Sondertilgung

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Als Sondertilgung wird eine Tilgungsleistung seitens der darlehensnehmenden Partei eines Finanzierungsvertrages bezeichnet, die über die intervallmäßigen Rückführungen hinausgeht. Sondertilgungen können vertraglich vereinbart und somit zur ordnungsgemäßen Tilgung erforderlich sein sowie als über die vertraglich vereinbarte Rückführung hinausgehende Leistung verstanden werden. Bei vertraglich vorgeschriebenen Sonderzahlungen verändert sich an der intervallmäßig zu entrichtenden Leistung nichts, auch die Gesamtkosten des Darlehens bleiben unverändert.

Wird eine Sonderzahlung ohne vertragliche Vereinbarung geleistet, bestehen verschiedene mögliche Auswirkungen. Im Rahmen eines Annuitätendarlehens kann entweder der Tilgungszeitraum verkürzt oder die laufende Rate reduziert werden, wobei der Umfang der Änderungen vom anteiligen Volumen der außerordentlichen Zahlung am gesamten ausstehenden Darlehen abhängt. Die darlehensgebende Bank ist grundsätzlich berechtigt, im Falle einer vertraglich nicht vereinbarten Sondertilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Diese deckt die Refinanzierungskosten der Bank ab, die im Vorfeld der Zahlung entstanden sind.

Viele Darlehensverträge sehen Sondertilgungen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vor. Hier kann seitens des Darlehensnehmers jederzeit eine Zahlung geleistet werden. Die Kreditbedingungen regeln dann die Auswirkungen auf den verbleibenden Tilgungszeitraum im Hinblick auf die Veränderung der Laufzeit oder der Ratenhöhe oder einer Kombination aus beiden. Bausparkassen lassen in der Regel Sonderzahlungen zu, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Für Kreditnehmer lohnt eine Sonderzahlung dann, wenn freie Liquidität verfügbar ist und der Sollzins des Darlehens die zu erwartende Rendite einer plausiblen Geldanlage übersteigt: Die Rückführung des Kredits versteht sich dann als die beste Investition. Sofern eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist, müssen die Kosten dieser bei der Kalkulation entsprechend berücksichtigt werden.
Sondertilgungen haben in den vergangenen Jahren signifikant an Bedeutung gewonnen und sind im Zuge eines hohen Wettbewerbsdrucks unter Banken und Bausparkassen in den meisten Fällen kostenfrei möglich. Grund für die zunehmende Bedeutung ist das Bedürfnis der Kunden nach mehr Flexibilität: Eine wachsende Anzahl größerer Erbschaften führt zu plötzlichen Liquiditätsbeständen, mit denen ein laufendes Darlehen abgelöst werden kann.

Bausparsumme

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Die Bausparsumme definiert das gesamte Finanzvolumen, das einem Bausparvertrag zugrunde liegt, und wird bei Vertragsabschluss einvernehmlich zwischen der Bausparkasse und dem Bausparer festgelegt. Sie bildet die rechnerische Basis für die gesamte Vertragslaufzeit und setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen: den regelmäßigen Einzahlungen des Sparers, den während der Ansparphase gutgeschriebenen Zinsen, potenziellen staatlichen Förderungen – wie der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage – sowie dem daraus resultierenden Bauspardarlehen. Die Auszahlung der Summe erfolgt, sobald sowohl das notwendige Mindestguthaben als auch die erforderliche Bewertungszahl erreicht sind.

Von der Bausparsumme leiten sich zudem wesentliche vertragliche Größen ab. Da das Verhältnis zwischen Sparguthaben und Darlehen fest definiert ist, bestimmt die Bausparsumme indirekt das verfügbare Budget für das spätere Bauvorhaben. Auch die Abschlussgebühr, die üblicherweise ein Prozent der Bausparsumme beträgt, wird auf dieser Grundlage berechnet.

Anpassungen und steuerliche Aspekte

Eine Erhöhung der Bausparsumme während der Laufzeit ist möglich, sofern beide Vertragsparteien zustimmen. In diesem Fall fällt in der Regel eine zusätzliche Gebühr an. Zudem ist zu beachten, dass eine solche Erhöhung eine Sperrfrist von zwölf Monaten auslöst, in der keine Zuteilung erfolgen kann. Da die Zielbewertungszahl entsprechend angepasst werden muss, verlängert sich dadurch meist die Zeitspanne bis zur Zuteilungsreife des Vertrages.

