Deflation

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Unter Deflation versteht man ein signifikant absinkendes Preisniveau in einer gesamten Volkswirtschaft. Sie ist durch eine Verschiebung des Austauschverhältnisses von Geld und Waren gekennzeichnet: Da das Geld an Kaufkraft gewinnt, fallen die Preise für Güter und Dienstleistungen. Während inflationäre Tendenzen ökonomisch als Regelfall gelten, wird die Deflation in der Finanztheorie oft als gefährlicher eingestuft. Die moderne Wirtschaftswissenschaft verweist hierbei insbesondere auf die resultierende Konsumzurückhaltung: Da Konsumenten auf weiter fallende Preise warten, werden Investitionen aufgeschoben, was das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) massiv bremst.

Messung und Abgrenzung

Die Deflation wird anhand standardisierter Preisindikatoren ermittelt. In der Eurozone dient hierfür der Harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) der europäischen Statistikbehörde Eurostat. In Deutschland wird ergänzend der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes herangezogen. Eine Deflation liegt vor, wenn dieser Index gegenüber dem Vorzeitraum sinkt. Wichtig ist dabei die Abgrenzung zur Disinflation: Letztere beschreibt lediglich eine Verlangsamung des Preisanstiegs, während bei einer Deflation das Preisniveau absolut rückläufig ist.

Auswirkungen auf Immobilienfinanzierungen und Schuldner

Für Kreditnehmer und Bauherren ist eine Deflation hochgradig nachteilhaft. Da der reale Wert des Geldes steigt, nimmt die reale Last der nominal fixierten Schulden zu. Geht die deflationäre Entwicklung zudem mit sinkenden Nominallöhnen einher, droht eine flächendeckende Überlastung der Haushalte. Im Extremfall führt dies zu massiven Darlehensausfällen, was die Stabilität des gesamten Finanzsystems gefährden und gravierende volkswirtschaftliche Schocks auslösen kann.

Historische Beispiele und Gegenmaßnahmen

Die Geschichte zeigt die destruktive Kraft der Deflation: Die Weltwirtschaftskrise nach dem Börsencrash von 1929 war durch einen drastischen Preisverfall geprägt. In der jüngeren Vergangenheit kämpfte insbesondere Japan über Jahrzehnte mit deflationären Tendenzen und einer daraus resultierenden Wachstumsschwäche. Um solche Szenarien zu verhindern, greifen Notenbanken aktiv ein. Durch eine Ausweitung der Geldmenge und gezielte Offenmarktoperationen versuchen sie, das Preisniveau zu stützen und eine gefährliche Deflationsspirale frühzeitig zu unterbinden.

FAQ

Warum ist Deflation für Immobilienbesitzer gefährlicher als Inflation? Bei einer Inflation entwerten sich die Schulden real, während der Sachwert der Immobilie meist steigt. In einer Deflation passiert das Gegenteil: Die Schuldenlast bleibt nominal gleich (fühlt sich aber schwerer an), während die Immobilienpreise und oft auch die Einkommen sinken. Dies kann das Eigenkapital aufzehren und die Rückzahlung gefährden.

Was versteht man unter einer Deflationsspirale? Dies ist ein Teufelskreis: Sinkende Preise führen zu geringeren Gewinnen der Unternehmen, was Entlassungen oder Lohnkürzungen zur Folge hat. Dies mindert die Nachfrage weiter, was die Preise noch tiefer fallen lässt. Einmal in Gang gesetzt, ist dieser Prozess nur sehr schwer durch geldpolitische Maßnahmen zu stoppen.

Können Zentralbanken Deflation einfach durch „Geld drucken“ stoppen? Theoretisch ja, durch die Ausweitung der Geldmenge (Quantitative Easing). In der Praxis ist es jedoch schwierig, da die Banken dieses Geld auch als Kredite in die Wirtschaft weitergeben müssen und die Konsumenten bereit sein müssen, es auszugeben, statt es in Erwartung noch niedrigerer Preise zu sparen.

Inflation

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Als Inflation wird in der volkswirtschaftlichen Theorie ein andauernder Anstieg des allgemeinen Preisniveaus verstanden, der sich durch latente Präsenz in sämtlichen Wirtschaftszweigen kennzeichnet. Wesentliches Merkmal inflationärer Tendenzen ist eine Veränderung des Austauschverhältnisses von Geld- zu Gütereinheiten, weshalb ein gebräuchliches Synonym für Inflation auch die Geldentwertung ist.

