Kapitalgarantie

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Als Kapitalgarantie wird ganz allgemein die verbindliche Zusage einer Vertragspartei an eine andere verstanden, die den Bestand eines bestimmten Kapitalbetrages zu einem definierten Zeitpunkt in der Zukunft garantiert. Im Rahmen privater Baufinanzierungen kommt der Kapitalgarantie bei endfälligen Darlehen Bedeutung zu, die über einen Tilgungsträger zurückgeführt werden, der die einbezahlten Mittel in Investmentfonds anlegt – diese nämlich sind zwangsläufig mit einer Kapitalgarantie versehen, die entweder die Rückzahlung von mindestens sämtlichen einbezahlten Geldern zu einem bestimmten Zeitpunkt (in der Regel der Tag der Fälligkeit des Darlehens) gewährleistet oder aber darüber hinaus eine Mindestverzinsung garantiert. Die Kapitalgarantie ist aus Sicht der darlehensgebenden Bank zwingen notwendig, um die ordnungsgemäße Rückzahlung des Darlehens am Ende der Laufzeit sicherzustellen.
Die Kapitalgarantie wird von der Bank bzw. der Fondsgesellschaft durch verschiedene Operationen am Terminmarkt dargestellt, die sicherstellen, dass bestimmte Anteile des Fondsvermögens unabhängig von der Entwicklung des Kapitalmarktes nicht mehr verloren gehen können und so dem Fondsbesitzer zum benötigten Zeitpunkt in jedem Fall zur Verfügung stehen. Die Absicherung gegen Verluste ist mit Einbußen bei der Rendite verbunden, so dass die durchschnittliche jährliche Wertentwicklung eines Fonds mit Kapitalgarantie geringer ausfällt als die eines Investments ohne Gewährleistung.
Die Kapitalgarantie ist weiterhin Pflicht für alle Investmentfonds, die im Rahmen staatlich geförderter Altersvorsorge-Produkte erworben werden. Die Eigenheimrente, die die Nutzung von Einlagen in Riester-Verträge zum Erwerb von Immobilieneigentum ermöglicht, ist als Bestandteil der subventionierten Maßnahmen zum Vermögensaufbau damit auch von der Pflicht zur Kapitalgarantie betroffen.
Sofern ein Fonds eine Mindestverzinsung garantiert, entspricht diese in der Regel der Verzinsung mit dem gesetzlichen Garantiezins, der gegenwärtig bei 2,25 Prozent befindlich ist.
Kapitalgarantien, die sich auf weit in der Zukunft liegende Zeitpunkte beziehen, bergen oft das Risiko des Realverlustes, der sich als Kaufkraftverlust des Vermögens durch Inflation versteht. Im Rahmen privater Baufinanzierungen ist dies aufgrund der Kongruenz von garantierter Auszahlung und abzulösendem Darlehen allerdings nicht von Bedeutung.