Hinsichtlich der Besteuerung gilt: Die durch Guthabenzinsen erwirtschafteten Anteile der Bausparsumme unterliegen seit 2009 der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent (plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Durch den Sparer-Pauschbetrag, der aktuell bei 1.000 Euro für Einzelpersonen bzw. 2.000 Euro für Ehepaare liegt, können jedoch erhebliche Guthaben steuerfrei verwaltet werden. Bei einem angenommenen Zinssatz von 1,0 Prozent bleibt ein Guthaben von bis zu 200.000 Euro steuerlich unbelastet, was eine Bausparsumme von etwa 400.000 Euro bis 500.000 Euro oft steuerneutral stellt.

Verwendung und Auszahlungsvarianten

Die Bausparsumme wird nur dann in voller Höhe – also inklusive des Darlehensanteils – ausgezahlt, wenn die Mittel für wohnungswirtschaftliche Zwecke, wie den Bau oder Kauf einer Immobilie, verwendet werden. Wird das Darlehen nicht in Anspruch genommen, erfolgt lediglich die Auszahlung des angesparten Guthabens. In diesem Fall profitieren Sparer häufig von einer rückwirkend höheren Verzinsung ihrer Einlagen. Bei einer nicht zweckgebundenen Verwendung besteht die Auszahlungssumme somit ausschließlich aus den eigenen Einzahlungen, den Zinsen und gegebenenfalls den staatlichen Zulagen.

FAQ

Wie berechnet sich die Bausparsumme genau?

Die Bausparsumme ist die Summe aus dem vom Sparer zu erbringenden Mindestsparguthaben und dem von der Bausparkasse gewährten Bauspardarlehen. Zusätzlich fließen anfallende Zinserträge und staatliche Förderungen in dieses Gesamtvolumen ein, um das Zielkapital für die Finanzierung zu bilden.

Welche Kosten sind direkt an die Bausparsumme gekoppelt?

Die wichtigste an die Bausparsumme gekoppelte Kostengröße ist die Abschlussgebühr, die meist ein Prozent der vereinbarten Summe beträgt und bei Vertragsbeginn fällig wird. Auch bei späteren Erhöhungen der Bausparsumme wird für den Differenzbetrag in der Regel eine zusätzliche Gebühr erhoben.

Was passiert mit der Bausparsumme bei einem Verzicht auf das Darlehen?

In diesem Fall wird nicht die gesamte Bausparsumme ausgezahlt, sondern nur das tatsächlich angesparte Guthaben inklusive der Zinsen und Prämien. Der Darlehensanspruch erlischt, wobei viele Tarife als Ausgleich eine rückwirkende Erhöhung der Guthabenzinsen für die gesamte Laufzeit vorsehen.

Einliegerwohnung

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Unter einer Einliegerwohnung versteht man eine zweite Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes, die gegenüber der primären Hauptwohnung eine untergeordnete Bedeutung einnimmt. Die detaillierten gesetzlichen Bestimmungen hierzu finden sich in § 11 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG). Ein zentrales Merkmal für die Einstufung ist die bauliche Abgeschlossenheit. Das bedeutet, dass die Einheit über einen eigenen Zugang verfügen muss, der so gestaltet ist, dass eine rechtlich eigenständige Vermietung gemäß den geltenden Vorschriften problemlos möglich ist.

Abgrenzung zum Zweifamilienhaus und steuerrechtliche Einordnung

Eine wichtige gesetzliche Differenzierung ergibt sich aus der Ausstattung der Wohneinheit. Verfügt die Einliegerwohnung über vollständig autarke sanitäre Anlagen – bestehend aus mindestens einem WC, einer Waschmöglichkeit sowie einer Dusche oder Badewanne – und ist zudem eine fest installierte Kochgelegenheit vorhanden, ändert sich die steuerrechtliche Bewertung. In diesem Fall wird die Immobilie nicht mehr als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, sondern als Zweifamilienhaus gewertet, was Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung des Objekts haben kann.