Inflation wird im Euroraum durch den Harmonisierten Verbraucherpreisindex gemessen, der den Warenkorb eines fiktiven Haushaltes nach bestimmten Kriterien zusammensetzt und dessen preisliche Entwicklung dokumentiert. Der Preisindex ist dabei von signifikanter Bedeutung für die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und damit für das Zinsniveau auf dem Markt für Hypothekenfinanzierungen. Gemeinhin unterstellt die Theorie, dass niedrige Zinsen aufgrund der dadurch verursachten Liquiditätsschwemme zu hoher Inflation führen und hohe Zinsen disinflationär wirken. Geldpolitische Ziele sind gemeinhin auf eine geringe Inflation fokussiert, so dass hohe Teuerungsraten tendenziell zu steigenden Hypothekenzinsen führen.

Inflation führt zu Umverteilungen von Realeinkommen- und Vermögen. Aus diesem Grund ist der Schutz insbesondere von vorhandenem Vermögen das Bestreben vieler Wirtschaftssubjekte. Immobilien gelten zu diesem Zweck in der Finanztheorie als gut geeignet, da sie Sachwerte darstellen, deren nominaler Wert sich im Zeitverlauf der Preisentwicklung in einer Volkswirtschaft anpasst. Grund für die unterstellte Unabhängigkeit des Realwertes einer Immobilie von Inflation ist der konkrete Nutzwert der Objekte, der von Wirtschaftssubjekten unabhängig vom Preisniveau in ein konstantes Wertverhältnis zu anderen Gütern gesetzt wird.

Die Teuerungsrate des Euroraumes wird von der europäischen Statistikbehörde Eurostat berechnet und in regelmäßigen Abständen für Monate, Quartale und Jahre veröffentlicht. Die Inflation in der Bundesrepublik wird durch das Bundesamt für Statistik in Wiesbaden ermittelt und in ähnlichen Intervallen publiziert. Die Bekanntmachung der aktuellen Teuerungsrate ist dabei für verschiedene Entwicklungen an den Finanzmärkten sowie für einige politische Entscheidungen von signifikanter Bedeutung.

Die durch einen Preisindex gemessene Geldentwertung ist für Eigentümer von Immobilien, die vermietet werden sowie für deren Mieter oft von konkreter Bedeutung: Viele Mietverträge sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.

Immobilienblase

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Als Immobilienblase wird eine spekulative Übertreibung auf einem Immobilienmarkt verstanden, die sich durch einen signifikanten und nicht durch realwirtschaftliche Umstände zu rechtfertigenden Preisanstieg auszeichnet. Wesentliches Merkmal ist dabei ein Anstieg der Immobilienpreise unabhängig von objektspezifischen Kriterien, der augenscheinlich vorbehaltlos erfolgt. Die Begrifflichkeit der Immobilienblase impliziert das zwingend erfolgende Ende der Preisentwicklung durch einen ruckartigen, flächendeckenden Preisverfall.

Als Ursache für einen Blasenentwicklung gilt gemeinhin eine Überversorgung der Volkwirtschaft mit Liquidität, die üblicherweise in einer über einen langen Zeitraum praktizierten lockeren Geldpolitik durch die Notenbank erfolgt. Das Zinsniveau eines Währungsraumes ist dabei für lange Zeit durch außerordentlich geringe Zinsen geprägt, wodurch der Anreiz zum Erwerb einer Immobilie deutlich ansteigt und somit die Nachfrage nach Grundstücken und Gebäuden signifikant und über das wirtschaftlich vernünftige Niveau hinaus unterstützt.

Am Ende einer Immobilienblase korrigiert der Markt sein Fehlverhalten und ist von einem signifikanten Preisverfall gekennzeichnet. Die Blasenbildung kann sich negativ auf die gesamte volkswirtschaftliche Entwicklung auswirken, wenn aufgenommene Darlehen nicht zurückbezahlt werden können und Verbraucher sowie Unternehmen in finanzielle Schieflage geraten und somit die gesamtwirtschaftliche Nachfrage sinkt.

