Restschuld

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Als Restschuld wird im Bereich der privaten Baufinanzierung derjenige Kreditbetrag verstanden, der nach Ablauf der ersten Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung noch nicht getilgt wurde und dementsprechend noch valutiert. Die Restschuld ist von zentraler Bedeutung bei der Konzeption eines Bau- oder Erwerbsvorhabens, da nicht nur verschiedene Darlehen anhand der Größe miteinander verglichen werden können, sondern auch die langfristig notwendigen Finanzierungsmaßnahmen geplant werden können.

Da die Existenz einer Restschuld eine Anschlussfinanzierung erforderlich macht, müssen Darlehensnehmer bei Aufnahme eines Darlehens berücksichtigen, dass im Zeitverlauf der Tilgung weitere Belastungen zu tragen sind, die über die initiale Zinsbindungsfrist hinausgehen. Dementsprechend müssen persönliche Umstände, wie beispielsweise das Lebensalter eines Darlehensnehmers bei Tilgungsbeginn, berücksichtigt werden, um eine maßgeschneiderte Lösung zu konstruieren, die nicht zu Problemen in späteren Stadien der Tilgung führt. Eine Restschuld aus einer schmalen Rente zu tilgen beispielsweise kann außerordentlich schwierig sein und sollte deshalb nach Möglichkeit bereits bei der Finanzierungsplanung vermieden werden.

Die Restschuld einer Hypothek ergibt sich aus verschiedenen Faktoren. Zum einen spielt die Höhe des insgesamt ausgereichten Darlehens eine Rolle, zum anderen ist der anfängliche Tilgungssatz von Bedeutung, der wiederum in mittelbarem Zusammenhang steht mit dem zugrundegelegten Sollzins eines Darlehens.

Restschuldlevel werden bei Finanzierungen, die aus mehreren Darlehen zusammengesetzt werden, für jedes Engagement einzeln errechnet. Grund ist hier der mögliche unterschiedliche Tilgungsverlauf der einzelnen Kredite. Darlehen, die mit tilgungsfreien Anlaufjahren verbunden sind, wie beispielsweise Kredite aus den Programmen den bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, sind, können so separat betrachtet und in der jeweiligen Kalkulation angemessen behandelt werden.

Um die im Anschluss an die erste Zinsbindung valutierende Restschuld zu ermitteln, können bei der Planung eines Vorhabens die entsprechenden Berechnungen entweder vom Bauherren bzw. dem Käufer selbst in Eigenregie angestellt werden, oder aber kann eine detailgenaue Ausfertigung der darlehensgebenden Bank bzw. des Finanzierungsvermittlers genutzt werden.

Geoscoring

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Das Geoscoring beschreibt ein Verfahren, das von Banken im Rahmen der Kreditvergabe zur Überprüfung der Bonität des Antragstellers eingesetzt wird und damit der Reduktion von Adressausfallrisiken dient. Wie andere Scoring-Methoden ist auch das Geoscoring ein mathematisch-statistisches Verfahren, bei dem aus einer Vielzahl von Daten ein bestimmter Wert ermittelt wird, aus dem sich die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls oder einer nicht vertragsgemäßen Abwicklung durch den Darlehensnehmer ermitteln lässt.

In Abgrenzung zu konventionellen Berechnungsmethoden findet beim geometrischen Scoring neben Daten über das zurückliegende Vertragsverhalten eines Antragstellers auch eine Vielzahl personenbezogener Daten Berücksichtigung. Dazu zählen neben Alter und Geschlecht insbesondere auch der Wohnort und damit das soziale Umfeld. Die Einbeziehung derlei Datenbestände wurde vom Gesetzgeber erst im Jahr 2007 genehmigt und steht seitdem unter scharfer Kritik von Verbraucherverbänden und Datenschützern. Insbesondere die Ableitung der Kreditwürdigkeit einer Person aus der Bonität lediglich benachbarter und wirtschaftlich nicht in Beziehung stehender Personen ist dabei Ausgangspunkt der Kritik. Plakativ weisen Gegner geometrischer Scoringverfahren darauf hin, dass die Postleitzahl eines Antragstellers über dessen Bonität aus Sicht der Bank entscheidet.

Das Ergebnis geometrischen Scorings ist Grundlage von Kreditentscheidungen. Dabei kann aufgrund einer durch den Scorewert indizierten Risikoklasse des Antragstellers die Ausreichung des Darlehens verweigert oder aber ein Aufschlag auf den standardmäßigen Sollzins erhoben werden. Die Scorings werden sowohl von Banken als auch von spezialisierten Auskunfteien durchgeführt und nach Angaben der Unternehmen laufend überprüft.