Besonderheiten im Mietrecht und Kündigungsschutz

Der Status einer Einliegerwohnung bringt signifikante Abweichungen im Mietrecht mit sich, insbesondere im Bereich des Kündigungsschutzes. Im Vergleich zu herkömmlichen Mietverhältnissen genießt der Vermieter hier eine Sonderstellung: Er kann das Mietverhältnis kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse, wie beispielsweise Eigenbedarf, nachweisen zu müssen. Macht der Vermieter von diesem erleichterten Kündigungsrecht ohne Angabe von Gründen Gebrauch, verlängert sich zum Schutz des Bewohners die gesetzliche Kündigungsfrist automatisch um drei Monate.

Voraussetzungen für das erleichterte Kündigungsrecht

Damit die besonderen gesetzlichen Bestimmungen greifen, muss der Vermieter die Immobilie gemeinsam mit dem Mieter bewohnen. Grundsätzlich darf das Gebäude dabei nicht mehr als zwei Wohneinheiten umfassen. Eine Ausnahme besteht lediglich für Objekte, die zwischen Juni 1990 und Mai 1999 fertiggestellt wurden. Unter bestimmten Bedingungen, etwa wenn der Mieter explizit über die Sonderregelungen informiert wurde oder der Vertrag bereits vor Fertigstellung bestand, erkennt der Gesetzgeber den Status einer Einliegerwohnung auch in Gebäuden mit insgesamt drei Wohneinheiten an.

FAQ

Wann gilt eine Einliegerwohnung rechtlich als abgeschlossen?

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie durch bauliche Trennung von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt. Zudem müssen alle für die Führung eines Haushalts notwendigen Nebenräume wie Küche und Bad innerhalb dieser Einheit vorhanden sein.

Welche Fristen gelten bei einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse?

Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht in einem vom Eigentümer selbst bewohnten Gebäude mit maximal zwei Wohnungen Gebrauch, verlängert sich die Kündigungsfrist. Zu der regulären, nach Wohndauer gestaffelten Frist kommen in diesem Fall drei zusätzliche Monate hinzu.

Darf der Vermieter eine Einliegerwohnung gewerblich nutzen?

Grundsätzlich ist die Nutzung einer Einliegerwohnung als Büro oder Praxis möglich, sofern die Zweckbestimmung des Gebäudes und die örtlichen Bebauungspläne dies zulassen. Bei einer Vermietung zu gewerblichen Zwecken finden jedoch die speziellen mietrechtlichen Schutzvorschriften für Wohnraum keine Anwendung.

Unterhaltungskosten

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Unterhaltungskosten bezeichnen diejenigen Aufwendungen, die durch die Nutzung einer Immobilie von deren Besitzer zu tragen sind. Charakteristisch für Unterhaltungskosten ist ein intervallmäßiger Status, wobei einige der Belastungen monatlich und andere in jährlichem Turnus zu entrichten sind.
Im Einzelnen zählen zu den Unterhaltungskosten Heizungs- und Warmwasserkosten, Frischwasserkosten, Strom- und Wartungskosten, die Bezüge des Schornsteinfegers sowie der Aufbau notwendiger Rücklagen für unvorhergesehene Reparaturmaßnahmen, für Instandhaltung und Modernisierung.
Weiterhin sind vom Eigentümer einer Immobilie diejenigen Kosten zu tragen, die von der örtlichen Gemeinde festgelegt werden, wozu insbesondere die Aufwendungen in Verbindung mit Entsorgungsleistungen zählen. Die Kommunen erheben dabei Gebühren für die Müllentsorgung, die Straßenreinigung, Abwassergebühren sowie Gebühren für die Ableitung von Niederschlagswasser. Die Gemeinden fixieren darüber hinaus den Hebesatz für die Grundsteuer.
Weitere Kosten entstehen in Verbindung mit notwendigen Versicherungen. Diese schützen den Eigentümer vor Schäden durch Unwetter, Rohrbrüche oder bewegliche Fremdkörper und bieten im Rahmen einer Gebäudehaftpflichtversicherung darüber hinaus Schutz vor Schadenersatzansprüchen Dritter.
Die Unterhaltskosten einer Immobilie sind teilweise abhängig von der Bauweise und den zum Einsatz kommenden Technologien. Insbesondere der Bereich der Energieversorgung ist signifikant vom Gebäude abhängig.
Die laufenden Aufwendungen müssen im Vorfeld eines Erwerbs in die finanzielle Kalkulation miteinbezogen werden. Der Wert einer Immobilie kann mit der Höhe der Kosten variieren.
Eigentümer einer nicht selbstgenutzten Immobilie können die Unterhaltungskosten auf Mieter umlegen. Besteht ein Objekt dabei aus mehreren Wohneinheiten, dient die nutzbare Wohnfläche einer jeden Einheit als Schlüssel für die Aufteilung auf die verschiedenen Parteien. Bei selbstgenutzten Immobilien, die in einem Mehrparteienhaus ansässig sind, wird ein erheblicher Teil der Aufwendungen über das Hausgeld abgegolten.
Steuerlich werden Unterhaltungskosten differenziert behandelt: Bei selbstgenutzten Immobilien bestehen keine Möglichkeiten der Geltendmachung, bei vermieteten Objekten können Aufwendungen zu Instandhaltung und Reparatur sowie Kosten in Verbindung mit einer Gebäudeversicherung als Betriebskosten geltend gemacht werden.