Eine der spektakulärsten Immobilienblasen der neueren Zeit fand im Jahr 2008 in den USA ihr Ende. Ein signifikanter Anstieg des Zinsniveaus führte zu erheblichen Preisrückgängen und zu gewaltigen Kreditausfällen, die schließlich zu einer andauernden Schieflage des weltweiten Finanzsystems führten. Einer der Gründe für die weltweiten Auswirkungen des Geschehens in den USA war der Handel mit durch Immobilien besicherten Krediten.

Der deutsche Immobilienmarkt gilt aufgrund der konservativ ausgerichteten Finanzierungskonzepte und dem im internationalen Vergleich geringen Fremdkapitalanteil als resistent gegen Blasenentwicklungen und konnte sich seit Gründung der Bundesrepublik den Entwicklungen in anderen Staaten, darunter auch europäische Nachbarländer, entziehen.

Der Verlauf einer Immobilienblase ist nur schwer prognostizierbar. Insbesondere ist es nicht vorhersehbar, wann die Aufwärtsentwicklung der Preise endet und der Markt die Fehlentwicklungen korrigiert.

Eigenheimrente

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Die Eigenheimrente bezeichnet die im Jahr 2008 geschaffene gesetzliche Möglichkeit, staatlich geförderte Altersvorsorgeverträge – umgangssprachlich nach dem ehemaligen Bundesminister Walter Riester auch als Riester-Verträge bekannt – für die Finanzierung von selbstgenutztem Immobilieneigentum einzusetzen. Dieses Modell sieht vor, dass sowohl bestehende Vertragsguthaben entnommen als auch laufende Einzahlungen sowie staatliche Zuschüsse direkt für die Tilgung eines Immobilienkredits verwendet werden können.

Förderstruktur durch Zulagen und Steuervorteile

Die Förderung dieser Verträge basiert auf einer Kombination aus direkten Zulagen und steuerlichen Vergünstigungen. Im Rahmen des Sonderausgabenabzugs können jährliche Einzahlungen von bis zu 2.100 Euro steuerlich geltend gemacht werden, sofern die Einlagen mindestens vier Prozent des Bruttoeinkommens des Inhabers entsprechen. Ergänzend zur steuerlichen Komponente fließen staatliche Zuschüsse in das Vertragsguthaben, die sich in eine Grundzulage und eine Kinderzulage unterteilen. Die Grundzulage beträgt 154 Euro pro Jahr, während die Kinderzulage 185 Euro für jedes kindergeldberechtigte Kind beziehungsweise 300 Euro für nach dem 31.12.2007 geborene Kinder beläuft.

Zugangsvoraussetzungen und Beitragsgestaltung

Die Eigenheimrente ermöglicht den Erhalt von Zuschüssen unter bestimmten Bedingungen auch für Personen ohne eigenes Einkommen. Der volle Anspruch auf Zulagen entsteht hierbei bereits durch die Einzahlung eines Sockelbetrags von aktuell 60 Euro jährlich in einen zertifizierten Vertrag. Sofern ein Erwerbseinkommen erzielt wird, ist die Zahlung von vier Prozent der Bruttobezüge erforderlich, um die maximale Förderung zu erhalten; bei geringeren Beiträgen werden die staatlichen Zulagen entsprechend anteilig gekürzt.

Regelungen zur Entnahme und steuerlichen Behandlung

Bei einer Entnahme von Kapital zur Immobilienfinanzierung wird der Altersvorsorgevertrag fiktiv weitergeführt, wobei eine Verzinsung auf Basis des jeweils geltenden gesetzlichen Garantiezinses unterstellt wird. Bis zum Beginn der Rentenphase, die bei Riester-Verträgen frühestens ab dem 60. Lebensjahr einsetzen kann, sollten die entnommenen Mittel samt Zinsen idealerweise wieder in den Vertrag zurückgeführt werden. Unterbleibt diese Rückzahlung, wird die fiktiv errechnete Rente im Alter mit dem persönlichen Steuersatz des Empfängers voll versteuert, analog zu einer tatsächlich ausgezahlten Rentenleistung.

