Realkredit

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Ein Realkredit versteht sich als Darlehen, das im Gegensatz zum Personalkredit durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie besichert ist. Wesentliches Merkmal eines Realkredits ist die Unabhängigkeit der Zins- und Tilgungsleistung von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers; die Besicherung erfolgt allein durch die Erträge, die ein Objekt erwirtschaftet oder durch dessen Boden- oder Verkehrswert. Üblicherweise werden Realkredite nur bis zu einer gewissen anteiligen Höhe des Objektwertes ausbezahlt, wobei die Beleihungsgrenze sich auf rund 60 Prozent des zugrunde gelegten Verkehrswertes beschränkt.

Realkredite von Sparkassen und privaten Geschäftsbanken werden im Grundbuch erstrangig eingetragen, Darlehen von Bausparkassen verstehen sich als zweitstellig.
Aufgrund des nahezu nicht existenten Ausfallrisikos sind Realkredite im Hinblick auf ihren Zinssatz meist mit sehr geringen Risikoaufschlägen verbunden. An Privatpersonen werden sie meist in Verbindung mit Bausparguthaben ausbezahlt. Die Kreditlaufzeit beträgt in den meisten Fällen mehrere Jahrzehnte, das Volumen ist demensprechend hoch.

Realkredite sind von volkswirtschaftlicher Bedeutung, da sie es breiten Teilen der Bevölkerung ermöglichen, eine eigene Immobilie zu erwerben und mit dieser die Darlehensschuld zu besichern. Eine Kreditvergabe ausschließlich auf der Grundlage der zukünftig vom Darlehensnehmer erzielten Mittelzuflüsse in Gestalt von Arbeits- oder Kapitaleinkommen würde den Vergaberichtlinien der Kreditinstitute widersprechen.

Realkredite können auch in Kombination mit anderen Darlehensvarianten gewährt werden. Kann beispielsweise ein Darlehensnehmer die Differenz aus Objektpreis und dessen Beleihungsgrenze nicht aus eigenen Mittel aufbringen, wird durch die Ausgabe eines weiteren Darlehens die Finanzierungslücke geschlossen. In den meisten Fällen wird das Zweitdarlehen dann deutlich schneller getilgt als der Realkredit und ist – aufgrund des aus Sicht der Bank höheren Risikos – mit einem höheren Zinssatz bzw. einem Disagio verbunden.

Wird kein Zweitkredit benötigt, kann ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen grundsätzlich unabhängig von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers ausbezahlt werden, so dass auf die Prüfung der Kreditwürdigkeit im Rahmen des Antragsprozesses, zum Beispiel in Form einer Auskunftabfrage, verzichtet wird.

Bauspartarif

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Der Bauspartarif regelt die jeweiligen Ausgestaltungen eines Bausparvertrags und versteht sich als regelmäßig für Kunden erhältlicher Bestandteil der Angebotspalette einer Bausparkasse. Im Tarif, der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen genehmigt werden muss, werden die Höhe der Habenzinsen auf die vom Sparer geleisteten Einlagen, die für ein in Anspruch genommenes Bauspardarlehen anfallenden Sollzinssätze, die Höhe der Einzahlungen und der Tilgungsleistungen, die Mindestansparsumme sowie die Mindestwartezeit und das im Vertrag zur Anwendung kommende Zuteilungsverfahren geregelt.
Bis zum Jahr 1980 existierten lediglich zwei Bauspartarife. Seitdem erweiterten die Landesbausparkassen das Spektrum der Bausparvarianten erheblich. So steht für verschiedene Ziele in Zusammenhang mit einem Bausparvertrag eine Lösung zur Verfügung. Insbesondere die Laufzeit der Kontrakte ist heute deutlich variabler. Auch ist es möglich, einen Bausparvertrag unter dem Gesichtspunkt der Rendite zu unterhalten.
Wesentliche Bauspartarife sind solche für Kunden, die ihr Sparziel schnell sowie für solche, die eine bestimmte Vertragssumme über einen langen Zeitraum erreichen möchten. Bei den auf schnelle Auszahlung hin konzipierten Tarifen können Sparer binnen relativ weniger Jahre ein Vertragsguthaben ansparen und sich dieses in Kombination mit einem Bauspardarlehen auszahlen lassen. In den auf längere Anlagehorizonte ausgerichteten Tarifen wird ein bestimmtes Bausparguthaben über viele Jahre erreicht. Die Gesamtvertragslaufzeit inklusive der Tilgung des Bauspardarlehens kann sich dabei über mehrere Dekaden erstrecken.
Eine sehr verbreitete Variante der Bauspartarife sind Modelle, deren Ziel die Erwirtschaftung einer attraktiven Rendite ist, wobei insbesondere die Inanspruchnahme staatlicher Förderungen, wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage, als zentrale Motivation zum Abschluss der Verträge dienen.
Durch die deutliche Erweiterung des Tarifspektrums ist es für Bausparer möglich, auch während der Laufzeit in einen anderen Tarif innerhalb der jeweiligen Bausparkasse zu wechseln. Dazu kann bei Verzicht auf das zur Verfügung stehende Bauspardarlehen rückwirkend ein höherer Guthabenzins auf die geleisteten Einlagen erreicht werden, ohne dass eine frühzeitige Festlegung auf diese Option notwendig ist.

