Riester-Zulage

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Die Riester-Zulage versteht sich als staatliche Förderung bestimmter privater Maßnahmen zur Altersvorsorge, die im Jahr 2002 vom damaligen Arbeitsminister Walter Riester eingeführt wurde und der im Zuge der demographischen Entwicklung drohenden Versorgungslücke entgegen treten soll.
Die Zulagen belaufen sich auf 154 Euro Grundzulage im Jahr pro geförderter Person. Dazu wird eine Kindergeldzulage gewährt, die sich auf 185 Euro im Jahr bzw. 300 Euro für nach dem 31.12.07 geborene Kinder beläuft. Die Mittel werden dann gewährt, wenn die gesetzlichen Bestimmungen der Maßnahme zur Altersvorsorge erfüllt werden. Demnach dürfen die Rentenverträge erst ab dem 60. Lebensjahr in die Auszahlungsphase treten und ein Kapitalwahlrecht für maximal 30 Prozent des Vertragsguthabens zu Rentenbeginn vorsehen. Weiterhin muss bei fondsgebundenen Verträgen eine Kapitalgarantie seitens des Anbieters vorliegen.

Die Riester-Zulage kann seit neuestem auch im Rahmen des Erwerbs selbstgenutzten Wohneigentums verwendet werden. Vertragsguthaben – Einzahlungen wie Zulagen – können dabei zur Tilgung laufender Darlehen oder als Eigenkapital eingebracht werden. Die Verträge werden dabei fiktiv fortgeschrieben, so dass am Ende der Einzahlungsphase ein bestimmtes Vertragsguthaben besteht, aus dem die Besteuerung in der Rentenphase ermittelt wird. Während der Laufzeit wird dabei eine jährliche Verzinsung von zwei Prozent unterstellt.

Einzahlungen in Riester-Verträge können im Rahmen des Sonderausgabenabzugs bis zu einer Höhe von maximal 2100 Euro jährlich bei der Veranlagung der Einkommenssteuer geltend gemacht werden. Eine doppelte Förderung in Form von Zulage und Steuerersparnis gewährt der Fiskus dabei allerdings nicht: Das Finanzamt vollzieht die für den Sparer günstigere Variante.

In Kürze ist laut Angaben der Bausparkassen mit maßgeschneiderten Angeboten zu rechnen, die eine Kombination aus Bausparvertrag und Riester-Zulage ermöglichen. Um die Zulagen in voller Höhe zu erhalten, müssen Sparer mindestens vier Prozent ihres im Vorjahr erzielten Bruttojahreseinkommens einzahlen. Werden geringere Einzahlungen geleistet, reduzieren sich die Förderungen anteilig. Sparer, die über kein eigenes Einkommen verfügen, müssen zumindest den Sockelbetrag in Höhe von sechzig Euro je Kalenderjahr in den Vertrag einzahlen.