Besondere Fristen und Mindestbeträge

Der Gesetzgeber hat für die Inanspruchnahme dieser Regelung spezifische Hürden definiert. So war eine Entnahme von Vertragsguthaben bis zum Jahr 2010 nur unter der Voraussetzung zulässig, dass im betreffenden Vertrag bereits ein Guthaben von mindestens 10.000 Euro zur Verfügung stand.

FAQ

Wer ist grundsätzlich für die staatliche Förderung der Eigenheimrente berechtigt?

Förderberechtigt sind primär rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer, Beamte sowie Bezieher von Arbeitslosengeld oder Erwerbsminderungsrenten. Auch deren Ehepartner können über einen sogenannten Ergänzungsvertrag von den Zulagen profitieren, selbst wenn sie nicht unmittelbar zum geförderten Personenkreis gehören.

Welchen Vorteil bietet die Eigenheimrente gegenüber einem normalen Bankdarlehen?

Der wesentliche Vorteil liegt in der staatlichen Unterstützung, da die Zulagen und Steuervorteile wie zusätzliches Eigenkapital wirken und die Tilgung des Kredits beschleunigen. Dadurch reduziert sich die Zinslast über die gesamte Laufzeit der Finanzierung, was den Weg zur Schuldenfreiheit verkürzt.

Was passiert mit der Förderung, wenn die Immobilie später verkauft wird?

Wird die geförderte Immobilie verkauft und das Kapital nicht innerhalb einer bestimmten Frist in ein neues selbstgenutztes Objekt reinvestiert, muss die staatliche Förderung in der Regel zurückgezahlt werden. Alternativ kann der entsprechende Betrag wieder in einen zertifizierten Riester-Rentenvertrag eingezahlt werden, um die steuerliche Begünstigung zu erhalten.

Finanzierungslücke

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Als Finanzierungslücke wird eine betragsmäßige Diskrepanz zwischen den für den Erwerb oder Bau einer Immobilie notwendigen Kosten und den tatsächlich verfügbaren Mitteln bezeichnet. In die Berechnung fließen einerseits die Eigenmittel ein, die der Bauherr oder Käufer aus eigener Kraft aufbringt, und andererseits alle sicher zugesagten Fremdmittel. Zu diesen Bankmitteln zählen klassische Hypothekendarlehen, Guthaben und Kredite aus Bausparverträgen sowie Förderdarlehen der öffentlichen Hand, wie sie beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereitgestellt werden. Eine Finanzierungslücke entsteht immer dann, wenn die Summe dieser Komponenten nicht ausreicht, um den Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten zu decken.

Ursachen für eine mangelnde Kostendeckung

Die Gründe für eine solche Unterdeckung sind vielfältig und resultieren häufig aus Fehlern in der Planungsphase. Oftmals sind die individuellen Ansprüche an die Größe oder die luxuriöse Ausstattung eines Objektes im Verhältnis zum laufenden Einkommen zu hoch angesetzt. Ein weiterer zentraler Faktor ist ein Mangel an Eigenkapital. Dies ist besonders kritisch bei Vorhaben, die aus Sicht der Bank ein erhöhtes Risiko darstellen und daher keinen hohen Verschuldungsgrad erlauben. Schließlich kann auch eine eingeschränkte Kreditwürdigkeit dazu führen, dass Banken das Darlehensvolumen begrenzen, selbst wenn das Einkommen theoretisch für eine höhere Rate ausreichen würde.

Strategien zur Schließung der Kapitalmarktlücke

Um einen bestehenden Kapitalmangel zu beheben, können Bauherren verschiedene Wege einschlagen. Eine Möglichkeit besteht in der Reduktion des Transaktionsvolumens, etwa durch Nachverhandlungen beim Kaufpreis oder den Verzicht auf bestimmte Ausstattungsmerkmale. Auch die Erbringung von Eigenleistungen am Bau, die sogenannte Muskelhypothek, kann die Lücke verringern. Alternativ muss zusätzliches Kapital akquiriert werden. Wenn die Primärbank keine weiteren Mittel gewährt, bleibt oft nur die Suche nach privaten Darlehen im sozialen Umfeld oder die Aufnahme von Konsumkrediten. Letztere Variante ist jedoch aufgrund der signifikant höheren Zinssätze und der meist kürzeren Laufzeiten nur unter großem Vorbehalt zu empfehlen, da sie die monatliche Gesamtbelastung massiv erhöht.

