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Das Retailgeschäft bezeichnet im Bankjargon im weitesten Sinne den auf das Massengeschäft ausgerichteten Geschäftszweig eines Kreditinstituts. Charakteristisch ist dabei die Ansprache der Klientel über breite Distributionskanäle und die Bearbeitung von Service- und Abschlussanfragen über standardisierte und in vielen Fällen auch zentralisierte Instanzen. Das Retailgeschäft zeichnet sich weiterhin durch den Umstand aus, dass ein einzelner Bankmitarbeiter von seinem Institut mit der Betreuung einer Vielzahl von Kunden (oft mehr als 1000) beauftragt wird. Retail findet grundsätzlich im Privat- sowie im Geschäftskundenbereich statt.

Die Baufinanzierung erfolgt mehrheitlich über Retailkanäle. Grund für die Vorgehensweise der Banken ist dabei im Wesentlichen die Gewinnmaximierung. Für Kunden bringt die Standardisierung angesichts eines intensiven Wettbewerbs auf dem deutschen Markt für Baufinanzierung den Vorteil niedriger Preise mit sich.

Die Baufinanzierung im Retailgeschäft bedient sich sehr intensiv moderner Kommunikationskanäle und dabei insbesondere des Internets. Eine persönliche Beratung im Rahmen eines Gesprächs zwischen zwei physisch anwesenden Parteien findet im kompletten Verlauf einer abgewickelten Finanzierung nicht mehr als zweimal statt.

Trotz des Massencharakters werden im Retailbereich individuelle Anpassungen vorgenommen. Die Festsetzung des Darlehenszinses beispielsweise erfolgt anhand der Bonität des Antragstellers, wobei diese in Kooperation mit Wirtschaftsauskunfteien ebenfalls standardisiert geprüft wird. Kennzeichnend ist hier insbesondere die exakte Formulierung von Ausschlusskriterien durch die Kreditinstitute.
Das Retailgeschäft hebt sich von anderen Aktivitäten im Privatkundengeschäft durch insgesamt geringere Summen und eine geringere Beratungs- und Betreuungsintensität ab. Durch geringe zahlenmäßige Mitarbeiterpräsenz entfällt auf einen Abschlusswunsch eine im Verglich zur Intensivbetreuung sehr geringe Zeitmenge.

Finanzierungsvermittler, die im Retail agieren, beziehen ihre Einkünfte in der Regel nicht von den Bauherren, sondern von den darlehensgebenden Banken. Aus dieser Praxis ergibt sich ein laufender Interessenskonflikt für den Vermittler zwischen den Bedürfnissen des Kunden und den Erfordernissen des Geschäftsbetriebes, weshalb die Finanzierungsvermittlung im Bereich der Baufinanzierung in der Kritik von Verbraucherschützern steht.

Unter Kreditverbriefung wird in der Finanzbranche die Strukturierung von Wertpapieren verstanden, denen Forderungen aus Darlehen zugrunde liegen. Banken nutzen die Verbriefung zur Risikosteuerung und zum Portfoliomanagement.

Bei der Verbriefung eines Darlehens wird eine aus einem Darlehensvertrag resultierende Forderung an eine nicht am Darlehensvertrag beteiligte dritte Partei veräußert. Diese Partei ist nach Abschluss der Transaktion Inhaber sämtlicher Rechte und Risiken des Kredites. Der Preis, zu dem ein Kredit übertragen wird, richtet sich nach der Bonität des Darlehensnehmers: Je höher die Kreditwürdigkeit gemäß eines Ratings einer Rating-Agentur eingestuft wird, desto geringer ist der Abschlag, den der Verkäufer des Darlehens in Kauf nimmt.

Die Kreditverbriefung und der Handel mit den entstehenden Wertpapieren finden im Wesentlichen unter Banken statt und hat auf Privatpersonen nur geringen Einfluss. Die seit langer Zeit gängige Praxis erfuhr im Jahr 2008 verstärkte Beachtung in der Öffentlichkeit, als mehrere US-amerikanische Großbanken Insolvenz anmeldeten, weil sie durch Geschäfte auf dem Kreditmarkt zahlungsunfähig geworden waren. Die Ereignisse standen im Zusammenhang mit einer über zehn Jahre andauernden Blase auf dem amerikanischen Immobilienmarkt, in deren Rahmen zahlreiche Immobilienfinanzierungen an Verbraucher mit geringer Bonität ausgegeben worden waren. Als diese in einem Umfeld steigender Marktzinsen ihre Engagements nicht mehr bedienen konnten und eine Vielzahl von verbrieften Krediten platzte, mussten die betroffenen Banken Vermögenswerte in Milliardenhöhe abschreiben, wodurch sich bei besonders stark in den betreffenden Marktsegmenten engagierten Unternehmen die Zahlungsunfähigkeit einstellte. Grund für den Zusammenbruch der Kreditinstitute waren Fehlbewertungen der verbrieften Kredite.