Energieeinsparverordnung

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Die Energieeinsparverordnung ist ein am 01. Februar 2002 in Kraft getretenes Gesetz, das die beiden bis dahin geltenden Verordnungen, die Wärmeschutz-Verordnung sowie die Heizungsanlagen-Verordnung, ablöst und eine umfangreiche und auf Grundlage neuer energiepolitischer Zielvorgaben erstellte Reglementierung energiewirtschaftlicher Maßnahmen im Bereich der Wohngebäude darstellt.
In der Energieeinsparverordnung wird der Niedrigenergiehausstandard für neu erstellte Objekte verbindlich festgeschrieben. Sie gilt für Wohngebäude mit normalen Innentemperaturen sowie für Immobilien mit niedrigen Innentemperaturen (bestimmte gewerbliche Objekte) und regelt insbesondere die Voraussetzungen für deren Raumluft- und heizungstechnische Anlagen.
Auch auf bestehende Gebäude wirkt sich die Verordnung aus: Heizkessel, die vor dem Jahr 1978 eingebaut wurden sind zu erneuern, sofern Renovierungsmaßnahmen an dem entsprechenden Gebäude durchgeführt werden. Weiterhin sind bestimme ungedämmte Rohrleitungsanlagen zu erneuern und Maßnahmen zur Wärmedämmung an oberen Deckenwänden vorzunehmen, die unter Räumen befindlich sind, die nicht wohnwirtschaftlichen Zwecken dienen.
Das Ziel der Energieeinsparverordnung ist gemäß der Bezeichnung die systematische und dauerhafte Reduktion des Energieverbrauchs deutscher Haushalte. Die politischen Bemühungen waren einst insbesondere Umweltschutz- und Klimapolitischen Zielen geschuldet, genießen in jüngster Zeit aber auch stärkere ökonomische Bedeutung, da angesichts der massiv angestiegenen Energiekosten eine Reduzierung des Verbrauchs als wesentlich für die künftige wirtschaftliche Entwicklung angesehen wird.
Die Einsparung von Energie wird von staatlicher Seite nicht ausschließlich durch strenge gesetzliche Vorschriften angestrebt, sondern darüber hinaus auch durch verschiedene Förderprogramme unterstützt. Insbesondere zinsverbilligte Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau sollen Immobilienbesitzer zu entsprechenden Maßnahmen motivieren.
Seit dem 01.07.08 gelten in Verbindung mit der Energieeinsparverordnung weitergehende Vorschriften. So steht es Käufern und Mietern künftig zu, einen Energieausweis für das von ihnen genutzte bzw. in Betracht gezogene Gebäude zu verlangen, den der Besitzer des Objektes aushändigen muss. In diesem sind wesentliche energiewirtschaftliche Eigenschaften des Objektes aufgeführt, die nach dem Willen des Gesetzgebers Aufschluss über den zu erwartenden Energiebedarf eines Objektes bei wohnwirtschaftlicher Verwendung geben sollen.

Nachbarschaftshilfe oder Schwarzarbeit: Grenzen sind fließend

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Beim Bau der eigenen vier Wände sind sie unverzichtbar: Die helfenden Hände von Freunden und Bekannten, mit denen sich die Kosten des Projekts Eigenheim in einem moderaten Umfang halten lassen und so der Einzug in die mietfreie Wohnung erst möglich wird. Weiterlesen

Wohnflächenberechnung

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Als Wohnflächenberechnung wird gemeinhin ein amtlich genormtes Verfahren zur Feststellung der Wohnfläche eines privat genutzten Gebäudes bezeichnet. Die amtliche Berechnungsmethode gilt zwar prinzipiell ausschließlich für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, konnte sich in der Vergangenheit aber als universal angewendete Verfahrensweise etablieren und steht weitgehend konkurrenzlos im Raum.
Die Wohnflächenberechnung enthält detaillierte Vorschriften und legt im Detail fest, wie die Größe einer Wohnung bestimmt wird. Eine exakte Vorgehensweise ist für beide Parteien eines Mietvertrages von größter Bedeutung, da sich an der Wohnfläche nicht nur die Kaltmiete sondern auch wesentliche Bestandteile der Betriebskosten orientieren und sich entsprechende Kostenschlüssel an der wohnwirtschaftlich nutzbaren Gesamtfläche eine Objektes orientieren.
Die Verordnung zur Feststellung der Wohnfläche schreibt vor, dass bei verputzten Wänden die aus dem Rohbau eines Gebäudes abgeleiteten Größenwerte um drei Prozent zu reduzieren sind. Weiterhin ist geregelt, dass zur Wohnfläche auch solche Fensternischen zählen, deren Tiefe einen Wert von 13 cm übersteigt. Gleiches gilt für Wandnischen ohne Fenster.
Unter einer Treppe befindliche Räume werden dann der nutzbaren Wohnfläche zugeschrieben, wenn ihre Höhe zumindest zwei Meter beträgt. Treppen selbst, die mehr als drei Stufen verzeichnen, gehören nicht zur Wohnfläche. Türnischen allerdings zählen in keinem Fall zur Wohnfläche. Säulen und Pfeiler sowie Mauervorlagen und Schornsteine zählen wiederum zur Wohnfläche dazu, sofern ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
Öfen, Kamine und Heizungen sowie jegliche Form von Verkleidung zählen grundsätzlich immer zur Fläche dazu.
Einige Raumflächen werden mit einem Faktor kleiner eins multipliziert und dann erst dem Wohnraum zugeschrieben. Wintergärten (Faktor 0,5), die nicht beheizbar sind, zählen zu diesen Sonderfällen genauso hinzu wie Balkone und Lauben (Faktor 0-0,5).
Unter Dachschrägen befindliche Räume werden bis zu einer Höhe von zwei Metern voll zum Wohnraum gezählt, bei Höhen zwischen einem und zwei Metern werden 50 Prozent der Fläche veranschlagt und unterhalb von einem Meter null Prozent.