FAQ

Wie kann ich eine Finanzierungslücke bereits in der Planungsphase sicher vermeiden?

Der effektivste Schutz ist eine konservative Kalkulation, die einen Puffer von mindestens zehn Prozent für unvorhergesehene Kostensteigerungen beim Bau oder bei den Nebenkosten vorsieht. Zudem sollte vor der Immobiliensuche ein detailliertes Budgetgespräch mit der Bank geführt werden, um den maximalen Finanzierungsrahmen verbindlich zu klären.

Welche Rolle spielen die Erwerbsnebenkosten bei der Entstehung einer Lücke?

Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren werden oft unterschätzt. Da diese Kosten meist nicht mitfinanziert werden und sofort fällig sind, führt ein zu knapp bemessenes Eigenkapital hier besonders schnell zu einer Finanzierungslücke, die den gesamten Kauf gefährden kann.

Können Eigenleistungen wirklich eine Finanzierungslücke schließen?

Ja, viele Banken erkennen Eigenleistungen bis zu einer gewissen Grenze als Eigenkapitalersatz an. Wichtig ist hierbei eine realistische Einschätzung der eigenen handwerklichen Fähigkeiten und des zeitlichen Aufwands, da eine Überschätzung im Verlauf des Baus zu neuen finanziellen Engpässen führen kann.

Fungibilität

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Die Fungibilität eines Vermögensgegenstandes beschreibt seine Marktgängigkeit und Austauschbarkeit. Im Fokus steht dabei die Frage, wie schnell und zu welchem Preis ein Gut unter gewöhnlichen Marktbedingungen veräußert werden kann. Ein hoher Grad an Fungibilität bedeutet, dass ein Objekt ohne nennenswerte Zeitverzögerung und ohne signifikante Preisabschläge in liquide Mittel umgewandelt werden kann. Während Bargeld oder börsennotierte Aktien eine maximale Fungibilität aufweisen, gilt die Immobilie klassischerweise als „immobil“ – also als ein Wirtschaftsgut mit vergleichsweise geringer Fungibilität.

Einflussfaktoren auf die Veräußerbarkeit von Immobilien

Der Grad der Fungibilität einer Immobilie hängt maßgeblich von ihrer Spezifikation und Lage ab. Kleine Wohneinheiten in wirtschaftsstarken Metropolen lassen sich meist zügiger verkaufen als großzügige Einfamilienhäuser in strukturschwachen, ländlichen Regionen. Neben der geographischen Lage spielt die bauliche Beschaffenheit eine entscheidende Rolle. Immobilien mit einem hohen Spezifikationsgrad, wie etwa Gebäude mit sehr ausgefallener Architektur oder extrovertierten Bauteilen, sprechen nur einen kleinen Kreis potenzieller Käufer an. Dies führt in der Praxis fast immer zu einem langwierigen Verkaufsprozess und erhöht das Risiko, bei einer schnellen Veräußerung einen unvorteilhaften Preis akzeptieren zu müssen.

Marktdynamik und exogene Einflüsse

Zusätzlich zu den Objekteigenschaften bestimmen externe Faktoren die Fungibilität. Regionale wirtschaftliche Ereignisse können das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage schlagartig verändern. Ein prägnantes Beispiel ist die Insolvenz eines bedeutenden lokalen Arbeitgebers: Ein solches Ereignis löst oft eine Welle von Notverkäufen aus, während die Zahl der Kaufinteressenten aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit sinkt. In solchen Situationen leidet die Fungibilität massiv, da ein Verkauf nur noch über erhebliche Preiszugeständnisse realisierbar ist. Eigentümer können die Fungibilität ihrer Anlageobjekte jedoch aktiv steigern, indem sie auf hochwertige, langfristige Mietverhältnisse setzen. Eine Immobilie mit stabiler Rendite und solventen Mietern gilt am Markt als deutlich liquideres Investment.

Strategische Beratung durch Experten

Aufgrund der Komplexität des Immobilienmarktes ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler bei Veräußerungsabsichten oft unerlässlich. Ein Experte mit langjähriger regionaler Marktkenntnis kann die aktuelle Verfassung des Marktes präzise einschätzen und den optimalen Verkaufszeitpunkt bestimmen. Er fungiert als Bindeglied zwischen Verkäufer und Markt und hilft dabei, den Prozess so effizient wie möglich zu gestalten, um die natürliche Trägheit des Wirtschaftsguts Immobilie zu überwinden und einen marktgerechten Preis zu erzielen.