Aufwendungen, anschaffungsnahe

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Anschaffungsnahe Aufwendungen verstehen sich als Kosten, die im Rahmen der Herstellungskosten einer Immobilie und demnach bei deren Bau bzw. Erwerb anfallen. Die Aufwendungen sind abzugrenzen von Instandhaltungskosten und dementsprechend bei der Bemessung der Steuerschuld sowie im Rahmen des Jahresabschlusses zu behandeln.
Anschaffungskosten können nicht sofort als Betriebskosten geltend gemacht, sondern müssen über die voraussichtliche Nutzungsdauer des Objekts gemäß AfA abgeschrieben werden. Bei der Klassifizierung anschaffungsnaher Aufwendungen ist der Statuswechsel der betreffenden Immobilie hin zu einer höheren Gebrauchswertkategorie entscheidend. Sofern die Aufwendungen maßgeblich dazu beitragen, dass das Objekt entweder von der einfachen in die mittlere oder von der mittleren in die hohe Gebrauchswertkategorie gestuft wird, können die Kosten in aller Regel als Anschaffungsnebenkosten klassifiziert werden.
Weiterhin gelten solche Ausgaben als anschaffungsnahe Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb bzw. dem Bau der Immobilie getätigt werden und die darüber hinaus nach Abzug der Umsatzsteuer 15 Prozent der Erwerbskosten übersteigen.
Ausgaben, die der Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen und in regelmäßigen Intervallen anfallen, sind nicht den anschaffungsnahen Aufwendungen zuzurechnen, sondern verstehen sich als Betriebsausgaben, die sofort in dem Jahr, in dem die Ausgabe erfolgt, und in voller Höhe gewinnmindernd geltend gemacht werden können.
Bei der Kalkulation der Bewirtschaftung einer Immobilie spielt die Klassifizierung von Ausgaben eine bedeutende Rolle. Insbesondere bei durch Privatpersonen erworbenen Immobilien muss in steuerlicher Hinsicht eine präzise Planung von Renovierungsmaßnahmen erfolgen. Wird ein Gebäude direkt nach dem Erwerb aufwendig saniert, können die im Rahmen der Maßnahmen anfallenden Kosten dann nicht als Betriebskosten steuermindern geltend gemacht werden, wenn sie den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen. Die Kosten werden dann dem Wert des Objekts zugeschlagen und können – in der Regel über einen Zeitraum von 40 Jahren – linear abgeschrieben werden, wodurch die Steuerbelastung im Vergleich zu einem mit sofortiger Absetzbarkeit verbundenen Modell steigen kann.