ERP-Umweltprogramm

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Das ERP-Umweltprogramm ist ein zentraler Bestandteil des Portfolios der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dient der Förderung ökologischer Maßnahmen im privaten sowie gewerblichen Bereich. Im Fokus stehen Investitionen zum Schutz der natürlichen Ressourcen Boden, Wasser und Luft. Darüber hinaus werden die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die Steigerung der Energieeffizienz gezielt unterstützt. Ein besonderer Schwerpunkt des Programms liegt in der Anschaffung emissionsarmer schwerer Nutzfahrzeuge sowie in der Förderung von Logistikzentren, Güterverkehrszentren und der Binnenschifffahrt.

Struktur und finanzielle Vorteile des Programms

Das ERP-Umweltprogramm zeichnet sich dadurch aus, dass es die zinsgünstigsten Konditionen innerhalb der KfW-Produktpalette bietet. Die Finanzierung setzt sich aus einem durch Bundesmittel vergünstigten Darlehen und einer zusätzlichen Beihilfekomponente zusammen. Die Höhe dieser Beihilfe orientiert sich an den Kriterien der Europäischen Union. Besonders kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) mit einem Jahresumsatz von unter 50 Millionen Euro und weniger als 250 Mitarbeitern profitieren von signifikanten Fördervorteilen, während größeren Unternehmen reduzierte Hilfen zur Verfügung stehen.

Finanzierungsanteile und Konditionen

Bei Maßnahmen zur Nutzung regenerativer Energien deckt das Programm einen Finanzierungsanteil von bis zu 35 Prozent ab; sonstige Umweltschutzvorhaben werden mit bis zu 50 Prozent finanziert. Die Auszahlung der Darlehen erfolgt zu 100 Prozent. Abhängig vom Standort und der Art der Maßnahme sind Laufzeiten von bis zu 20 Jahren möglich, wobei eine tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu fünf Jahren gewährt werden kann. Während der ersten zehn Jahre besteht eine feste Zinsbindung, nach deren Ablauf der individuelle ERP-Zinssatz für den Darlehensnehmer zur Anwendung kommt.

Beantragung, Besicherung und Kombination

Die Tilgung erfolgt nach Ablauf der schadensfreien Jahre halbjährlich in annuitätischer Form. Die Beantragung der Mittel erfolgt über durchleitende Kreditinstitute wie Hausbanken oder Sparkassen, wobei die Darlehen banküblich zu besichern sind. Vorteilhaft für Investoren ist die Kombinierbarkeit mit anderen Förderprogrammen, sofern die Gesamtsumme der Beihilfen die tatsächlichen Kosten des Vorhabens nicht übersteigt. Damit trägt das ERP-Umweltprogramm dem politischen Ziel Rechnung, den Umweltschutz zu intensivieren und alternative Methoden der Energieerzeugung in der deutschen Wirtschaft zu etablieren.

FAQ

Wer ist antragsberechtigt für Mittel aus dem ERP-Umweltprogramm?

Antragsberechtigt sind primär gewerbliche Unternehmen sowie Freiberufler, die in Umweltschutzmaßnahmen investieren möchten. Auch größere Konzerne können Mittel beantragen, erhalten jedoch im Vergleich zu kleinen und mittleren Unternehmen oft geringere Beihilfekomponenten.

Welche Investitionen im Bereich Verkehr werden konkret gefördert?

