Archiv für die Kategorie: Allgemein

Die meisten Häuslebauer bemühen sich in der Regel, ihr Darlehen zur Baufinanzierung so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Ist plötzlich mehr Geld, etwa durch eine Erbschaft, vorhanden, neigen Bauherren dazu, ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen und die Restschuld in einem Betrag zu tilgen. Die Bank ist jedoch nicht verpflichtet, die Kündigung zu akzeptieren – lediglich in sehr dringenden Fällen wie etwa einer Zwangsversteigerung des Objektes oder im Todesfall muss ein Darlehen auch vorzeitig kündbar sein. Was viele bei einer vorzeitigen Kündigung aber immer wieder vergessen, ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Unter der Bezeichnung Vorfälligkeitsentschädigung versteht man ein Entgelt, das meist dann fällig wird, wenn ein Darlehen während der Zinsfestschreibungszeit vorzeitig vom Kunden gekündigt wird. Die Kreditinstitute begründen diese Entgelterhebung damit, dass sie das für das Darlehen erforderliche Kapital ebenfalls ausleihen und dafür Zinsen anfallen. Lediglich wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre festgeschrieben ist und das Darlehen bereits seit zehn Jahren getilgt wird, kann es mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist für viele Bauherren ein Buch mit sieben Siegeln. Wer den Berechnungen seiner Bank nicht ganz traut, kann beispielsweise ein Sachverständigengutachten bei einem Finanz-Sachverständigen in Auftrag geben oder er informiert sich mittels eines Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechners. Diese im Internet kostenfrei verfügbaren Rechner beruhen in ihren Berechnungen auf einem Urteil des BGH, das lediglich zwei Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zulässt, die von den Banken nachvollziehbar dokumentiert werden müssen. Aufpassen sollte man, wenn man bereits ein Disagio oder eine Sondertilgung geleistet hat: Diese Zahlungen sollten die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in jedem Fall senken.

Einige Banken zeigen sich sehr kulant und verzichten auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Andere bieten eine Versicherung gegen die Erhebung dieses Entgelts an: Durch Zahlung eines einmaligen Betrags am Anfang der Tilgung oder durch Zinsaufschläge entfällt die Entschädigung, falls das Darlehen vorzeitig gekündigt wird. In den meisten Fällen verteuert sich auf diese Weise allerdings nur das Darlehen, so dass man den Abschluss einer solchen Versicherung sorgfältig abwägen sollte.

Übrigens: In keinem anderen EU-Land sind Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch wie in Deutschland.

Bei der Kalkulation der zu erwartenden Kosten bei einem Hausbau gilt es viele Dinge zu beachten, angefangen bei den Grundstücks- und Materialkosten über Versicherungskosten und Handwerker bis hin zu Steuern und Maklergebühren. Eine Alternative stellen da Fertighäuser dar: Ihre Kosten sind vor dem Bau relativ genau zu beziffern, da man sich sein Traumhaus im Baukastenprinzip zusammensetzt. Die Teile sind bereits vorgefertigt und müssen vor Ort nur noch zusammengesetzt werden.

Für die Baukosten bedeutet das eine enorme Reduzierung, da dadurch etwa Maklergebühren für eine Haussuche entfallen und sich beispielsweise auch Versicherungskosten für die sonst verhältnismäßig lange Dauer des Hausbaus enorm reduzieren lassen. Einen positiven Effekt kann ein Fertighaus demzufolge auch auf die Baufinanzierung haben: Durch die gut und relativ sicher kalkulierbare Bauzeit und die dadurch gut kalkulierbaren Baukosten ist eine sehr exakte Anpassung der Baufinanzierung an den tatsächlichen finanziellen Bedarf möglich – das Risiko, eine zu geringe Summe angesetzt zu haben, minimiert sich deutlich.

Als Fertighaus bezeichnet man Häuser, die industriell vorgefertigt und auf der Baustelle lediglich zusammengesetzt werden. Bauherren haben die Wahl zwischen einer Massiv- oder einer etwas günstigeren Holzbauweise. Daneben gibt es seit einiger Zeit auch Fertighäuser, die zusammen mit einem Architekten selbst entworfen werden können. Mittlerweile findet man unter den Fertighäusern sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser, Niedrigenergiehäuser, Allergikerhäuser, Mehrfamilienhäuser – kurz: Häuser für jede Lebenssituation und jeden Anspruch.