Abgeltungssteuer

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Die Abgeltungssteuer versteht sich als in Deutschland zum 01.01.09 einzuführende Steuer auf Einkünfte auf Kapitalvermögen. Wesentliches Merkmal der Steuer ist die grundsätzlich identische Behandlung aller Kapitaleinkünfte: Alle Einnahmen unterliegen künftig dem pauschalen Steuersatz von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und ab 2011 ggf. der Kirchensteuer. Mit der Besteuerung tritt gemäß der Bezeichnung eine Abgeltungswirkung für den Besteuerten ein; eine Veranlagung von Kapitalgewinnen im Rahmen der Einkommenssteuer entfällt damit.

Die Abgeltungssteuer gilt für Zinsen, Dividenden und Veräußerungsgewinne und ist damit für Immobilienbesitzer, die ihr Objekt zu veräußern gedenken, nicht von Belang: Immobilien können auch nach dem 01.01.09 noch steuerfrei veräußert werden, sofern die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wird und die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Gleiches gilt für offene Immobilienfonds, die in Abgrenzung zu Investmentfonds Veräußerungsgewinne nicht mit dem Fiskus zu teilen verpflichtet sind. Die Bemessungsgrundlage der Steuer versteht sich – bei Fonds wie Privatanlegern – als die Differenz aus Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten und den Veräußerungserlösen abzüglich erlösmindernder Veräußerungskosten.

Im Bereich des Bausparens ergeben sich einige Änderungen signifikanten Ausmaßes. Die bislang geltende Steuerfreiheit für Guthabenzinsen bis zu einem Prozent im Jahr entfällt. Trotz dieses Umstands erscheinen Bausparverträge relativ betrachtet interessanter, da der Zinsvorteil der in Anspruch genommenen Bauspardarlehen nicht der Steuerpflicht unterliegt. Folglich werden diejenigen Bauspartarife künftig steuerlich interessanter, die mit einem niedrigen Guthabenzins und einem günstigen Darlehenszins ausgestattet sind.

Für Bausparer weiterhin relevant ist die Abschaffung des Sparerfreibetrages zugunsten des Sparerpauschbetrages. Dieser beläuft sich auf 801 Euro im Jahr bei Ledigen und den doppelten Betrag bei gemeinsam veranlagten Ehegatten. Mit dem Pauschbetrag sind sämtliche Werbungskosten abgegolten; eine Veranschlagung in Höhe tatsächlich angefallener Kosten ist künftig nicht mehr möglich. Die Abschlussgebühr eines Bausparvertrages kann somit in Zukunft nicht mehr über den Pauschbetrag hinaus geltend gemacht werden.

Die neue Besteuerung für Zinseinkünfte im Rahmen von Bausparverträgen gilt auch dann ab dem nächsten Jahr, wenn der Vertrag bereits abgeschlossen ist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Mittelzuflusses.