Mit dem Hinweis auf das Geschäftsgeheimnis unterlassen es die Scoring-Anbieter allerdings, detaillierte Informationen zur Zusammensetzung eines Scores zu veröffentlichen. So sind weder die vollständigen Einflussfaktoren noch deren Gewichtung in der Berechnung und damit der Einfluss eines Merkmals auf die Bonität einwandfrei ersichtlich. Es besteht damit auch keine Möglichkeit für Kredit-Interessenten, im Vorfeld der Antragstellung durch geeignete Maßnahmen positiven Einfluss auf das Ergebnis geometrischer Kreditwürdigkeitsprüfungen zu nehmen.

Kapitalakkumulation

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Als Kapitalakkumulation wird gemeinhin das Ansammeln finanzieller Mittel verstanden. Im Bereich der privaten Baufinanzierung ist der Begriff unmittelbar verbunden mit Sparbemühungen angehender Eigenheimbesitzer um die Bereitstellung von Eigenmitteln, die zur Finanzierung eines Objekts erforderlich bzw. gewünscht sind.

Kapitalakkumulation besteht im Wesentlichen aus zwei Bausteinen: Zum einen werden Finanzmittel durch regelmäßige Einzahlungen auf ein Sparkonto bzw. den regelmäßigen Erwerb von Investmentgegenständen generiert, zum anderen erwirtschaften Sparkonten, Finanzprodukte und Vermögensgegenstände Erträge, die dem Vermögen zugeschrieben werden. Darüber hinaus kann durch die Inanspruchnahme staatlicher Prämien Guthaben aufgebaut werden.

Der klassische Weg zur Kapitalakkumulation zwecks Immobilienerwerbs ist der Bausparvertrag. In diesen zahlen Inhaber in regelmäßigen Intervallen ein und erhalten von ihrem Vertragspartner, einer Bausparkasse, Zinsen gutgeschrieben. Die Kombination mit staatlichen Fördermitteln wie der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage ist möglich, sofern der Sparer die zur Gewährung der Subventionen notwendigen Voraussetzungen erfüllt. Bausparverträge sind in den meisten Fällen mit einem vergleichsweise geringen Guthabenzins ausgestattet, bieten im Gegenzug jedoch den Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, dessen Volumen sich an der Summe der Guthaben im Vertrag orientiert. Bausparverträge sind mit einer Abschlussgebühr verbunden, die in den meisten Fällen rund ein Prozent der Summe aus Bausparguthaben- und Darlehen beträgt.

Weitere Möglichkeiten zur Akkumulation von Eigenkapital sind Tages- und Festgeldkonten sowie Fondssparpläne. Tages- und Festgelder sind in der Regel mit einem deutlich höheren Zins verbunden als Bausparverträge, ermöglichen allerdings nicht den Zugriff auf ein Darlehen der Bausparkasse. Kosten fallen weder bei der Eröffnung noch der Unterhaltung der Sparkonten an.

Fondssparpläne sind ebenfalls zum Aufbau von Finanzmitteln geeignet, bergen aber das Risiko von Kursschwankungen und gewährleisten damit nicht, dass die zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigte Geldsumme, die für ein bauliches Vorhaben erforderlich ist, auch tatsächlich zur Verfügung steht. Im Gegenzug bieten Investmentfonds eine im Vergleich zu Sparkonten und Bausparverträge deutlich höhere Renditechance.

Spekulationsfrist

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Als Spekulationsfrist versteht sich ein steuerlich relevanter Zeitabschnitt, dessen Überschreiten es Eigentümern von Immobilien ermöglicht, Veräußerungsgewinne steuerfrei zu vereinnahmen. In Deutschland beträgt diese Frist für Immobilien zehn Jahre. Die Spekulationsfrist wird dabei durch die Einführung der Abgeltungssteuer zum 01.01.09 nicht tangiert und bleibt auch weiterhin bestehen. In Anspruch nehmen können diese Frist alle Eigentümer von Immobilien; private Veräußerungen sind dabei ebenso nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei wie Veräußerungen, die von offenen Immobilienfonds getätigt werden. Der Beginn der Frist ist der Tag, an dem die Grunderwerbssteuer an die öffentliche Hand abgeführt und der Eintrag ins Grundbuch vollzogen wurde.