Das Programm fokussiert sich im Transportsektor insbesondere auf die Anschaffung von schweren Nutzfahrzeugen mit besonders geringen CO2-Emissionen. Zusätzlich werden Infrastrukturprojekte wie Güterverkehrszentren sowie die Modernisierung oder Anschaffung von umweltfreundlichen Binnenschiffen unterstützt.

Wie verhält es sich mit der Zinsbindung und der späteren Tilgung?

In der Regel wird der Zinssatz für die ersten zehn Jahre der Laufzeit festgeschrieben, was eine hohe Planungssicherheit bietet. Die Rückzahlung beginnt erst nach einer gewissen Anlaufzeit und erfolgt dann in gleichmäßigen halbjährlichen Raten an das durchleitende Kreditinstitut.

Tilgung

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Als Tilgung wird der rückläufige Zahlungsstrom im Anschluss an einen Auszahlungsvorgang bezeichnet, der an seinem Ende eine vollständige Deckung gewährleistet. Im Fall eines Darlehens besteht der Auszahlungsvorgang in der Bereitstellung des Kredits und die Tilgung in dessen Rückzahlung. Diese kann in unterschiedlichen Varianten erfolgen, wobei insbesondere die Kombination mit den Zinsleistungen von Bedeutung ist.

Im Rahmen eines Annuitätendarlehens werden die Zinsen ebenso wie die Kreditschuld in konstanten zeitlichen und monetären Intervallen an die darlehensgebende Vertragspartei, in der Regel ein Kreditinstitut, entrichtet. Andere Modifikationen sehen eine konstante Andienung der Kreditschuld und eine degressive Zinszahlung vor. Die Tilgungsdauer eines Darlehens ist abhängig vom Volumen der ausgeschütteten Mittel, vom zugrunde gelegten Zinssatz sowie von der anteiligen Tilgungsleistung pro Zahlungsintervall. Mit der Dauer der Tilgung erhöht sich die Gesamtbelastung aufgrund des zeitlichen Zinseffekts. Die Höhe der Zahlungsströme sinkt mit längeren Zeiträumen.

Tilgungsleistungen können steuerlich in Deutschland nicht geltend gemacht werden, da sie keine Betriebskosten darstellen. Die Zinsen auf Darlehen können von Privatpersonen ebenfalls nicht einkommensmindernd geltend gemacht werden, es sei denn, es handelt sich bei dem Darlehen um einen zum Zwecke der Finanzierung nicht selbstgenutzten Wohnraums aufgenommenen Kredit. In einem solchen Fall können Tilgungsleistungen indirekt als Abschreibungen auf den Anschaffungswert geltend gemacht werden und mindern so die Steuerlast des Kreditnehmers.

Bei der Immobilienfinanzierung kommt dem Ende des Tilgungszeitraums und damit der vollständigen Deckung der Schuld seitens des Kreditnehmers eine besondere Bedeutung zu: Mit der Tilgung erwirbt der Immobilienbesitzer das vollständige Eigentumsrecht an dem finanzierten Objekt; der Grundbucheintrag der darlehensgebenden Bank wird gestrichen.

Die Tilgung von Darlehen im Rahmen der Bau- und Immobilienfinanzierung kann sich über sehr lange Zeiträume von mehreren Jahrzehnten erstrecken. Es ist weiterhin möglich, dass am Ende der vereinbarten Laufzeit das ausbezahlte Darlehen nicht vollständig getilgt ist und eine Restschuld besteht, die dann entweder endfällig gedeckt oder neu finanziert wird.

Wohnungsbaugenossenschaft

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Wohnungsbaugenossenschaften verstehen sich als Gemeinschaft, die Wohnungen erstellt und erwirbt und sie ihren Mitgliedern zur Verfügung stellt. Die Mitglieder zahlen Miete an die Gemeinschaft und erhalten Gewinne gemäß ihrer Anteile, so dass sich mit steigendem Anteilsvolumen die Nettomietzahlung verringert.