Veräußerungsgewinn

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Als Veräußerungsgewinn wird die Differenz aus den Veräußerungs- und den Anschaffungskosten einer Immobilie bezeichnet. Dabei sind Anschaffungsnebenkosten wie Notargebühren oder die Maklercourtage den Anschaffungskosten in voller Höhe zuzurechnen, Kosten der Veräußerung wie Makler- oder Vermittlungsgebühren sind vom Erlös abzuziehen.
Veräußerungsgewinne können sowohl von Privatpersonen wie von Unternehmen und institutionellen Investoren erzielt werden. Sie unterliegen grundsätzlich der Steuerpflicht. Bei Privatpersonen werden die Gewinne mit dem persönlichen Steuersatz von 15 bis 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag veranlagt. Wird eine Immobilie länger als 10 Jahre gehalten, entfällt die Besteuerung der Veräußerungsgewinne. Weiterhin entfällt die Steuerpflicht, wenn die veräußerte Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Kalenderjahren zuvor ausschließlich zu privaten wohnwirtschaftlichen Zwecken genutzt wurde. Die ab dem Jahr 2009 geltende Abgeltungssteuer greift bei Immobilien nicht.
Offene Immobilienfonds können Veräußerungsgewinne dann steuerfrei ihrem Verwaltungsvermögen zuführen, wenn die Objekte mindestens 10 Jahre im Bestand gehalten wurden. Dadurch ergibt sich in steuerlicher Hinsicht ab dem nächsten Jahr ein relativer Vorteil von Immobilienfonds gegenüber herkömmlichen, auf Wertpapieren basierenden Investmentfonds.
Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist die steuerliche Trennung von Betriebskosten und nachträglichen Anschaffungskosten zu beachten. Werden binnen drei Jahren nach dem Erwerb eines Objektes Investitionen getätigt, die den Wohnwert der Immobilie signifikant steigern, sind diese im Regelfall als nachträgliche Anschaffungskosten anzusetzen und wirken sich daher bei der Veräußerung gewinnmindernd aus. Bei Sanierungen, deren Zweck maßgeblich der Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes dient, gilt seit einigen Jahren die Zuordnung zu gewöhnlichen Betriebskosten.
Unternehmen, die Immobilien aus dem eigenen Bestand veräußern, können dies seit Beginn des Jahres 2008 steuerfrei vollziehen, indem die Veräußerung der zum Anlagevermögen zählenden Objekte an einen Real Estate Investment Trust erfolgt. Der Verkauf einer Immobilie an derartige Institutionen ermöglicht die Auflösung stiller Reserven ohne das Auslösen einer Steuerpflicht und kann so zu einer besseren Kapitalposition der Unternehmung beitragen.

Tilgungsbausparvertrag

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Der Tilgungsbausparvertrag versteht sich als eine Finanzierungsvariante, bei der ein Darlehensnehmer gleichzeitig ein Hypothekendarlehen aufnimmt und einen Bausparvertrag abschließt. Die Hypothek wird dabei grundpfandrechtlich mit der erworbenen bzw. erstellten Immobilie gesichert. Der Bausparvertrag dient als Tilgungsträger für die Hypothek, die sich als tilgungsfrei versteht; die Bausparsumme des Vertrages entspricht der Höhe des Hypothekenengagements.

Mit der Bedienung des Bausparvertrags entstehen Guthaben, die in zwei bis drei Abschnitten zur Deckung der Hypothek herangezogen werden. Die Länge der Zinsbindung des tilgungsfreien Darlehens ist dabei in der Regel identisch mit der Länge eines Tilgungsabschnitts. Ist die zur Tilgung erforderliche Bausparsumme erreicht, wird der Hypothekenkredit vollständig abgelöst. Der Kreditnehmer muss im Anschluss daran das Bauspardarlehen andienen.

Ein Tilgungsbausparvertrag versteht sich als eine vorfinanzierte Bausparkassenfinanzierung. Lohnenswert kann die Konstruktion in verschiedenen Situationen sein. Bei geringeren Volumina ist eine Bezuschussung seitens des Staates durch Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage dazu geeignet, einen Nettodarlehenszins nahe Null zu erreichen. Weiterhin ist der Tilgungsbausparvertrag mit sinkenden Belastungen im Zeitverlauf dann geeignet, wenn sich das Einkommen vorhersehbar verringert. Junge Doppelverdiener beispielsweise, die zu einem späteren Zeitpunkt die Gründung einer Familie planen, können von dem Modell einkommensgerecht profitieren.

Die Gesamtkosten einer derart ausgerichteten Finanzierung hängen vom Zinssatz der Hypothek, vom Guthabenzins der Bausparvertrags sowie der Summe der staatlichen Förderungen ab. Durch die seit neuestem bestehende Möglichkeit, auch Zulagen im Rahmen der staatlich geförderten Altersvorsorge (Riester-Rente) über die Einzahlung in einen Bausparvertrag zum Bau bzw. Erwerb einer selbstgenutzten Immobile zu verwenden, erhöht sich die Attraktivität eines Tilgungsbausparvertrages insbesondere auch für Familien. Je höher die staatlichen Zulagen ausfallen, desto größere Finanzierungsvolumina können zu Nullkosten abgewickelt werden.