Die Bemessungsgrundlage für Veräußerungsgewinne ist grundsätzlich die Differenz zwischen Erwerbskosten und Veräußerungserlös, wobei Anschaffungsnebenkosten wie die Maklercourtage oder die Notargebühren für die Übereignung des Objekts und seine Eintragung ins Grundbuch geltend gemacht werden können. Auch Modernisierungsmaßnahmen, die binnen drei Jahren nach dem Erwerb durchgeführt werden und zu einer Verbesserung des Wohnwertes eines Objektes führen, werden steuerlich den Anschaffungsnebenkosten zugerechnet und sind demnach für die Bemessung des Veräußerungsgewinns relevant.

Private Bauherren und Eigentümer sind grundsätzlich gut beraten, die Spekulationsfrist zu beachten, wobei die Relevanz aufgrund der seit geraumer Zeit stagnierenden Immobilienpreise von überschaubarem Ausmaß ist: Insbesondere in ländlichen Gebieten können viele Objekte aufgrund der strukturellen Wirtschaftslage und der demographischen Entwicklung in der Regel nicht mit einem Profit im Markt untergebracht werden.

Fällt Spekulationssteuer an, so wird diese anhand des persönlichen Steuersatzes des Verkäufers bemessen, so dass mit steigendem Einkommen auch der Steuersatz ansteigt. Eine pauschale und vom Einkommen unabhängige Besteuerung, wie sie bei anderen Vermögenswerten ab dem nächsten Jahr in Gestalt der Abgeltungssteuer erfolgt, findet nicht statt.

Der Gesetzgeber hat die Spekulationssteuer eingeführt, um Blasenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt und die damit verbundene Präsenz spekulativer Interessen zu unterbinden. Durch die 10jährige Frist können insbesondere kurzfristige Absichten eingeschränkt werden.

Realzins

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Als Realzins wird der Zins verstanden, der nach Abzug der gemessenen Inflation verbleibt. Wird im Rahmen eines Darlehensvertrages beispielsweise ein Sollzins in Höhe von fünf Prozent vereinbart und beläuft sich die Inflationsrate auf drei Prozent, steht ein Realzins von zwei Prozent zur Verfügung.

Das Konzept der Realverzinsung entstammt der volkswirtschaftlichen Theorie, findet aber im Rahmen der privaten Finanzplanung und Baufinanzierung regelmäßig Anwendung. Insbesondere bei langfristigen Engagements wird ein Darlehen unter Berücksichtigung des Preisauftriebs bewertet.

Der Realzins hat – wie jeder Zins – unmittelbaren Einfluss auf die Entscheidungen von Wirtschaftssubjekten: Je niedriger die Verzinsung ist, desto geringer sind die Finanzierungskosten eines Vorhabens und umso höher ist damit der Anreiz für Verbraucher (und Unternehmen), eine Immobilie zu erwerben oder zu erstellen. Insbesondere wenn Inflation auf das eigene Einkommen umgelegt werden kann und sich die reale Finanzierungslast eines Darlehens somit im Zeitverlauf sukzessiv verringert, bietet sich die Kreditaufnahme besonders an.

Die Ermittlung des Realzinses erfolgt in den meisten Fällen durch die Subtraktion der gemessenen Teuerungsrate vom zugrundeliegenden Sollzins. Die Inflation wird dabei meist durch den Harmonisierten Verbraucherpreisindex HVPI angegeben, wobei Tabakwaren in dessen Berechnung nicht einfließen. Berechnet wird der HVPI von der europäischen Statistikbehörde Eurostat für den gesamten Euroraum und vom Bundesamt für Statistik für die Entwicklung des Preisniveaus in der BRD, wobei zwischen den beiden Berechnungen geringfügige Unterschiede im Hinblick auf die Zusammensetzung des Warenkorbs bestehen.

Der Realzins unterliegt aufgrund seiner Abhängigkeit von der Preisentwicklung stärkeren Schwankungen als es bei der nominalen Verzinsung eines Darlehens der Fall ist. Derzeit sind auf dem deutschen Markt für Hypothekenfinanzierungen noch keine Produkte erhältlich, die einen konstanten Realzins garantieren, auch wenn derartige Konstruktionen in anderen Bereichen der Retail-Finanzen bereits erhältlich sind.

Die reale Verzinsung eines Darlehens gibt Aufschluss über die Kaufkraft, die ein durchschnittlicher Haushalt für die Zinsleistung eines Darlehens aufwenden muss und ermöglicht damit eine weniger von Verzerrungen geprägte Kalkulation eines Vorhabens.