Genossenschaften entstanden in Deutschland im 19 Jahrhundert im Zuge einer insbesondere in den Großstädten grassierenden Wohnraumknappheit. Die Institutionen setzten es sich zum Ziel, eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu leisten und so die allgemeine Lebensqualität zu verbessern.
Genossenschaften besitzen in deutschen Städten teils erhebliche Wohnungsbestände; in Berlin verwalten sie mehr als ein Zehntel des gesamten in der Stadt verfügbaren Wohnraums. Durch die großen Bestände ist es den Mitgliedern möglich, je nach Lebenssituation in eine andere, im Besitz der Genossenschaft befindliche Wohnung zu wechseln, wenn beispielsweise Änderungen beim Familienstand verzeichnet werden.
Anteile an Wohnungsgenossenschaften können über einen Hypothekenkredit finanziert werden und unterscheiden sich daher nur geringfügig von selbstgenutztem Wohneigentum. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert im Rahmen ihres Eigentumsprogramms den Erwerb von Genossenschaftsanteilen mit zinsgünstigen Darlehen bis zu 100.000 Euro und ermöglicht so den Erwerb von Anteilen auch bei nur geringen Eigenmitteln.

Gegenwärtig sehen sich die großen Genossenschaften in der Bundesrepublik einem wachsenden Modernisierungsbedarf gegenüber, der zu erheblichen finanziellen Belastungen führen wird. Grund für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen ist das gewachsene Alter der mehrheitlich in der Nachkriegszeit erstellten Immobilien, deren Wohnwert sich am Ende des üblichen Zyklus befindet.

Genossenschaften wird von Experten eine signifikante Bedeutung bei der Verbesserung der persönlichen Daseinsvorsorge der Bürger zugestanden. Durch die Flexibilität bei der Bereitstellung von Wohnraum und der gleichzeitigen Sicherheit der Mieter (die Eigentümer sind) ist es den Institutionen möglich, auf Erfordernisse des demographischen Wandels zu reagieren und den Bestand an bedarfsgerechtem Wohnraum der Bevölkerungsentwicklung anzupassen.

Weiterhin charakteristisch für Genossenschaften ist die jährliche Mitgliederversammlung, bei der die Eigentümer über wesentliche Maßnahmen mit entscheiden können.

Begriffe, die in diesem Zusammenhang ebenfalls von Interesse seien könnten:

Grunderwerbsteuer

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Die Grunderwerbsteuer – laut Duden auch in der Schreibweise Grunderwerbssteuer zulässig – ist eine obligatorische Abgabe beim Kauf von Immobilien, die grundsätzlich vom Käufer zu entrichten ist. Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland; während sie in Berlin beispielsweise 6,0 % (historisch 4,5 %) beträgt, liegt sie in anderen Teilen der Bundesrepublik teilweise niedriger oder höher, da die Länder die Steuersätze eigenständig festlegen können. Als Bemessungsgrundlage dient in der Regel der notariell beurkundete Kaufpreis des Objektes. Bei Zwangsversteigerungen wird hingegen das Meistgebot herangezogen, welches den Zuschlag erhalten hat. Neben dem reinen Kaufpreis fließen auch weitere Leistungen in die Bemessung ein, die steuerlich als Anschaffungsnebenkosten gelten, wie etwa vom Käufer übernommene Vermessungskosten.

Kritik an der Erhebungspraxis und steuerliche Differenzierung

Die aktuelle Erhebungspraxis steht immer wieder in der Kritik und wurde bereits von richterlicher Seite zur Überprüfung angeregt. Ein zentraler Kritikpunkt ist die unterschiedliche Behandlung von Bestandsimmobilien und Eigenleistungen. Während beim Kauf eines fertigen Objektes der gesamte Endpreis versteuert wird, fällt bei einem Bauherrn, der ein unbebautes Grundstück erwirbt, die Steuer lediglich auf den Bodenwert an – die späteren Baukosten bleiben hingegen unberücksichtigt. Diese Regelung führt dazu, dass Käufer von schlüsselfertigen Neubauten oder Bestandsimmobilien finanziell schlechter gestellt sind als Bauherren. Von der Besteuerung ausgenommen sind lediglich Objekte mit einem Wert unter der Freigrenze von 2.500 Euro sowie Schenkungen, die unter bestimmten Auflagen zur Eigennutzung übertragen werden.

Fiskalische Bedeutung und formale Voraussetzungen

Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer, die jährlich in die Milliarden gehen, stehen vollumfänglich den Bundesländern zu. Über die rein fiskalische Bedeutung hinaus ist die Steuerzahlung ein entscheidender formaler Schritt im Kaufprozess: Erst wenn die Steuer entrichtet wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist die zwingende Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Sollte ein Kaufvertrag rückgängig gemacht werden oder aufgrund rechtlicher Mängel nichtig sein, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer vom Fiskus zurückzufordern.