Der Nachteil der Variante ist in der Unsicherheit im Hinblick auf den Zinssatz der Hypothek zu sehen. Durch die Aufteilung des Tilgungszeitraumes in mehrere Abschnitte fällt die Zinsbindung relativ kurz aus; da das Darlehen tilgungsfrei ist kann sich die Gesamtbelastung in Verbindung mit der Finanzierung signifikant erhöhen.

Modernisierung

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Die Modernisierung bezeichnet im Zusammenhang mit Gebäuden grundsätzlich solche baulichen Maßnahmen, die den Wohnwert eines Objekts erhöhen oder zu einer nachhaltigen, also signifikanten und dauerhaften Einsparung von Energie führen. Der Gesetzgeber verlangt dabei wohldefinierte Veränderungen.
Modernisierungen können als rechtliche Grundlage für eine Erhöhung des Mietzinses durch den Vermieter dienen, wobei dem Mieter in derartigen Fällen ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht. Die Erhöhung ist dabei zu begründen und im Detail zu beschreiben. Die Begründung ist wie die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich zuzustellen und von diesem zu genehmigen. Erfolgt die Genehmigung nicht, kann sie u.U. eingeklagt werden.
Modernisierungsmaßnahmen werden von staatlicher Seite in vielfältiger Weise gefördert, insbesondere wenn es sich um energiesparende Maßnahmen handelt. So vergibt die im Eigentum des Bundes befindliche Kreditanstalt für Wiederaufbau günstige Modernisierungsdarlehen und fördert den Einbau effizienter Heizungsanlagen. Die Darlehen sind dabei aus Mitteln des Bundeshaushalts subventioniert und können für die gesamten in Verbindung mit der Maßnahme anfallenden Ausgaben in Anspruch genommen werden. Die Kombination mit anderen Mitteln aus öffentlichen Haushalten ist dabei möglich.
Modernisierungen können seit kurzem steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden, die in voller Höhe im Jahr der Maßnahme von der Steuer abgesetzt werden können. Bislang galt, dass die Kosten im ersten Jahr nur bis zu maximal 15 Prozent geltend gemacht werden konnten und im Anschluss dann über die zu erwartende Nutzungsdauer des Gebäudes, die im Durchschnitt rund 40 Jahre beträgt, abgeschrieben werden mussten. Durch die vom Bundesfinanzhof entschiedene Neuerung ergeben sich für die Inhaber modernisierungsbedürftiger Immobilien daher einige wirtschaftliche Vorteile.
Modernisierungen erfreuen sich gegenwärtig einer wachsenden Beliebtheit, da nicht nur der Gebäudewert gesteigert werden kann, sondern darüber hinaus auch die Energiekosten signifikant gesenkt werden können, wodurch sich für Vermieter eine gesteigerte Nachfrage nach dem angebotenen Wohnraum und eine bessere Verhandlungsmöglichkeit in Bezug auf den Preis ergeben.

Mieterhöhung

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Eine Mieterhöhung ist eine Anhebung der Mietzahlung für eine genutzte Wohneinheit im Rahmen eines bestehenden Vertragsverhältnisses. Sie bedeutet gleichermaßen höhere Ausgaben für den Mieter und höhere Einnahmen für den Vermieter. Bei nicht preisgebundenem Wohnraum dürfen Mieterhöhungen nur dann erfolgen, wenn verschiedene Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei befristeten Mietverhältnissen, denen ein bestimmter fixer Mietzins zugrundegelegt wird, ist eine Erhöhung der Miete ausgeschlossen. Weiterhin muss die letzte Mieterhöhung des Vertragsverhältnisses mindestens 15 Monate zurückliegen und darf darüber hinaus nur dann erfolgen, wenn die Miete seit mindestens einem Jahr unverändert ist. Bei Modernisierungsmaßnahmen und einer Erhöhung der Betriebs- und Kapitalkosten ergeben sich allerdings Ausnahmen, die eine Mietzinserhöhung auch über die genannten Fristen hinweg gestatten.