Für Darlehensnehmer, die mit einer Bank einen Vertrag über eine Immobilienfinanzierung unterhalten, ändert sich durch den Verkauf des Engagements seitens des Kreditinstituts nichts. Die Zahlungen sind auch nach einer Veräußerung an die ursprüngliche Bank zu richten. Ebenso sind Änderungen im Darlehensvertrag oder eine Kündigung nur aus Gründen der Kreditverbriefung ausgeschlossen. Verschiedene internationale Finanzinstitutionen forderten im Jahr 2008 als Konsequenz auf die Geschehnisse in den USA strengere Richtlinien.

Die Reservehypothek bezeichnet eine von einigen auf dem deutschen Markt für Baufinanzierungen tätigen Anbietern offerierte Option für Kunden, die das Anrecht auf einen Hypothekenkredit für ein nicht konkret benanntes Objekt verbrieft. Lediglich die Darlehenshöhe in Gestalt eines maximal zugesagten Volumens, die ungefähre geografische Lage sowie die Bauweise der Immobilie werden vereinbart.

Die Reservehypothek wird regelmäßig von Kunden in Anspruch genommen, die im Begriff sind, ein Eigenheim zu erwerben. Durch die Zusage seitens des Finanzierungspartners wird der Auswahlprozess erleichtert, da in engen Märkten Transaktionen schnell durchgeführt werden können, wodurch sich die Wahrscheinlichkeit für den Zuschlag zu einem gewünschten Objekt erhöht. Darüber hinaus lassen sich gegenüber Verkäufern Rabatte aushandeln, wenn bereits eine rechtlich verbindliche Finanzierungszusage einer Bank vorliegt.

Das Darlehen, das durch eine Reservehypothek ausgereicht wird, ist zum Zeitpunkt der Vereinbarung im Hinblick auf den geltenden Zinssatz fixiert. Darlehensnehmer sichern sich so die zu Beginn des Auswahlprozesses geltenden Marktbedingungen, wodurch die Option den Charakter eines Forward-Darlehens besitzt. Die wesentliche Abgrenzung zu einem Forward ist der Verzicht der darlehensgebenden Bank auf die Existenz einer konkreten Immobilie, die finanziert werden soll.

Reservehypotheken sind in der Regel nicht mit Kosten für den Kunden verbunden. Sofern nach Ablauf der Frist kein geeignetes Objekt bereitsteht, besteht keine Verpflichtung zur tatsächlichen Abnahme des Darlehens. Die Position von Käufern verbessert sich durch eine Reservehypothek gegenüber Mitbewerbern und Verkäufern, was tendenziell aus Käufersicht zu besseren Transaktionsergebnissen führt.

Bislang finden sich auf dem deutschen Markt nur wenige Anbieter der Konstruktion. Darüber hinaus lassen sich Reservehypotheken nicht in allen ländlichen Gebieten realisieren; insbesondere in Städten mit weniger als 5000 Einwohnern bieten Kreditinstitute die Option nicht an. Auch bestimme Bauweisen, wie Holzhäuser oder Fertighäuser, können nicht oder nur bedingt mit einer Reservehypothek verbunden werden. Im Antragsprozess werden die üblichen Prüfungen von Bonität und Einkommensverhältnissen durchgeführt.

Die Familienhypothek bezeichnet einen von wenigen Anbietern unterhaltenen Tarif im Bereich der Hypothekendarlehen, der sich durch vergünstigte Konditionen für Familien mit Kindern charakterisiert. Da es sich bei der Begrifflichkeit nicht um ein fachlich fixiertes Profil handelt, kann keine allgemeingültige Aussage über die Bedeutung getroffen werden. Im Regelfall handelt es sich bei der Familienhypothek um ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen, das umso günstiger im Hinblick auf den Zinssatz ist, je mehr Kinder der Antragsteller erzieht. Das Alter der Kinder spielt dabei eine untergeordnete Rolle; von Bedeutung ist das Recht des Darlehensnehmers auf den Bezug von Kindergeld.