Bausparförderung

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Bausparförderung ist der Oberbegriff für die staatliche Unterstützung von Sparleistungen im Rahmen eines Bausparvertrages. Die öffentliche Hand gewährt Sparern unter bestimmten Voraussetzungen Zuschüsse zu geleisteten Einlagen.
Wesentliche Bestandteile der staatlichen Bausparförderung sind die Wohnungsbauprämie sowie die Arbeitnehmersparzulage.
Die Wohnungsbauprämie steht allen Bürgern zu, die unbeschränkt einkommenssteuerpflichtig sind, mindestens 50 Euro im Jahr in einen Bausparvertrag einzahlen und nicht mehr als 25.600 Euro (Singles) bzw. 51.200 Euro (gemeinsam veranlagte Ehegatten) jährlich verdienen. Gefördert werden Einlagen in Bausparverträge bis zu einer maximalen Höhe von 512 Euro je Kalenderjahr. Die Bezuschussung beläuft sich auf 8,8 Prozent, wodurch ein maximaler Betrag von 45 Euro bzw. 90 Euro bei Ehepaaren zu erzielen ist.
Die Arbeitnehmersparzulage versteht sich als Zuschuss zu Vermögenswirksamen Leistungen, die in einen Bausparvertrag eingezahlt werden. Die Begünstigung erfolgt bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 470 Euro bei alleinstehenden Sparern und 940 Euro bei Ehegatten. Die Förderung beträgt 9 Prozent der Einlagen und kann so im Kalenderjahr bis zu 43 Euro betragen.
Die Arbeitnehmersparzulage wird jedem Antragsteller gewährt, der vermögenswirksame Leistungen seines Arbeitgebers in einen Bausparvertrag einzahlt, uneingeschränkt in Deutschland steuerpflichtig ist und ein Jahreseinkommen von weniger als 17.900 Euro bezieht (bezogen auf unverheiratete Antragsteller).
Sowohl die Wohnungsbauprämie als auch die Arbeitnehmersparzulage können in Kombination gewährt werden, so dass auf einen mit 512 Euro jährlich bedienten Sparvertrag bis zu 88 Euro staatliche Zuwendungen gezahlt werden, wodurch sich eine jährliche Zusatzrendite in Höhe von etwa 17,2 Prozent ergibt. Wird eine der Einkommensgrenzen während der Laufzeit eines Bausparvertrages überschritten, müssen die bereits gewährten Fördermittel nicht zurückerstattet werden.
Anträge auf Wohnungsbauprämie werden auf Antrag der Bausparkasse beim Finanzamt angefordert. Bei der Arbeitnehmersparzulage ist ein Antrag des Arbeitnehmers beim Arbeitgeber erforderlich. Die vermögenswirksamen Leistungen müssen direkt auf ein Bausparkonto überwiesen werden. Die Zulage wird dann vom Arbeitnehmer im Rahmen der Steuererklärung beim zuständigen Finanzamt beantragt.

Energieausweis

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Der Energieausweis bezeichnet ein Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes angibt. Ab dem 01.07.2008 haben Käufer von Immobilien sowie neu einziehende Mieter das Recht auf die Vorlage des Ausweises seitens des Verkäufers bzw. des Vermieters. Die Regelung betrifft zunächst alle Gebäude, die bis zum Jahr 1965 errichtet worden sind und greift ab dem 01.Januar 2009 auch auf andere Objekte über.

Energieausweise geben dabei entweder Auskunft über den gemessenen Energieverbrauch oder des anhand bestimmter Formeln ermittelten Energiebedarfs. Bei Nicht-Wohngebäuden gilt grundsätzlich die Wahlfreiheit zwischen beiden Varianten. Bei kleineren wohnwirtschaftlich genutzten Objekten wird gesetzlich der berechnete Energiebedarf ermittelt.

Grundsätzlich unterliegen alle Gebäude, die neu vermietet oder veräußert werden, der Verordnung. Besitzer müssen für den Fall der Nichtbeachtung mit empfindlich hohen Strafen rechnen. Öffentlich genutzte Gebäude, die über eine wirtschaftlich nutzbare Fläche von mehr als 1000 Quadratmetern verfügen und in denen öffentliche Dienstleistungen erbracht werden (bspw. Behörden) sind nicht über die sonstigen Bestimmungen hinaus verpflichtet, den Energiepass an einer gut sichtbaren und leicht zugänglichen Stelle auszuhängen. Der Energiepass muss in diesen Fällen darüber hinaus Möglichkeiten für Einsparmaßnahmen in Verbindung mit Modernisierungsmaßnahmen enthalten.

Zur Ausstellung eines Energieausweises für bestehende Objekte sind Hochschulabsolventen der Fachrichtungen Architektur, Bauingenieurwesen, Innenarchitektur, Gebäude- und Elektrotechnik sowie Maschinenbau berechtigt.

Der Energiepass steht in Deutschland im Zentrum starker Kritik. Experten kritisieren, dass Laien -auf die das Prinzip maßgeblich zugeschnitten werden sollte – aus dem Dokument keinerlei Schlüsse über die zu erwartenden Kosten für Heizung und Warmwasser ziehen könnten. Zahlreiche Unzulänglichkeiten bei der Ermittlung der im Energieausweis ermittelten Größen führen nach Ansicht von Fachleuten zu einem erheblichen Potenzial für Fehlinterpretationen.