Karenzzeit

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Als Karenzzeit (auch: Karenzphase) wird ein Zeitabschnitt bezeichnet, in dem vom Darlehensnehmer keinerlei Tilgungsleistungen zu erbringen, sondern lediglich die Sollzinsen auf den valutierenden Kreditbetrag zu entrichten sind. Karenzzeiten sind strikt abzugrenzen von Stundungsvereinbarungen; während letztere auf Antrag ausschließlich bei Akzeptanz durch die kreditgebende Bank und in der Regel aufgrund von vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers abgeschlossen wird, sind Karenzzeiten im Darlehensvertrag im Hinblick auf Beginn und Beendigung exakt definiert und somit vorgesehen.

Karenzzeiten werden im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung insbesondere von staatlichen oder öffentlichen Förderbanken eingeräumt. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise sieht in ihrem Wohneigentumsprogramm tilgungsfreie Anlaufjahre im Anschluss an die Auszahlung genehmigter Darlehen vor. Es kann sich dabei je nach Dauer des Tilgungszeitraums um ein, drei oder fünf Jahre handeln. Private Banken räumen im Rahmen von gewöhnlichen Baufinanzierungen in der Regel nur dann eine Karenzzeit ein, wenn der Beleihungsauslauf nicht mehr als sechzig Prozent beträgt.

Wird eine Finanzierung aus mehreren Darlehen zusammengesetzt, werden Karenzphasen meist dazu genutzt, die teuersten Hypotheken in einem so kurz wie möglich gehaltenen Zeitraum zu tilgen. Die Aussetzung der Tilgung günstigerer Darlehen ermöglicht die entsprechende Freisetzung der dazu notwendigen Mittel, woraus sich auch die Geschäftspolitik der gemeinnützig ausgerichteten KfW erklärt.

Die Zinsen auf den ausstehenden Kreditsaldo werden in der Karenzphase in regelmäßigen Intervallen geleistet. Darlehen außerhalb der Baufinanzierung wie z.B. Studienkredite bieten hier meist zusätzlich die Möglichkeit, auch die Zinsleistungen während der Karenzphase auszusetzen und die angelaufenen Sollzinsen entweder zu Beginn des Tilgungszeitraumes in einer Summe zu zahlen oder aber sie dem Darlehenssaldo zuzuschreiben und mit dem restlichen Kredit in annuitätischen Raten zurückzuführen.

Eine Karenzzeit verlängert tendenziell den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung einer Hypothek und bedarf dementsprechend einer angemessenen Planung insbesondere im Hinblick auf die Zeit, die nach Ausreichung des Darlehens noch bis zum Eintritt in den Ruhestand zur Verfügung steht.

Fremdkapital

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Als Fremdkapital wird derjenige Anteil einer Immobilienfinanzierung bezeichnet, der nicht vom Bauherren bzw. dem Käufer aus eigenen Mitteln aufgebracht werden kann. Bestandteil des Fremdkapitalanteils sind dabei klassische Hypotheken von Banken und Sparkassen, Darlehen aus den Programmen öffentlicher Förderbanken wie der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie Mittel aus Förderprogrammen, die nicht oder nur in Teilen zurückbezahlt werden müssen, beispielsweise Zuschüsse zu baulichen Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes beitragen oder andere ökologische Kriterien erfüllen.

Der Anteil des Fremdkapitals und hier insbesondere die Summe der zur Finanzierung herangezogenen Mittel hat maßgeblichen Einfluss auf den Sollzinssatz eines Darlehens. Dabei gilt, dass ein Fremdkapitalanteil von mehr als sechzig Prozent bezogen auf den Verkehrswert des zu finanzierenden Objektes zu Aufschlägen im Sollzinssatz führt. Grund für die Verteuerung ist das aus Sicht der darlehensgebenden Banken im Vergleich zu geringeren Beleihungsausläufen höhere Risiko eines effektiven Adressausfalls, da sich durch die Versteigerung einer hoch belasteten Immobilie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung mitunter nicht alle Forderungen decken lassen. Das Einbringen von Eigenkapital dient also grundsätzlich den Bauherren.

Eine besondere Stellung im Bereich des Fremdkapitals nehmen Nachrangdarlehen ein. Diese stellen die Ansprüche der darlehensgebenden Bank im Grundbuch unter die anderer Finanzierungspartner und werden aus Sicht von diesen deshalb als Eigenkapital betrachtet. Nachrangdarlehen sind im Bereich der privaten Baufinanzierung in Deutschland auf dem freien Markt sehr selten und werden vornehmlich von öffentlichen Kreditinstituten vergeben. Insbesondere die KfW stellt nachrangige Mittel auch an Privathaushalte zur Verfügung.