FAQ

Wann muss die Grunderwerbsteuer nach dem Immobilienkauf gezahlt werden?

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags sendet das Finanzamt dem Käufer einen Steuerbescheid zu. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat nach Erhalt dieses Bescheids.

Warum ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Käufer so wichtig?

Ohne dieses Dokument darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen. Die Bescheinigung dient dem Nachweis, dass alle steuerlichen Pflichten aus dem Immobilienkauf erfüllt wurden.

Gibt es Möglichkeiten, die Höhe der Grunderwerbsteuer legal zu senken?

Eine Ersparnis ist möglich, indem bewegliche Extras wie Einbauküchen oder Markisen im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Da die Steuer nur auf unbewegliche Wirtschaftsgüter anfällt, mindert der Wert des Inventars die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Vollfinanzierung

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Als Vollfinanzierung wird eine ohne Eigenkapital des Käufers durchgeführte Immobilien-Transaktion bezeichnet, die vollständig durch ein Darlehen gedeckt wird. So werden in der Regel 100 Prozent des Kaufpreises kreditfinanziert. Einige Varianten gehen über dieses Niveau hinaus und finanzieren auch die Erwerbsnebenkosten und Teile des Mobiliars über einen Kredit.

Die Vollfinanzierung ist in Deutschland relativ selten und eher dem angelsächsischen Raum zuzuschreiben. Die gänzlich ohne Eigenmittel realisierte Finanzierung ist mit einigen Besonderheiten verbunden, die sowohl der darlehensgebenden Bank als auch dem Käufer bestimmte Vorgehensmaßnahmen oktroyieren.

Das Ausfallrisiko einer Vollfinanzierung ist im Vergleich zu dem herkömmlicher Baufinanzierungsvarianten deutlich erhöht. Dieser Umstand resultiert zum einen aus den vergleichsweise hohen Belastungen, die der Kreditnehmer zu tragen hat, zum anderen kann im Falle einer (zwangsweisen) Veräußerung der Kreditbetrag nicht durch den Erlös gedeckt werden, was insbesondere für diejenigen Varianten gilt, die mehr als 100 Prozent des Kaufpreises decken. Das erhöhte Adressausfallrisiko stellen die beteiligten Banken dem Kreditnehmer in Gestalt eines höheren Zinssatzes in Rechnung. Weiterhin ist der Verkauf von Volldarlehen deutlich schwieriger als der gewöhnlicher Forderungen, wodurch das finanzierende Geldhaus ein hohes Maß an Inflexibilität riskiert.

Der Kreditnehmer sieht sich bei Vollfinanzierungen einem besonders hohen Zinsänderungsrisiko gegenüber. Durch die hohe Gesamtbelastung führt ein steigender Darlehenszins besonders zu Beginn des Tilgungszeitraums zu erheblichen Belastungen, wodurch sich die Notwendigkeit einer ausreichend langen Zinsbindung ergibt, die wiederum mit weiteren Kosten verbunden ist, die das Darlehen über den Risikoaufschlag hinaus weiter verteuern.

Bei einer eventuellen Veräußerung der Immobilie relativ früh im Darlehenszeitraum gestaltet sich der Verhandlungsspielraum für Besitzer vollfinanzierter Immobilien deutlich geringer als es bei den konservativen Varianten der Fall ist. Der Bedarf für Vollfinanzierungen erwächst meist aus dem Bedürfnis heraus, schnell eine selbstgenutzte Immobilie zu erwerben, ohne im Vorfeld einige Jahre lang Anstrengungen um den Aufbau eines Eigenkapitalstocks vollziehen zu müssen.

Dread Disease-Versicherung

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Eine Dread-Disease-Versicherung ist eine Vorsorgepolice, die dem Versicherten beim Eintritt vertraglich fest definierter, schwerwiegender Erkrankungen eine vereinbarte Versicherungssumme auszahlt. Zu den typischerweise versicherten Krankheitsbildern gehören Krebs, Leber- und Lungenerkrankungen sowie akute Ereignisse wie Herzinfarkt oder Schlaganfall. Im Gegensatz zu anderen Absicherungsformen sind Erkrankungen des Rückens sowie psychische Störungen in der Regel ausdrücklich vom Versicherungsschutz ausgeschlossen.