Unterfinanzierung

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Als Unterfinanzierung wird ganz allgemein eine Situation verstanden, in der die Finanzmittel, die einem Initiator, beispielsweise einem Bauherren, zur Verfügung stehen, nicht ausreichen, um die tatsächlich anfallenden Kosten zu decken. IM Rahmen der privaten Baufinanzierung ist Unterfinanzierung immer dann gegeben, wenn die Summe aus Eigenkapital und vom Finanzierungspartner zugesagten Darlehen nicht ausreichen, um die Erwerbs- oder Erstellungskosten eines Objektes vollständige abzudecken. Dies kann bei Neubauten durch ein Überschreiten des Planungsrahmens der Fall sein und im Rahmen eines Erwerbsprozesses durch einen unerwartet hohen Kaufpreis eintreten.
Die Unterfinanzierung stellt Bauherren vor das Problem, neue Finanzmittel beschaffen zu müssen. Es muss dazu in der Regel ein weiterer Kredit aufgenommen werden, wodurch sich die Finanzierungslasten des Vorhabens entsprechend ausweiten. Im schlimmsten Fall reicht das Einkommen des Darlehensnehmers nicht aus, um eine zusätzliche Hypothek anzudienen und die Bank verweigert die Ausreichung. Sofern sich ein derartiger Vorfall inmitten eines Bauprozesses ereignet, können dadurch gravierende Nachteile für den Bauherren entstehen, der ein unfertiges Objekt nicht zu Ende bauen lassen kann, da die dazu notwendigen Mittel nicht bereitstehen. Bei einem Erwerb fertiger Objekte stellt Unterfinanzierung in den meisten Fällen kein Problem dar und wird durch das schlichte Unterlassen der Transaktion vermieden.
Um eine Unterfinanzierung zu vermeiden, bedarf es einer sorgfältigen Planung, die in Kooperation mit den beteiligten Baufirmen und der darlehensgebenden Bank die zu erwartenden Investitionskosten ermittelt und über diese hinaus einen zusätzlichen Spielraum als Sicherheit für eventuelle unerwartete Zusatzkosten einrichtet. In der Praxis werden durch die konservative Planung die Möglichkeiten des Darlehensnehmers häufig eingeschränkt, da die Bemessung der individuellen Kreditlinie seitens des Kreditinstituts auf der Grundlage der um den Sicherheitspuffer erweiterten Investitionskosten erfolgt.
Die sorgfältige und juristisch einwandfreie Ausarbeitung aller Verträge mit den involvierten Bauunternehmen, in denen Umfang und Kosten baulicher Maßnahmen detailliert aufgeführt sind und in denen darüber hinaus auch der Zeitpunkt der Fertigstellung des Objekts vereinbart ist, schützt zusätzlich vor einem unterfinanzierten Vorhaben.

Tilgungsträger

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Als Tilgungsträger versteht sich ein Finanzprodukt, das vom Darlehensnehmer gemäß vertraglicher Vorgaben regelmäßig und in definiertem Umfang bedient wird und zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft der endfälligen Tilgung eines Kredites dient. Im Rahmen privater Baufinanzierungen dienen sehr häufig Kapitallebensversicherungen als Tilgungsträger. Dabei werden vom Kreditnehmer ausschließlich die Zinsen auf den in Anspruch genommenen Darlehensbetrag bezahlt, eine Tilgung erfolgt nicht. An die Stelle der Rückzahlung des Darlehens tritt die Unterhaltung der Lebensversicherung, deren Ablaufleistung bei Fälligkeit dem offenen Kredit der Höhe nach entspricht und zum vorgesehenen Zeitpunkt der Ablöse dient.
Wird die Rückführung eines Hypothekenkredites über einen Tilgungsträger vereinbart, so muss der garantierte Wert der Police am Tage der Fälligkeit mindestens dem offenen Darlehensbetrag entsprechen. Folglich setzt sich die kalkulatorische Einzahlung aus den Eigenleistungen und dem Garantiezins zusammen; Überschussbeteiligungen werden nicht berücksichtigt. Es sind auch fondsgebundene Kapitallebensversicherungen als Tilgungsträger denkbar, wenn eine Kapitalgarantie zum Laufzeitende gewährt wird und so die Glattstellung der Verbindlichkeiten aus Sicht der Bank sicher ist.
Der Reiz einer über einen Tilgungsträger erfolgenden Rückzahlung liegt in der Möglichkeit, am Ende der Laufzeit in der Lebensversicherung nicht nur den valutierenden Darlehensbetrag als Vermögenswert zu besitzen, sondern darüber hinaus zusätzliche Guthaben zu verzeichnen. Insbesondere bei einer fondsgebundenen Police, die über einen Zeitraum von mehreren Dekaden gehalten wird, besteht bei einer günstigen Entwicklung der Kapitalmärkte die Möglichkeit einer Wertentwicklung der im Tilgungsträger befindlichen Mittel, die ein Ablaufleistung generiert, die weit über den zu tilgenden Darlehensbetrag hinausgeht.
Für Darlehensnehmer bietet die Tilgung ihrer Hypothek über eine fondsgebundene Kapitallebensversicherung eine Komplettlösung, in der Tilgung des Darlehens, Vermögensaufbau über einen Fondssparplan und die Absicherung gegen das Ableben des Versicherungsnehmers vereint sind.
Durch die oft recht konservativen Annahmen zur Wertentwicklung des Tilgungsträgers sind die anfänglichen Belastungen einer Baufinanzierung oft höher als es bei einer herkömmlichen Vorgehensweise der Fall ist.