Das zur Realisierung eines Vorhabens notwendige Fremdkapital kann von Bauherren zusätzlich verringert werden, indem Eigenleistungen nicht monetärer Art wie beispielsweise die Durchführung handwerklicher Arbeiten in Eigenregie erbracht werden.

Bei deutschen Immobilienfinanzierungen gilt ein Fremdkapitalanteil von siebzig Prozent als solides Konzept; der mindestens einzubringende Eigenmittelbeitrag beläuft sich bei den Angeboten der meisten Banken auf zehn Prozent, wobei Ausnahmen existieren, die auch Vollfinanzierungen ermöglichen.

Starterhypothek

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Die Starterhypothek ist eine im dritten Quartal des Jahres 2008 eingeführte Variante der Immobilienfinanzierung, die auf die Bedürfnisse junger Bauherren in einem Lebensalter unter 35 Jahren zugeschnitten ist. Das Produkt wird von verschiedenen Anbietern aus Darlehen mehrerer Banken zusammengesetzt und vornehmlich von Finanzierungsvermittlern an den Markt gebracht.

Die Besonderheit der Starterhypothek im Vergleich zu anderen Darlehenslösungen liegt in den besonderen Möglichkeiten, die standardmäßig im Darlehensvertrag vorgesehen sind. So ist es möglich, den Zinssatz des Darlehens in den ersten Jahren des Tilgungszeitraums um 25 Basispunkte zu verringern und die Verzinsung im Gegenzug zu einem späteren Zeitpunkt zu erhöhen. Mit dieser Vorgehensweise soll dem steigenden Einkommen junger Arbeitnehmer Rechnung getragen werden. Eine weitere Besonderheit liegt in der Möglichkeit, das Darlehen ohne Kosten auf eine andere Immobilie zu übertragen. Mit dieser Option ist es Kreditnehmern möglich, Wohnort und Arbeitsplatz zu wechseln, ohne finanzielle Nachteile bei der Immobilienfinanzierung in Kauf nehmen zu müssen.

Die Starterhypothek sieht darüber hinaus vor, dass der Tilgungssatz bis zu fünfmal während der Laufzeit an das Einkommen des Darlehensnehmers angepasst werden kann. Weiterhin ist es möglich, die Tilgung in den ersten fünf Jahren nach Ausreichung der Hypothek auszusetzen. Auf diese Weise solle es auch Eigentümern mit altersbedingt geringem Einkommen möglich sein, Immobilien zu erwerben bzw. zu bauen.

Die Finanzierung ist mit Darlehen aus den Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau kombinierbar. Auch andere Mittel, beispielsweise solche aus öffentlichen Förderprogrammen von Bund und Ländern, können hinzugenommen werden. Im Hinblick auf die Zinsbindung besteht zwischen der Starterhypothek und anderen Finanzierungsvarianten kein signifikanter Unterschied: Eine Festschreibung des zugrundeliegenden Sollzinses ist wahlweise für einen bestimmten Zeitraum oder die gesamte Laufzeit des Kredites möglich und mit den üblichen Kosten verbunden.

Der Vorteil des Produktes für Bauherren liegt in der Möglichkeit, bereits in jungen Jahren Wohneigentum zu erwerben und so relativ früh im Besitz einer schuldenfreien Immobilie zu sein.

Szenariorechnung

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Als Szenariorechnung wird eine mathematische Kalkulation verstanden, bei der unsichere Variablen, die für das Ergebnis von Bedeutung sind, angenommen werden. Die Kalkulation wird dann für mehrere Ausprägungen der Variablen berechnet und ausgewertet. Bankkunden, die im Begriff sind, eine Immobilienfinanzierung durchzuführen, stellen unter Mithilfe ihrer Hausbank regelmäßig Szenariorechnungen an. Dabei kann beispielsweise die Vorteilhaftigkeit eines Immobilienerwerbs im Vergleich zu einem Mietverhältnis kalkuliert werden. Grundlage einer solchen Rechnung sind dann die Kosten des Darlehens in Gestalt der zu entrichtenden Zinsen sowie die Belastungen durch die Tilgung. Darüber hinaus werden die Kaltmieten in die Kalkulation miteinbezogen, die der Darlehensnehmer bis zu seinem Lebensende entrichten müsste, wenn er keine Immobilienfinanzierung durchführt. Die angenommenen Variablen bei einer solchen Rechnung sind dabei die durchschnittliche jährliche Steigerung der Kaltmiete sowie der in der Zukunft für das Darlehen geltende Zinssatz, sofern keine Zinsbindung vorgesehen ist. Übersteigt die Summe der Kaltmieten den insgesamt zu leistenden Kapitaldienst, ist der Erwerb einer Immobilie die günstigere Alternative im Vergleich zu einem Mietverhältnis. Das Alter des Kreditnehmers, der Zinssatz des Darlehens sowie die Geschwindigkeit der Tilgung sind dabei ebenfalls von Bedeutung.