Beitragskalkulation und steuerliche Aspekte

Die Prämien für diese Policen orientieren sich, wie bei anderen personenbezogenen Risikoversicherungen, primär an Faktoren wie dem Eintrittsalter und dem Geschlecht des Versicherten. Zudem beeinflusst der Umfang der im Vertrag abgedeckten Diagnosen die Gesamtkosten der Versicherung. Finanziell attraktiv ist die steuerliche Behandlung: Die Beiträge können im Rahmen des Sonderausgabenabzugs geltend gemacht werden, sofern die gesetzlichen Freibeträge für Vorsorgeaufwendungen noch nicht durch andere Versicherungen vollständig ausgeschöpft sind.

Zielgruppen und Einsatzgebiete für Immobilienfinanzierer

Die Dread-Disease-Police stellt insbesondere für Bauherren und Hauptverdiener mit laufenden Hypothekenverpflichtungen eine sinnvolle Alternative dar. Dies gilt vor allem dann, wenn der Abschluss einer klassischen Berufsunfähigkeitsversicherung aufgrund medizinischer Vorerkrankungen oder spezifischer Ausschlusskriterien der Versicherer nicht möglich ist. Somit bietet sie auch für gesundheitlich vorbelastete Personen einen wichtigen Basisschutz. Darüber hinaus ist die Versicherung für Angehörige beruflich weniger riskanter Tätigkeiten, wie etwa Büroangestellte, eine kosteneffiziente Option.

Leistungsfall und Auszahlungsmodus

Im Falle einer Diagnose wird die vereinbarte Kapitalsumme in der Regel als einmalige Zahlung geleistet. Ein entscheidender Vorteil besteht darin, dass die Auszahlung unabhängig davon erfolgt, ob die Krankheit tatsächlich zu einer Beeinträchtigung der Berufsfähigkeit führt. Eine lebenslange Rentenzahlung ist bei diesem Modell hingegen nicht vorgesehen. Zudem zeichnet sich die Dread-Disease-Versicherung durch eine im Vergleich zur Berufsunfähigkeits- oder Risikolebensversicherung deutlich schnellere und weniger bürokratische Prüfung im Leistungsfall aus.

Kostenstruktur für junge Kreditnehmer

Für junge Bauherren, die den Schutz lediglich für einen begrenzten Zeitraum zur Absicherung der anfänglich hohen Tilgungslasten benötigen, bietet diese Versicherung eine verhältnismäßig preiswerte Lösung. Es ist jedoch zu beachten, dass die Beiträge mit zunehmender Laufzeit und steigendem Endalter des Versicherten überproportional ansteigen, da die Anbieter das statistisch höhere Erkrankungsrisiko im Alter einpreisen.

FAQ

Was unterscheidet die Dread-Disease-Versicherung von einer Berufsunfähigkeitsversicherung?

Während die Berufsunfähigkeitsversicherung eine monatliche Rente zahlt, wenn der Beruf dauerhaft nicht mehr ausgeübt werden kann, leistet die Dread-Disease-Versicherung eine einmalige Kapitalzahlung bereits bei der bloßen Diagnose einer schweren Krankheit. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Versicherte danach weiterhin arbeitsfähig bleibt oder nicht.

Wofür kann die ausgezahlte Versicherungssumme verwendet werden?

Der Versicherte kann frei über das ausgezahlte Kapital verfügen und ist an keinen bestimmten Verwendungszweck gebunden. Häufig wird die Summe genutzt, um laufende Immobilienkredite zu tilgen, notwendige Umbaumaßnahmen am Haus zu finanzieren oder teure medizinische Behandlungen zu bezahlen.

Gibt es bei dieser Versicherung eine Wartezeit nach Vertragsabschluss?

Ja, die meisten Anbieter sehen eine Wartezeit von drei bis sechs Monaten vor, bevor der volle Versicherungsschutz bei neu diagnostizierten Krankheiten greift. Dadurch schützen sich die Versicherungsgesellschaften davor, dass Verträge erst abgeschlossen werden, wenn bereits konkrete Krankheitssymptome vorliegen.