Der Mietzins darf weiterhin die ortsübliche Vergleichsmiete, die in der Regel anhand eines qualifizierten Mietspiegels gemessen wird, nicht überschreiten. Zusätzlich sieht der Gesetzgeber vor, dass die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf.

Verlangt der Vermieter einen höheren Marktzins nach einer Modernisierung oder hebt er die Miete bis zu dem Niveau des Mietspiegels an, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Eine Erhöhung nach Modernisierung kann darüber hinaus nur dann erfolgen, wenn durch die Maßnahmen eine Verbesserung des Wohnwertes stattgefunden hat oder es sich um Maßnahmen zur Einsparung von Energie handelt.

Von den Mieterhöhungen im Rahmen eines bestehenden Vertragsverhältnisses sind solche zu unterscheiden, die vor dem Einzug stattfinden und sich so als Differenz des Mietzinses zwischen zwei verschiedenen Vertragsverhältnissen verstehen. Hier kann eine Erhöhung unabhängig von den gesetzlichen Bedingungen erfolgen, wobei dem Vermieter Grenzen gesetzt sind, die Mieter vor Wucher schützen sollen. Insbesondere in Gemeinden mit gravierendem Wohnraummangel greifen die Bestimmungen.

Eine Mieterhöhung ist vom Vermieter dem Mieter schriftlich mitzuteilen. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete kann der Vermieter den Mieter dann zu einer Zustimmung auffordern bzw. sich diese einklagen, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt.

Mietspiegel

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Ein Mietspiegel gibt Auskunft über das Niveau der Kaltmieten in einer bestimmten Region bzw. in einem bestimmten Stadtteil. Dabei wird durch die Bildung des statistischen Durchschnitts die Höhe der von Mietern zu entrichtenden Zahlungen ermittelt.
Die Erstellung eines Mietspiegels ist durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt und unterliegt dessen strengen Vorschriften. So ist definiert, dass ein Mietspiegel entweder von einer Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gleichermaßen erstellt oder anerkannt sein muss. Weiterhin sind die wissenschaftlichen Methoden, mit denen der Mietspiegel erstellt wird, im Detail reguliert. Darüber hinaus verlangt der Gesetzgeber, dass ein Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die örtlichen Begebenheiten angepasst werden muss und dass alle vier Jahre eine komplett neue Untersuchung stattzufinden hat.
Anhand eines Mietspiegels werden viele Verträge im Mietverhältnis im Hinblick auf eine referenzielle Anpassung der Miethöhe geschlossen, wodurch sich eine erhebliche Signifikanz der Berechnung für die wirtschaftlichen Verhältnisse einer Region ergibt.
Mietspiegel werden für 325 Städte in der BRD errechnet, die mehr als 20.000 Einwohner verzeichnen. In der Regel sind die Informationen bei der kommunalen Verwaltung abzurufen.
In Deutschland sind die Mieten laut der offiziellen Angaben in den Ballungszentren des Südens, hier insbesondere München und Stuttgart, am höchsten. Weniger hoch fallen die Mieten in Ostdeutschland aus. Insgesamt lassen sich ein Nord-Süd sowie ein Ost-West-Gefälle erkennen.
Der qualifizierte Mietspiegel ist nicht ausschließlich als Orientierungshilfe für die Teilnehmer des Immobilienmarktes von Relevanz, sondern besitzt darüber hinaus auch juristische Wirksamkeit, wenn es zum Beispiel um den Schutz der Mieter vor Wucher geht. In einer Gemeinde, in der flächendeckende Wohnungsnot herrscht, kann ein Mietvertrag bereits dann unwirksam werden, wenn der Vermieter vom Mieter eine den Mietspiegel um 20 Prozent übersteigende Miete abverlangt. Ansonsten können Mietverträge dann rückgängig gemacht werden, wenn das Niveau des qualifizierten Mietspiegels um einen Wert von 50 Prozent überschritten wird.