Szenariorechnungen sind elementarer Bestandteil einer verantwortungsbewussten Finanzierungskonzeption. Sie geben Aufschluss über die Vorteilhaftigkeit eines Vorhabens und warnen rechtzeitig, wenn sich diese nicht ergibt. Darüber hinaus bietet eine Kalkulation unter Annahme verschiedener Variablen die Möglichkeit, Risiken, die mit einem Vorhaben verbunden sind, der Art und der Signifikanz nach einzuschätzen. So kann beispielsweise eine relativ kurze Lebenserwartung des Darlehensnehmers dazu führen, dass die Kalkulation eine Vorteilhaftigkeit des Mietverhältnisses ergibt, da schlicht zu wenige Mietzahlungen erfolgen, als dass ein Erwerb sich amortisieren ließe.

Die Berechnungen werden in der Regel von der Bank oder dem Finanzmakler durchgeführt und dem Kunden zur Verfügung gestellt. Der Verzicht auf die wertvollen Informationen, die sich aus einer qualitativ hochwertigen Szenariorechnung ableiten lassen, ist angesichts des geringen Aufwands fahrlässig.

Adressausfallrisiko

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Das Adressausfallrisiko bezeichnet das Risiko eines Forderungsausfalls im Rahmen eines Darlehensvertrages. Der Ausfall wird hierbei definiert als Abschreibung einer Forderung oder Teilen davon und der damit verbundenen Reduktion der Vermögenswerte der darlehensgebenden Partei. Streng abzugrenzen vom Ausfall sind hier Darlehen, die nicht ordnungsgemäß bedient werden und solche, die als notleidend eingestuft werden.

Das Adressausfallrisiko ist bei der Bemessung der Sollzinsen eines Kredites von signifikanter Bedeutung. Je höher das Risiko eines Forderungsausfalls aus Sicht einer Bank ist, desto höher gestaltet sich in der Regel auch der Aufschlag auf den Zinssatz. Die Gesamtkosten eines Engagements erhöhen sich folglich bei einem größeren Risiko. Wird die Darlehensvergabe als besonders riskant eingeschätzt, erfolgt in den meisten Fällen eine Ablehnung des Kreditantrages und die Ausreichung wird verweigert.

Das Ausfallrisiko wird anhand verschiedener Kriterien quantifiziert und ermittelt. Banken nutzen dazu die Selbstauskunft des Antragstellers, die über dessen Einkommen, vorhandene Vermögenswerte und Schulden sowie über die laufenden Ausgaben informiert. Zusätzlich werden Informationen von Auskunfteien wie beispielsweise der Schufa eingeholt. Diese dienen den Kreditinstituten dazu, sich ein Bild vom bisherigen Zahlungsverhalten des Kunden zu verschaffen. Die Auskunfteien stellen den anfragenden Banken zusätzlich einen Scorewert zur Verfügung, der auf der Basis mathematisch-statistischer Methoden ermittelt wird und der zur Quantifizierung des Adressausfallrisikos beiträgt. Weiterhin wird der Status eines Darlehens im Grundbuch und damit seine Besicherung durch die zu finanzierende Immobilie berücksichtigt, wobei mit dem Beleihungsauslauf auch das angenommene Ausfallrisiko steigt.

Um das Risiko aus Sicht des Finanzierungspartners zu senken und damit die Kosten eines Darlehens zu reduzieren, können Antragsteller verschiedene Schritte unternehmen. Zum einen ist die Bereitstellung von möglichst viel Eigenkapital sinnvoll, da hierdurch der Beleihungsauslauf sinkt. Zum anderen sollten Darlehensanträge nur dann gestellt werden, wenn in der Auskunftei-Datenbank keine unerledigten Negativmerkmale zu verzeichnen sind. Hilfreich ist zudem eine möglichst lange Verweildauer an der Arbeitsstelle und eine auch ansonsten schlüssige Finanzplanung.