In Österreich ist der Energiepass schon länger bekannt, in einigen Landesteilen wurden bereits mehr als 100.000 Dokumente ausgestellt. Aufgrund der föderalistischen Regierungsstruktur sind die einzelnen Bedingungen nicht in allen Bundesländern identisch. Die jüngsten Entscheidungsprozesse lassen allerdings eine sukzessive Harmonisierung zumindest in weiten Teilen des Landes realistisch erscheinen.

Referenzzinssatz

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Ein Referenzzinssatz ist ein am Markt gängiger Zins an dem sich die Höhe der Sollzinsen eines Hypothekendarlehens orientiert, das nicht mit einer Zinsbindung versehen ist sondern einer variablen Verzinsung unterliegt. Üblicherweise dienen stark frequentierte und von der Mehrheit der Marktteilnehmer im Interbankenmarkt anerkannte Zinsindizes als Referenz.

Eine der am häufigsten bei Immobilienkrediten verwendeten Referenzen ist der EURIBOR. Das Kürzel steht für „European Interbank Offered Rate“ und bezeichnet einen am Geldmarkt sehr häufig als Indikator verwendeten Zinssatz, der sich aus Termingeldzinssätzen am Interbankenmarkt zusammensetzt. Der EURIBOR wird dabei aus dem Durchschnitt der Briefsätze gebildet, die unter rund 50 europäischen Großbanken gehandelt werden. Es existieren EURIBOR-Zinssätze auf der Basis von Zeiträumen von 1 bis zu 12 Monaten.

Weiterhin als Referenzzins von großer Bedeutung ist der EONIA, der „European Overnight Interest Average“, der sich aus den nach Umsatz gewichteten Tagesgeldsätzen des Euroraums, die im Interbankenmarkt unter großen Geschäftsbanken für Geldleihen für den Zeitraum eines Tages, auch als „Übernacht-Geschäfte“ bezeichnet, zusammensetzt.

In der Regel reagieren beide Zinssätze relativ schnell auf Änderungen des Marktzinses, so dass sich für Hypothekenkredite eine flexible Anpassung an die Marktbedingungen ergibt. Die Referenzen allerdings stellen nicht den Darlehenszins an sich dar, sondern verstehen sich als Basis, zu der ein Aufschlag von einigen Hundert Basispunkten hinzugerechnet wird.

Sowohl der EURIBOR als auch der EONIA sind der täglichen Finanzpresse zu entnehmen. Weiterhin werden beide Indikatoren laufend sowohl von der Deutschen Bundesbank wie auch von der Europäischen Zentralbank berechnet und entgeltfrei der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt.
Grundsätzlich kann der EURIBOR als der verlässlichere der beiden Zinsindikatoren betrachtet werden, da der EONIA bei turbulenten Verläufen der Finanzmärkte unabhängig von der tatsächlichen Situation am Zinsmarkt mitunter zu stärkeren Ausschlägen neigt, die aus Ungleichgewichten in den Cashpositionen der Großbanken resultieren.

An einer Referenz orientierte Darlehen bergen für Kreditnehmer ein Zinsänderungsrisiko, das sich bei annuitätisch bedienten Engagements im Laufe der Tilgung sukzessiv verringert.

Zinsänderungsrisiko

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Das Zinsänderungsrisiko betrifft Hypotheken- und Bauspardarlehen, deren zugrunde gelegter Zinssatz nicht über die gesamte Laufzeit fix ist, sondern sich an den allgemeinen Marktbedingungen orientiert. Der Kreditnehmer sieht sich dabei der Problematik gegenüber, dass ein steigender Zins die Annuität deutlich erhöhen kann und so im schlimmsten Fall – wenn der Marktzins stark ansteigt – die ordnungsgemäße Andienung des Darlehens in Gefahr bringen kann.

Bei Annuitätendarlehen sind die Auswirkungen einer Zinsänderung und damit die Latenz des Zinsrisikos zu Beginn der Tilgungsphase am höchsten und sinken im Laufe der Zeit kontinuierlich ab. Grund für das degressive Verhalten ist der mit jeder geleisteten Zahlung seitens des Kreditnehmers sinkende Zinsanteil an der Gesamtrate. Um das Zinsrisiko für einen gegebenen Zeitpunkt im Tilgungsverlauf zu quantifizieren und somit dessen konkrete Auswirkungen auf die Annuität zu bestimmen, wird die Zinselastizität der Darlehensrate berechnet. Diese gibt Aufschluss darüber, wie stark sich die Belastung aus einer Hypothek erhöht, wenn der zugrunde gelegte Darlehenszins um einen Prozentpunkt ansteigt.