Anbieter von Familientarifen begrenzen in der Regel das Ausmaß der möglichen Vergünstigungen. Im Fall der Familienhypothek geschieht dies durch eine Deckelung des maximal vergünstigten Kreditbetrages, durch einen betragsmäßigen Maximalrabatt oder eine Degression der Nachlasse. Zusätzlich sind die vergünstigten Konditionen im Regelfall auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt.

Die sonstigen Bedingungen eines Darlehens mit derartiger Ausgestaltung unterscheiden sich nicht von denen herkömmlicher Finanzierungen; Zinsbindungen und Sonderzahlungen können mit der darlehensgebenden Bank vereinbart werden. Auch die Kombination mit staatlichen Fördermitteln oder Krediten der öffentlichen Hand ist möglich.

Die Familienhypothek ist als werbliche Maßnahme ebenso zu verstehen wie als Mittel der ökonomischen Preisdiskriminierung durch den Anbieter. Die Diskriminierung erfolgt durch eine tendenziell an die individuelle Zahlungsbereitschaft jedes Darlehensnehmers angenäherte Preissetzung. Da grundsätzlich davon auszugehen ist, dass mit steigender Kinderzahl das verfügbare Einkommen, das zur Unterhaltung eines Darlehens herangezogen werden kann, sinkt, kann mit einem Familienhypotheken-Tarif der Markt besser abgeschöpft werden, als es mit einer standardisierten Preissetzung der Fall ist. Die Eignung als Werbemittel erschließt sich durch die hohe Zielgruppenaffinität der Familienhypothek; ein Großteil des deutschen Baufinanzierungsmarktes wird von Familien mit Kindern abgedeckt.

In Deutschland existiert der Tarif seit dem Jahr 2007. Eingeführt wurde die Variante von der Hannoversche Leben und einem Kooperationspartner. Inwieweit sich das Modell etablieren kann, ist im Jahr 2008 noch nicht abzusehen.

Der Risikoabschlag bezeichnet im Bereich der Baufinanzierung alternativ einen Bewertungsabschlag bei der Bemessung des Beleihungswertes eines zu finanzierenden Objektes oder einen dem individuellen Risikoprofil eines Darlehensnehmers Rechnung tragenden Disagio bei der Auszahlungsquote eines Hypothekendarlehens.

Der Risikoabschlag bei der Bemessung der Beleihungsgrenze wird regelmäßig vorgenommen, wenn Darlehen unterschiedlichen Ranges im Grundbuch für die Finanzierung einer Immobilie vergeben werden. Die Staffelung der Zinsen erfolgt dabei gemäß dem Rang, wobei mit der Rangfolge der zugrunde gelegte Zinssatz ansteigt. Bei den Rangintervallen wird stets ein Bewertungsabschlag kalkuliert, der einem in einer eventuell notwendigen Zwangsveräußerung nicht dem Verkehrswert entsprechenden Veräußerungserlös Rechnung trägt. Durch den Bewertungsabschlag reduziert sich die effektive Beleihungsgrenze bezogen auf den Verkehrswert, sodass Eigenkapital zwingend zur Realisierung der Finanzierung notwendig ist. Die Höhe des Abschlags wird entweder vollständig anhand pauschaler bankinterner Richtlinien vorgenommen oder er orientiert sich zusätzlich an objektspezifischen Kriterien wie Lage und Preis, wobei generell mit dem Fungibilitätsrisiko auch der Abschlag zunimmt.

Beim risikobedingten Disagio handelt es sich um ein Verfahren seitens des darlehensgebenden Kreditinstitutes zur Adjustierung des Sollzinses an das individuelle Adressrisiko eines Darlehensnehmers. Dabei wird der Nominalzins eines Kredites universal festgelegt und ist für alle Kunden identisch. Der Risikoabschlag erfolgt dann durch eine Auszahlung unter pari, sodass der Effektivzins sich gemäß des Ausmaßes des Disagios mit dem von der Bank quantifizierten Risiko erhöht. Im Bereich der Baufinanzierung zu Wohnzwecken des Darlehensnehmers ist diese Variante allerdings selten anzutreffen, da das Disagio bei der Finanzierung selbst genutzten Immobilieneigentums nicht steuerlich geltend gemacht werden kann. Häufiger angewandt wird der Bewertungsabschlag bei Finanzierungen zu gewerblichen Zwecken, bei denen der steuerliche Aspekt eine zentrale Rolle spielt.

Die Höhe des Disagios richtet sich nach dem Risiko-Score des Darlehensnehmers ebenso wie nach der Lage des zu finanzierenden Objektes und verschiedenen bankinternen Richtlinien und kann darüber hinaus Einflüssen des Refinanzierungsmarktes unterliegen.