Bei der Auswahl eines Hauses stehen Bauherren verschiedene Varianten zur Verfügung: Schlüsselfertige Häuser werden einzugsbereit und vollständig ausgebaut an Bauherren übergeben; bei Ausbauhäusern übernimmt der Bauherr selbst den Innenausbau seines Eigenheims und Bausatzhäuser werden lediglich in Teilen angeliefert, die Hausmontage und den Innenausbau übernimmt jedoch der Bauherr. Naturgemäß ist das schlüsselfertige Haus die teuerste Variante, das Bausatzhaus die preisgünstigste.

Zu beachten ist, dass Fertighauslieferanten keine Baufinanzierer sind, sondern lediglich ein bestelltes Haus an Ort und Stelle liefern. Demzufolge nehmen sie keine Bonitätsprüfung vor, was für die Lieferanten ein großes finanzielles Risiko bedeutet. Deshalb verlangen die meisten Fertighauslieferanten eine Zahlungsübernahmegarantie des den Hauskauf finanzierenden Kreditinstituts.

Ökologisch Bauen ist nicht nur ein guter Vorsatz so mancher Bauherren, sondern auch der Name eines Kreditprogrammes der Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW. Als Bank des Bundes und der Länder ist die KfW eine Anstalt des öffentlichen Rechts, die u.a. sehr günstige Kredite für besonders förderungswürdige Projekte an Privatpersonen vergibt. Zu diesen Projekten zählt beispielsweise auch der private Wohnungsbau – vor allem dann, wenn der Bauherr auf ökologisch verträgliche Weise und energieeffizient baut. Aus diesem Grund vergibt die KfW Baukredite im Rahmen des Programms „Ökologisch Bauen“ (Programmnummer 144 und 145) für Neubauten, die als Passivhaus, KfW-Energiesparhaus 40 oder als KfW-Energiesparhaus 60 klassifiziert wurden.

Als Passivhaus gilt jedes Gebäude, das nicht mehr als 40 kWh/m² Energie und nicht mehr als 15 kWh/m² Heizwärme pro Jahr verbraucht. Ob es sich bei einem zu erwerbenden Haus um ein Passivhaus handelt, ist durch einen Sachverständigen nachzuweisen. Ähnliches gilt für die KfW-Energiesparhäuser: Auch ihr Energie- und Wärmebedarf darf eine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten, was durch einen Sachverständigen zu beurteilen ist. Zudem gilt es Grenzen in Bezug auf den Transmissionswärmeverlust einzuhalten, um für eine Immobilie das Prädikat „KfW-Energiesparhaus“ zu erhalten. Daneben fördert die KfW im Rahmen des Programms aber auch den Einbau von Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien. Somit ist es auch Personen, deren Immobilie weniger günstige Verbrauchswerte aufweisen möglich, ökologisch sinnvolle Umbauten zu sehr günstigen Konditionen zu finanzieren.

Einen Antrag auf Förderung können Privatpersonen ebenso stellen wie andere Träger von Investitionsmaßnahmen wie etwa Wohnungsgenossenschaften oder Gemeinden. Der maximale Kreditbetrag beläuft sich beim Bau oder Kauf von Energiespar- oder Passivhäusern auf maximal 50.000 Euro und bei der Förderung neuer Heizungsanlagen auf 100 Prozent der Investitionskosten, maximal jedoch 50.000 Euro. Der Kredit wird auf Wunsch kostenfrei nachrangig ins Grundbuch eingetragen, was es Bauherren erheblich erleichtert, einen günstigen Kredit über den Restbetrag der Finanzierungssumme aufzunehmen. Eine Kombination mit anderen Fördermitteln ist zulässig. Übrigens: Neben Wohnraum zur Selbstnutzung können auch Wohn-, Alten- und Pflegeheimen gefördert werden – nicht förderungsfähig sind jedoch Ferien- und Wochenendhäuser.