Das Zinsänderungsrisiko kann begrenzt oder ausgeschlossen werden, indem entsprechende Klauseln im Darlehensvertrag vereinbart werden. So kann mit einer Zinsbindung, die für einen bestimmten Zeitraum oder für die gesamte Darlehensabwicklung vereinbart wird, der Zinssatz fixiert werden. Darlehensnehmer eliminieren damit das Zinsänderungsrisiko. Eine Zinsbindung allerdings ist mit höheren Kosten insgesamt verbunden, da eine Prämie an die Bank entrichtet werden muss, die meist über den gesamten Darlehenszeitraum mitfinanziert wird.

Mit einem Zinscap lässt sich ein Zinsniveau fixieren, über das der Darlehenszins nicht ansteigen kann. Diese Versicherungsvariante ist im Vergleich zur Zinsbindung günstiger, eliminiert das Zinsänderungsrisiko im Gegenzug allerdings nicht völlig. Ein Zinscap kommt insbesondere zu Beginn des Tilgungszeitraums zur Anwendung, wenn die Zinselastizität der Annuität hoch ist. Das Zinsänderungsrisiko lässt sich bei beiden Versicherungsvarianten je nach Marktlage zu unterschiedlichen Konditionen absichern. Grundsätzlich gilt, dass mit der Dauer des Versicherungsschutzes auch dessen Kosten ansteigen, wobei die Kostenprogression unterschiedlich hoch ausfallen kann.

Bauträgermodell

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Ein Bauträgermodell bezeichnet eine Vereinbarung zwischen einem Immobilienkäufer und einem Bauträger, wobei das wesentliche Charakteristikum in Abgrenzung zu einem gewöhnlichen Kaufvertrag in dem Umstand zu sehen ist, dass die betreffende Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht fertiggestellt ist. In vielen Fällen wurde noch nicht einmal mit den Baumaßnahmen begonnen, es wird lediglich ein Grundstück gekauft und eine inhaltlich äußerst detaillierte Vereinbarung zur Errichtung einer Immobilie auf diesem getroffen.
Der Bauträger verpflichtet sich dem Käufer gegenüber, eine Immobilie entsprechend einer dem Vertrag beigefügten Baubeschreibung zu erstellen und es an den Käufer zu übergeben, wobei die Übergabe mit dem vollständigen Übergang des Objekts ins Eigentum des Erwerbers einhergehen muss.
Um den Status eines Bauträgers zu erhalten, bedarf es einer entsprechenden behördlichen Genehmigung nach dem § 34 c der Gewerbeverordnung. Sämtliche Angelegenheiten eines Vertrags in Verbindung mit einer Bauträgerschaft unterliegen der Makler- und Bauträgerverordnung. Diese ist insbesondere im Hinblick auf die in Verbindung mit einem teilweise fertiggestellten Objekt seitens des Käufers zu leistenden Abschlagszahlungen von größter Bedeutung. In dieser Hinsicht genießen Käufer eine hohe Rechtssicherheit. Wer einem Bauträger, der im Laufe der Errichtung eines Objektes Insolvenz anmelden muss, den gesamten Kaufbetrag im Voraus überwiesen hat, bekommt aufgrund der von den Banken garantierten Freistellungserklärung die geleisteten, aber durch den Baufortschritt nicht gedeckten Zahlungen zurück bzw. hat Anspruch auf die Fertigstellung der Immobilie.
Die Solvenz eines Bauträgers kann im Vorfeld einer Vereinbarung auf verschiedene und aus anderen Wirtschaftszweigen bekannte Weise geprüft werden. Neben Bankauskünften, Kontakt mit früheren Kunden und Referenzen (positiven wie negativen) stehen dem Käufer Maßnahmen zur Qualitätssicherung zur Verfügung, zum Beispiel die Beauftragung eines TÜV-Prüfers, der den Baufortschritt sowie die geleistete Qualität überwacht. Dies geschieht in der Regel in Abstimmung mit dem Bauträger.
Immobilien, die unmittelbar von einem Bauträger erworben werden, sind häufig etwas günstiger im Preis, wodurch sich das Interesse auch privater Käufer erklärt.