Gewerbefinanzierung

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Die Gewerbefinanzierung beschreibt Immobilienfinanzierungen im gewerblichen Bereich und damit Darlehensverträge zwischen Kreditinstituten und Unternehmen, wobei letztere in jeder Rechtsform auftreten können. In der Regel werden dabei Gebäude finanziert, die der gewerblichen Nutzung dienen, beispielsweise Fertigungshallen, Einkaufszentren, Büros oder Lagerhallen. Die Objekte werden vom Unternehmen, das die Finanzierung in Anspruch nimmt, nach der Fertigstellung mit den Herstellungskosten in die Aktiva der Bilanz aufgenommen, wobei durch die in der Regel dauerhaft vorgesehen Nutzung das Anlagevermögen maßgeblich ist. Auf der Passivseite der Bilanz wird das zur Finanzierung verwendete Darlehen zum Rückzahlungswert dem Fremdkapital zugeführt.
Gewerbefinanzierungen sind in ihrer jeweiligen Ausgestaltung unter anderem von der Rechtsform des Unternehmens, das eine Immobilie erstellt oder erwirbt, abhängig. Insbesondere bei haftungsbeschränkten Unternehmen wie Aktiengesellschaften oder GmbHs verlangen die Kreditinstitute sehr häufig besondere Sicherheiten. Einzelunternehmer und Personengesellschaften hingegen, die im Falle der Unternehmensinsolvenz mit ihrem gesamten Vermögen haften, werden von den meisten Banken ähnlich behandelt wie private Bauherren.
Finanzierungen im gewerblichen Bereich sind sehr häufig mit der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel und subventionierter Kredite wie solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau verbunden und werden mit herkömmlichen Darlehen kombiniert. Insbesondere für bauliche Maßnahmen an neu erstellten oder bestehenden Objekten, die der Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes dienen, stehen zahlreiche Programme der öffentlichen Hand zur Verfügung. So werden beispielsweise Solaranlagen auf dem Dach von Fertigungshallen durch Zuschüsse und günstige Darlehen gefördert.
In den Bereich der gewerblichen Finanzierung fallen weiterhin alle Maßnahmen, die der Erstellung von Immobilien durch einen Bauträger dienen, auch wenn die Objekte für den privaten Endverbraucher bestimmt sind.
Das Spektrum gewerblicher Immobilienfinanzierungen insgesamt ist sehr breit und aufgrund des hohen Volumens von signifikanter volkswirtschaftlicher Bedeutung, da durch die hohe Nachfrage nach Arbeitskraft, Baumaterialien und Maschinen eine Vielzahl von Arbeitsplätzen gesichert wird. Die Konditionen sind – abgesehen von staatlichen Subventionen – mit denen privater Baufinanzierungen vergleichbar.

