechten und dient im Wesentlichen dazu, einen Kredit abzusichern. Gerade dann, wenn es sich um sehr hohe Summen handelt, wäre ein Ausfall der Zahlungsfähigkeit für den Kreditgeber mit größeren Verlusten verbunden. Aus diesem Grund ist in das deutsche Schuldrecht die Möglichkeit aufgenommen wurden, dass Immobilien oder Grundstücke mit dinglichen Rechten belastet werden können, die dann geltend gemacht werden können, wenn der Kreditnehmer einen Teil der Vertragbedingungen nicht mehr erfüllen kann.

In diesem Fall kann die Bank einen Teil der gestellten Sicherheiten verwenden, um die restlichen Forderungen zu erfüllen – entweder durch die Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung. Bevor ein solches Grundpfandrecht in das Grundbuch eingetragen werden kann, muss der zuständigen Behörde die Einwilligung beider Parteien vorgelegt werden. Die Zustimmung des Eigentümers eines Grundstückes wird in diesem Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung bezeichnet. Diese muss entweder notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt werden, um auch anerkannt zu werden. Üblicherweise ist mit der Grundschuldbestellung gleichzeitig der Antrag auf die Eintragung verbunden.

Im Rahmen der Baufinanzierung sollte jeder zukünftige Eigenheimbesitzer bei der Übertragung des Grundpfandrechtes an die Bank immer bedenken, dass auch die deutschen Behörden nicht kostenlos arbeiten. Sie erheben Gebühren, deren Höhe sich nach dem Gegenstandswert richtet. Heute hat sich im Kreditwesen die Grundschuld als wesentliches Instrument zur Sicherung der Darlehen unter den Grundpfandrechten in weiten Teilen durchgesetzt. Grund hierfür ist die Möglichkeit, dass eine Grundschuld auch ohne die auslösende Forderung existierten kann. Im Gegensatz dazu ist die Hypothek immer mit einer Schuld verbunden. Dieser Zusammenhang wird im Schuldrecht als akzessorisch bezeichnet.

Häufig wird der Begriff des Zinses benutzt, ohne dass sich ein großer Teil der Bevölkerung der Bedeutung dieses Wortes überhaupt bewusst wird. Dabei ist eine Kenntnis der Begriffserklärung durchaus hilfreich, wenn es darum geht, die einzelnen Zinstypen zu verstehen und voneinander zu unterscheiden. Schließlich sorgen die Begriffe Nominal- und Effektivzins immer noch für Verwirrung. Das Wort Zins leitet sich vom lateinischen Wort census ab und bezeichnet den Betrag, welcher durch den Kreditnehmer an den Kreditgeber für die Ausleihung einer bestimmten Geldmenge zu zahlen ist. Vereinfacht gesagt handelt es sich bei den unterschiedlichen Zinsformen also um eine Ausleihgebühr. Diese wird in der Regel zu bestimmten Zeitpunkten fällig – je nach Absprache mit dem Kreditgeber werden die Zahlungen monatlich, pro Quartal oder einmal im Jahr vorgenommen.

Für den letztgenannten Fall taucht in den Kreditangeboten oft die Bezeichnung per annum oder p.a. auf, was wiederum dem Lateinischen entlehnt wurde. Es treten hier meist Banken oder andere Kreditinstitute in der Position des Kreditgebers auf, aber private Darlehen sind durchaus auch möglich. Bezieht sich der Kreditzins lediglich auf den Nennwert der Finanzierung, also den Nominal-Betrag, so spricht man im Allgemeinen vom Nominalzins. Dessen Höhe richtet sich nach mehreren Faktoren. Eine wesentliche Bemessungsgröße für den Nominalzins ist die Höhe der Zinsen, zu denen sich die Banken untereinander Kapital verleihen. Je unsicherer die Lage am Finanzmarkt, umso so höher kann der Zinssatz liegen.

Besonders bei Krediten, die mit einem variablen Zinssatz aufgenommen werden, sollten Kreditnehmer immer das aktuelle Zinsniveau im Auge behalten. Eine weitere, einflussreiche Größe, welche an der Zinsschraube dreht, ist die Inflationsrate. Je höher die Geldentwertung ist, umso stärker werden die Banken auch die Zinsen anheben. Allerdings taucht in den meisten Kreditangeboten ein anderer Zinssatz wesentlich häufiger auf – der Effektivzins. Dieser gibt Auskunft über die jährlichen Kosten von Krediten, bezogen auf die nominale Kredithöhe.