Als Nachrangdarlehen wird ein Kredit bezeichnet, der in zweitem oder drittem Rang im Grundbuch eingetragen wird. Die Ansprüche der darlehensgebenden Bank treten damit im Falle einer Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie hinter die anderer Gläubiger, deren Forderungen höheren Rangs sind, zurück. Nachrangdarlehen sind damit für alle an der Finanzierung eines Objektes beteiligten Parteien von Bedeutung: Aus Sicht der Banken, deren grundpfandrechtlich besichertes Darlehen im Grundbuch vor einem Nachrangdarlehen eingetragen ist, sind die Mittel als Eigenkapital zu betrachten und ermöglichen aus diesem Grund bei der Bemessung des zugrunde gelegten Sollzinssatzes einen geringer angenommenen Beleihungsauslauf.
Nachrangdarlehen werden auf dem deutschen Markt für private Baufinanzierungen von privaten Kreditinstituten in der Regel nicht vergeben. Vielmehr sind es Kreditinstitute der öffentlichen Hand, die im Rahmen verschiedener Programme nachrangige Immobilienfinanzierungen ausreichen. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise bietet in ihrem Wohneigentumsprogramm die Möglichkeit, dreißig Prozent der Investitionskosten über eine nachrangige Hypothek zu finanzieren, ohne dass ein Risikozuschlag auf den Darlehenszins erhoben wird.
Nachrangdarlehen der öffentlichen Hand geben Bauherren und Käufern von Immobilien damit die Möglichkeit, mit wenigen Eigenmitteln eine kostengünstige Finanzierung ihres Vorhabens zu realisieren und so die Lasten zu reduzieren.
Im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers und der Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie bleiben allerdings die Verbindlichkeiten, die durch den erzielten Veräußerungserlös des Objektes nicht gedeckt werden können, erhalten und müssen vom Schuldner aus dessen laufenden Einkommen zurückgeführt werden. Eine Restschuldbefreiung im Rahmen einer Verbraucherinsolvenz ist allerdings möglich.
Das Konzept eines nachrangigen Darlehens existiert nicht nur im Rahmen der Immobilienfinanzierung, sondern findet auch bei anderen wirtschaftlichen Aktivitäten Anwendung. Grundsätzlich kann in jedem Darlehensvertrag eine nachrangige Stellung gegenüber anderen Verbindlichkeiten vereinbart werden. In der privaten Wirtschaft erheben Gläubiger in diesem Zusammenhang regelmäßig Aufschläge auf den Kreditzins und erhöhen damit ihre Rendite, müssen allerdings im Gegenzug auch ein gesteigertes Risiko in Kauf nehmen.

Die Zwangsversteigerung versteht sich als das letzte Mittel gerichtlicher Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Sie wird gegen den Besitzer einer Immobilie durchgeführt und beschreibt die durch das örtlich zuständige Amtsgericht durchgeführte öffentliche Versteigerung eines Objektes mit dem Ziel, durch den Veräußerungserlös die bestehenden und nicht auf anderem Wege zu bedienenden Ansprüche der Gläubiger zu decken. Dabei werden bevorzugt diejenigen als Gläubiger auftretenden Parteien durch den Erlös befriedigt, die im Grundbuch als Berechtigte an der Immobilie eingetragen sind, wobei die Rangfolge dabei von übergeordneter Bedeutung ist.

Eine Zwangsversteigerung erfolgt regelmäßig dann, wenn der Inhaber eines Objektes den zur Finanzierung aufgenommenen Kredit nicht ordnungsgemäß zurückzahlen kann, wobei die Valutierung von drei aufeinanderfolgenden Kreditraten als maßgeblich zur Einleitung der Vollstreckungsmaßnahmen angesehen wird, die mit einer qualifizierten Mahnung seitens des darlehensgebenden Kreditinstitutes beginnen und bei der öffentlichen Versteigerung enden.

An einer Zwangsversteigerung kann grundsätzlich jede natürliche oder juristische Person teilnehmen. Ort und Termin der Versteigerung werden amtlich bekannt gegeben. Der zuständige vorsitzende Richter erteilt demjenigen Bieter, der das höchste Gebot der anwesenden Teilnehmer abgibt, den Zuschlag, wobei in der ersten Versteigerung zumindest siebzig Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie geboten werden müssen, damit eine Transaktion erfolgen kann.

Im Anschluss an eine erfolgreiche Zwangsversteigerung ist das betreffende Objekt durch den früheren Eigentümer unverzüglich zu räumen und dem neuen Besitzer uneingeschränkt zur Verfügung zu stellen. Die Versteigerung stellt für Eigenheimbesitzer nicht selten eine wirtschaftlich bedrohliche Situation dar und führt insbesondere dann zu Überschuldung, wenn durch den im Rahmen der Auktion erzielten Erlös die valutierende Darlehensschuld nicht getilgt werden kann und Außenstände verbleiben.

Für Käufer, die über eine Versteigerung im Amtsgericht ihr Eigenheim erwerben, ergeben sich gegenüber dem Bezug über den freien Markt verschiedene Vorteile. Neben dem potenziell günstigen Kaufpreis ist dabei insbesondere der Wegfall der Maklercourtage von Vorteil. Käufer müssen in der Regel unmittelbar nach der Auktion zehn Prozent des Kaufpreises beim Gericht hinterlegen und den Rest der Kosten binnen acht Wochen bezahlen.