Tilgungsprogression

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Als Tilgungsprogression wird ganz allgemein ein fortlaufender Anstieg der Tilgung durch den Darlehensnehmer im Zeitverlauf bezeichnet. Dabei kann mit der Begrifflichkeit zum einen der Umstand beschrieben werden, dass bei einem annuitätischen Rückzahlungsverlauf der Anteil der Tilgung an der vom Kreditnehmer an die darlehensgebende Bank geleisteten regelmäßigen Zahlung ansteigt, während – spiegelbildlich – der Zinsanteil zurückgeht. Weiterhin kann eine vertraglich vereinbarte Erhöhung der Tilgungsleistung gemeint sein, die einen sukzessiven Anstieg der Leistungen des Kreditnehmers vorsieht.
Bei der annuitätischen Tilgung und der dabei automatisch erfolgenden Tilgungsprogression bleibt die Gesamtbelastung des Darlehensnehmers aus Zins und Tilgung während der gesamten Laufzeit des Darlehens konstant (fixe Zinsen vorausgesetzt). Mit jeder geleisteten Rate sinkt dabei der Anteil der auf Sollzinsen entfallenden Leistungen, da der valutierende Kreditsaldo im Zeitverlauf sukzessiv schrumpft und so die Basis für die Bemessung der Zinsen laufend kleiner wird. Bei Immobilienfinanzierungen, die nicht dem Erwerb eines selbstgenutzten Objektes dienen, ergibt sich für Kreditnehmer durch die Tilgungsprogression ein steuerlicher Effekt, da nur Zinsen als Betriebskosten geltend gemacht werden können, Tilgungsanteile allerdings nicht. Für private Bauherren, die ein selbstgenutztes Objekt finanzieren, entfällt die steuerliche Auswirkung, da diese ohnehin die Leistungen nicht geltend machen können.
Wird im Darlehensvertrag eine Tilgungsprogression vereinbart, steigt die vom Kreditnehmer zu leistende Rate an die Bank laufend an. Der Tilgungsanteil steigt bei dieser Variante im Zeitverlauf durch den Zinseffekt und die Progression gleichermaßen. Eine explizit vereinbarte Tilgungsprogression ist häufig im Rahmen von Finanzierungen anzutreffen, die aus mehreren Hypotheken bestehen, die insgesamt einen Beleihungsauslauf von mehr als sechzig Prozent verzeichnen. Diejenigen Finanzierungsbestandteile, die über den bei den meisten Banken als kritische Marke geltenden Beleihungswert von sechzig Prozent hinausgehen, werden dabei schnellstmöglich getilgt, um die aufgrund der Zinsaufschläge höheren Kosten so gering wie möglich zu halten. Die Hypotheken mit einem geringen Beleihungsauslauf werden dann mit einer Tilgungsprogression versehen und so in den ersten Jahren nur geringfügig zurückgeführt.

Elementarschadenversicherung

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Das Klima und damit auch das Wetter ändert sich bereits seit einigen Jahren rasant. Überall auf der Welt verzeichnen Metereologen extreme Wetter, sei es in Form großer Hitzeperioden oder von Unwettern, die mit ungewöhnlich viel Starkregen und vielen Blitzen einhergehen. Aber nicht nur Urlauber und Landwirte leiden unter diesen zunehmend unberechenbareren Zuständen, auch Hausbesitzer und Hausbauer sehen sich gezwungen, ihre Immobilien gegen die offenbar gestiegenen Gefahren für ihre Immobilien abzusichern. Die Versicherungswirtschaft hat reagiert und bietet neben ihren herkömmlichen Produkten auch besondere Policen an, die dem gestiegenen Risiko Rechnung tragen. Eine dieser Policen ist auch die Elementarschadenversicherung.

Die Elementarschadenversicherung ist in der Regel eine Zusatzversicherung zu bereits bestehenden Policen wie zum Beispiel einer Wohngebäude- oder einer Hausratversicherung. Da sie den Versicherungsschutz grundlegend erweitert, wird sie auch erweiterte Elementarschadenversicherung genannt. Sie setzt ein, wo andere Versicherungen aufgrund hoher möglicher Schäden aussteigen: Indem man eine Elementarschadenversicherung abschließt, sichert man seinen Besitz gegen Naturereignisse ab, die eine Immobilie auch ganz leicht vollständig zerstören könnten. Zu diesen Naturereignissen gehören Erdsenkungen und Erdrutsche ebenso wie Lawinen, Vulkanausbruch, Erdbeben oder Schneedruck. Einige Policen gehen auch weiter: Sie versichern das Hab und Gut gegen jede Art von Wasserschaden wie beispielsweise Rückstau oder Witterungsniederschläge, Hochwasser oder Grundwasserschäden.