Zinscap

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Ein Zinscap ist ein derivatives, auf Zinssätze ausgerichtetes Finanzinstrument, das Bestandteil vieler Finanzierungsverträge ist und eine Zinsobergrenze fixiert. Es bezieht sich auf einen dem Vertrag zugrunde gelegten Referenzzinssatz wie zum Beispiel den EONIA oder den EURIBOR und zahlt am Ende vertraglich vereinbarter Zeitabschnitte die Differenz zwischen dem tatsächlichen Marktzins und dem Capniveau.
Wird beispielsweise ein Darlehen über 100.000 Euro aufgenommen, das mit dem EONIA-Zinssatz belegt und mit einem Cap von 5% versehen ist, zahlt das Derivat dem Inhaber die Differenz zwischen Marktzins und dem Caplevel. Beträgt der Zins in einer Betrachtungsperiode 6 %, zahlt das Cap demnach 1% zurück.
In der Praxis der Hypothekenfinanzierungen stellt das Cap schlicht eine Versicherung gegen zu hohe Zinsen dar. Anstiege über das vereinbarte Level hinaus bemerkt der Kreditnehmer nicht.
Die Kosten eines Zinscaps hängen von der Differenz zum Marktzins und Cap zum Abschlusszeitpunkt sowie der Laufzeit des Derivats ab (die Laufzeit entspricht vereinfacht gesagt der Dauer der Versicherung gegen hohe Zinsen). Die Prämie beläuft sich bei den meisten Darlehensverträgen auf 2-4% der Darlehenssumme und ist zu Beginn des Vertrages fällig. In der Regel bieten die Kreditinstitute allerdings an, die Cap-Prämie mitzufinanzieren.
Das Gegenstück zu einem Zinscap ist der Zinsfloor. Dieser garantiert dem Inhaber, dass die Zinsen eines Vermögensgegenstands (zum Beispiel eines Darlehensvertrages) zu keinem Zeitpunkt der Laufzeit unter ein vordefiniertes Niveau fallen. Diese Sicherheit ist analog den Umständen beim Zinscap mit einer Prämie zu vergüten. In der Finanzierungspraxis können Darlehensnehmer der Bank die Zinsgarantie in Kombination mit einem Zinscap verkaufen und so die Kosten für die Zinsversicherung senken. Im Gegenzug allerdings entfällt bei dieser Konstruktion die Chance auf besonders niedrige Zinsen bei einem variabel verzinslichen Darlehen.
Die Kombination aus Cap und Floor allerdings erlaubt Darlehensnehmern den Erwerb einer relativ hohen Planungssicherheit zu äußerst geringen Kosten. Die Vorgehensweise wird allerdings nicht von allen Banken angeboten.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bezeichnet einen von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellten Vermerk, der einem Wohnraum bescheinigt, in ausreichendem und gesetzeskonformem Maße abgeschlossen von anliegendem Wohnraum zu sein. Die Kriterien betreffen dabei die Wände, die ein ausreichendes Maß an Lärm- und Wärmeschutz bieten müssen, sowie insbesondere den Zugang zu dem betreffenden Objekt. Er muss sich dadurch auszeichnen, dass er separat und abschließbar ist.
Von Bedeutung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung zum Beispiel dann, wenn bestehender Wohnraum unterteilt werden soll. Die Anerkennung als eigenständiger Wohnraum sowie der entsprechende Vermerk im Grundbuch kann nur dann erfolgen, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt.

Der eigenständige Status eines Objekts greift dabei in verschiedenste juristische Bereiche ein. Wird beispielsweise von einem im Elternhaus lebenden Kind ein Antrag auf Gewährung auf Hilfe zum Lebensunterhalt beantragt, führt ein nicht eigenständiger Objektstatus regelmäßig zur Ablehnung des Antrags seitens der Behörden. Argumentiert würde in diesem Falle so, dass das Kind noch im elterlichen Haushalt lebt und somit zu dieser Bedarfsgemeinschaft zählt. Die Einnahmen der Bedarfsgemeinschaft – also auch die der Eltern – würden zum Einkommen des Kindes hinzugezählt werden.
Neben Wohnraum können auch weitere Bereiche als abgeschlossen angemeldet werden. Ein Garagenstellplatz beispielsweise kann dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten, wenn eine dauerhafte Markierung vorliegt.

In jüngster Zeit gibt es auf politischer Ebene Tendenzen, die im Zuge der angestrebten Entbürokratisierung versuchen, die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu vereinfachen. So sollen die Bundesländer durch den Einsatz von Sachverständigen dazu ermächtigt werden, die Bescheinigung auszustellen und somit die Baubehörde zu entlasten.
Die Anträge auf Erteilung des Vermerks sind in der Regel bei jeder Stadtverwaltung erhältlich, insbesondere auch bei den einschlägigen Internetauftritten der Kommunen.