Zu den häufigsten Schadensereignissen zählen Überschwemmungen durch sintflutartige Regenfälle oder hohe Flusspegel. Gerade in potenziellen Überschwemmungsgebieten ist es für Hausbesitzer schwierig, ihren Besitz gegen die Folgen einer Überschwemmung abzusichern – das finanzielle Risiko ist spätestens nach einer individuellen Risikoprüfung für die meisten Versicherer schlichtweg zu hoch. Zudem unterscheiden sich die Angebote der einzelnen Versicherer zum Teil erheblich. Bevor man übereilt einen Versicherungsvertrag unterzeichnet gilt es also genau zu überprüfen, wie günstig das Preis-Leistungs-Verhältnis ist und welche Leistungen die Police umfasst. Eine sehr günstige Elementarschadenversicherung nützt nämlich niemandem, dessen Haus unter Wasser steht, wenn eben dieser Schadensfall nicht versichert ist.

Wohngebäudeversicherung

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Um eine Wohngebäudeversicherung kommt kein Hausbesitzer oder –bauer herum – schon allein deshalb nicht, weil diese Versicherung in den meisten Fällen von der Bank für eine Kreditvergabe vorausgesetzt wird und sie in manchen Teilen Deutschlands sogar gesetzlich vorgeschrieben ist. Genau genommen handelt es sich dabei nicht um eine einzige Versicherung, sondern um einen Verbund aus fünf einzelnen Versicherungen. Daher leitet sich auch die alternative Bezeichnung verbundene Wohngebäudeversicherung ab.
Eine Wohngebäudeversicherung umfasst in der Regel die Feuer-, die Glasbruch-, die Elementarschaden-, die Leitungswasser sowie die Sturm- und Hagelversicherung. Ist ein Versicherungsabschluss notwendig, sollte man sich genügend Zeit nehmen, um die einzelnen Angebote sorgfältig gegeneinander abzuwägen, denn nicht immer ist die günstigste Versicherungsvariante auch die am besten geeignete. So beinhalten manche Wohngebäudeversicherungen zwar eine Elementarschadenversicherung, schließen aber so wichtige Schadensfälle wie Hochwasser aus. In einem solchen Fall wäre es mit einer Immobilie, die durchaus von Hochwasser betroffen sein könnte, sinnvoller, eine etwas teurere Police mit integriertem Hochwasserschutz zu unterzeichnen oder aber eine Zusatzpolice abzuschließen.
Prinzipiell ist es natürlich auch möglich, jede der fünf Versicherungen einzeln abzuschließen – durch den Abschluss der Wohngebäudeversicherung kommt man jedoch häufig in den Genuss besonders günstiger Konditionen. Ein separater Abschluss einer Police ist nur dann sinnvoll, wenn das ausgewählte Versicherungspaket nicht alle Wunschleistungen enthält.
Die Prämien für eine Wohngebäudeversicherung richten sich häufig entweder nach der Wohnfläche oder nach der gewünschten Versicherungssumme. Auch eine Einstufung des Versicherungsnehmers nach Bauartklasse und Sturmzonen ist gängig und zulässig. Um die Versicherungssumme exakt beziffern zu können, setzt man den gleitenden Neuwert an, der in Abhängigkeit von Baukostenindex und Prämienfaktor jährlich neu berechnet wird. Zu beachten ist, dass die Versicherungssumme den Wiederherstellungskosten entsprechen sollte: Neben den Materialkosten sind also auch mögliche Baunebenkosten zu berücksichtigen. Um einen stets idealen Versicherungsschutz zu genießen, sollten Änderungen am Haus wie beispielsweise Umbauten, Wintergärten, Garagen etc. dem Versicherer zügig mitgeteilt werden.

Kredit ohne Schufa

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Längst nicht alle Bauherren verfügen über ausreichend Eigenkapital, um einen Hausbau oder –kauf in Eigenregie durchführen zu können. Die meisten von ihnen sind auf Baufinanzierungsangebote von Filial- und Direktbanken angewiesen. Aber nicht alle, die von den eigenen vier Wänden träumen, haben auch einen positiven Schufaeintrag. Ist es trotzdem möglich, eine Immobilienfinanzierung mithilfe der Banken auf die Beine zu stellen?

Findet sich unter den vielen Einträgen, die die Schufa, die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, über so gut wie jeden volljährigen Deutschen speichert ein oder mehrere negative Einträge, ziehen die Kreditinstitute in der Regel daraus den Schluss, dass es um die Bonität desjenigen nicht gut bestellt ist. Wer keine gute Bonität aufweist, ist für die Banken nicht vertrauenswürdig – mit der Folge, dass dieser Mensch selbst bei einem hohen regelmäßigen Einkommen entweder überhaupt kein Darlehen oder nur eines zu sehr schlechten Konditionen oder gegen hohe Sicherheiten erhält. Glücklicherweise ist es aber dennoch möglich, eine Immobilienfinanzierung auch mit einem negativen Schufa-Eintrag zu realisieren. Möglich macht das ein Kredit ohne Schufa.

Der Kredit ohne Schufa wird in der Regel von einigen wenigen Direktbanken, hauptsächlich aber von ausländischen Kreditinstituten gegen häufig hohe Zinsabschläge vergeben. Kreditvermittler in Deutschland oder das Internet fungieren hierbei als Mittler, speziell dann, wenn es sich um einen ausländischen Kreditgeber handelt. Bei der Kreditvergabe holen die ausländischen Kreditinstitute keine Schufa-Auskunft ein, wollen aber trotzdem wissen, wie es um die finanzielle Situation des Kreditnehmers bestellt ist. Eine gute Chance auf einen Kredit ohne Schufa haben beispielsweise Antragsteller, die über ein hohes regelmäßiges Einkommen verfügen, Sicherheiten stellen können, einen unbefristeten Arbeitsvertrag vorweisen können und darüber hinaus noch einige andere Anforderungen erfüllen.

Vorsicht ist geboten, wenn das Kreditinstitut das Darlehen nur in einer Fremdwährung, beispielsweise Schweizer Franken, auszahlt – dann nämlich trägt der Darlehensnehmer ein Wechselkursrisiko. Zudem sollte man sich gewissenhaft von der Seriosität des Anbieters überzeugen und im Zweifelsfall eher auf eine Finanzierung verzichten statt sehenden Auges in eine Schuldenfalle zu tappen.

Zinsbindung

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Unter der Zinsbindungsfrist versteht man bei Festzinsdarlehen den Zeitraum, über den der bei Vertragsabschluss vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. In der Regel können Kreditnehmer selbst festlegen, ob sie den Zinssatz damit für eine bestimmte Zeit fixieren möchten und wenn ja wie lange. Möglich sind dabei Zeiten von einem bis hin zu 30 Jahren, übliche Laufzeiten bewegen sich jedoch in der Regel zwischen fünf und 20 Jahren.

Hat man sich für die Inanspruchnahme einer Zinsbindung entschieden bedeutet das, dass der Zinssatz für diese Zeit nicht geändert werden darf – weder von der Bank aufgrund steigender oder fallender Marktzinsen noch vom Kreditnehmer, der in Zeiten fallender Zinsen seinen Zinssatz gern anpassen würde. Möglich macht das nur ein Darlehen mit variablem Zinssatz, für das eine Zinsbindungsfrist naturgemäß nicht üblich ist.

Von Vorteil ist eine Zinsbindung demzufolge immer dann, wenn man in Zeiten niedriger Zinsen das Darlehen abschließt und es in Zeiten hoher Marktzinsen tilgt. Andersherum drohen hohe Zusatzkosten, wenn das Darlehen in Zeiten hoher Marktzinsen abgeschlossen wird und die Zinsen danach fallen – der fixierte hohe Zinssatz könnte während der gesamten Zinsbindungsfrist nicht geändert werden. Es gilt also, die Zinsbindung gut abzuwägen, um von niedrigen Marktzinsen profitieren zu können, gleichzeitig aber auch vor einem hohen Zinsanstieg geschützt zu sein.

Neben den aktuellen Marktzinsen und der zu erwartenden Marktentwicklung spielen aber auch noch andere Aspekte eine große Rolle bei der Festlegung der Zinsbindung. Die Einkommenssituation ist beispielsweise genauso zu betrachten wie der Zeitpunkt, zu dem man schuldenfrei sein möchte. Das Sicherheitsbedürfnis steht der Risikobereitschaft gegenüber.

Übrigens: Die wenigsten Darlehen sind mit Ablauf der Zinsbindung vollständig getilgt. Deshalb heißt es bereits einige Jahre vor Ende der Zinsbindung den Markt beobachten. Befindet sich der nämlich gerade in einer Tiefzinsphase ist es möglich, sich bereits heute die niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung mittels eines Forward-Darlehens zu sichern.

Weitere Informationen und Beiträge zum Thema Zinsbindung:

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Ersatzsicherheiten

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Wer ein Darlehen zur Baufinanzierung aufnehmen möchte, stößt zuweilen auch auf die Ersatzsicherheiten, die manchmal zu erbringen sind, und stellt sich meist zunächst einmal die Frage: Ersatz wofür?
Der Begriff Ersatzsicherheiten ist eine andere Bezeichnung für Zusatzsicherheiten. Zusatzsicherheiten sind Sicherheiten, die immer dann fällig werden, wenn beispielsweise die Bonität eines Bauherrn nicht gut genug ist oder wenn Beleihungsgrenzen überschritten werden. So schreibt das Bausparkassengesetz vor, dass eine Beleihung einer Immobilie um mehr als 80 Prozent nur dann zulässig ist, wenn zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind. Anders ausgedrückt: Liegt ein Darlehensteil über der 80-Prozent-Grenze, muss dieser Teil zwingend von Ersatzsicherheiten abgedeckt werden. Zum höher verzinsten Darlehen kommt also auch noch die Stellung zusätzlicher Sicherheiten, die den Bauherrn belasten.
Bei schlechter Bonität bilden Ersatzsicherheiten häufig die einzige Chance für Kreditnehmer, das Darlehen überhaupt zu erhalten. Ist die Bonität lediglich „ganz gut“, erhöhen Zusatzsicherheiten die Wahrscheinlichkeit, dass man in den Genuss besser Konditionen, vor allem niedrigerer Zinssätze, kommt.
Da sich in den letzten Jahren die Schutzmechanismen bei der Kreditvergabe zunehmend zu Lasten der Kreditinstitute verschlechtert haben, sehen sich viele Kreditinstitute gezwungen, ihre hohen Risiken durch die Ersatzsicherheiten etwas zu senken. Zu den herkömmlichen Sicherheiten zählen zum Beispiel Bürgschaften, Verpfändungen von Wertpapieren und Depots und allen voran die Grundschuld.
Darüber hinaus ist es möglich, Ersatzsicherheiten beispielsweise in Form von Verpfändungen einzubringen. Verpfändet werden können neben Wertpapieren beispielsweise auch im Besitz befindliche Marken oder Patente, aber auch Erbteile. Besitzt der Darlehensnehmer ein Unternehmen und handelt es sich dabei um eine GmbH, kann auch ein Geschäftsanteil verpfändet werden. Daneben ist es durchaus üblich, Kapital- und Risikolebensversicherungen als zusätzliche Sicherheit zu bieten.
Übrigens muss ein Baudarlehen nicht zwingend mit einer Grundschuld besichert werden. Verfügt ein Bauherr über genügend Ersatzsicherheiten, beispielsweise in Form von Bankbürgschaften und Wertpapieren, können diese den Grundschuldeintrag auch ersetzen.