FAQ

Wie unterscheidet sich die Fungibilität einer Eigentumswohnung von der eines Gewerbeobjekts?

Wohnimmobilien weisen in der Regel eine höhere Fungibilität auf, da der Kreis potenzieller Käufer deutlich größer ist. Gewerbeobjekte sind oft stark auf die Bedürfnisse bestimmter Branchen zugeschnitten. Fällt ein spezieller Nutzertyp weg, kann die Suche nach einem Nachfolger Monate oder Jahre dauern, was die Fungibilität stark einschränkt.

Kann ich die Fungibilität durch energetische Sanierungen verbessern?

Ja, energetisch modernisierte Immobilien sind in der aktuellen Marktsituation deutlich fungibler. Käufer suchen vermehrt nach Objekten mit niedrigen Unterhaltskosten und Zukunftssicherheit hinsichtlich gesetzlicher Vorgaben. Ein guter Energieausweis verkürzt die Vermarktungsdauer signifikant.

Hat die Zinspolitik der Zentralbanken Einfluss auf die Fungibilität?

Ein niedriges Zinsniveau steigert die Fungibilität, da mehr Menschen Zugang zu Finanzierungen haben und die Nachfrage steigt. Bei hohen Zinsen sinkt die Anzahl der solventen Käufer, was dazu führt, dass Immobilien länger am Markt verweilen und somit weniger fungibel werden.

Abschlussgebühr

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In der Finanzbranche bezeichnet die Abschlussgebühr einen Kostenposten, der dem Kunden bei der verbindlichen Unterzeichnung eines Vertrages in Rechnung gestellt wird. Besonders verbreitet ist diese Gebühr bei Lebensversicherungen und Bausparverträgen. Das finanzierende Unternehmen nutzt diese Einnahmen primär zur Deckung von Verwaltungs- und Vertriebskosten. Zudem fungiert die Abschlussgebühr als zentrales Instrument zur Vergütung von Vertriebspartnern und Maklern, um einen Anreiz für die Vermittlung der Produkte zu schaffen.

Berechnung und Zahlungsmodalitäten

Die Höhe der Gebühr variiert stark je nach Anbieter und Finanzprodukt. Sie kann entweder als Pauschalbetrag festgesetzt oder prozentual vom Vertragsvolumen abgeleitet werden. Bei Bausparverträgen ist eine Gebühr in Höhe von einem Prozent der Bausparsumme – also der Kombination aus späterem Guthaben und Darlehensanspruch – branchenüblich. Kunden haben oft die Wahl zwischen einer vorfälligen Zahlung und einer Verrechnung über die gesamte Laufzeit. Während bei der vorfälligen Variante die ersten Einzahlungen direkt zur Tilgung der Gebühr verwendet werden, erfolgt bei der laufzeitabhängigen Verrechnung eine ratenweise Erhebung, die meist zusätzlich verzinst wird. Die Abrechnung erfolgt dabei fast ausnahmslos direkt über das Vertragskonto.

Vertragliche Rahmenbedingungen und Verhandlung

Da die Ausgestaltung und Höhe der Abschlussgebühren in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Versicherer und Bausparkassen festgeschrieben sind, besteht in der Regel kaum Spielraum für individuelle Verhandlungen. Dennoch ist eine Reduktion unter bestimmten Voraussetzungen möglich, sofern der Vertragspartner entsprechende Sonderkonditionen zulässt. Die Transparenz über diese Kosten ist gesetzlich streng geregelt, sodass Kunden die Belastungen bereits vor Vertragsabschluss einsehen können.

Einfluss der Vertriebskanäle auf die Gebührenhöhe

Die Kostenstruktur hängt maßgeblich davon ab, über welchen Kanal der Vertrag abgeschlossen wird. Bei Online-Abschlüssen gewähren Unternehmen häufig signifikante Rabatte, da der automatisierte Prozess deutlich geringere Kosten verursacht als der persönliche Vertrieb. Grundsätzlich lässt sich festhalten: Je intensiver die Beratung und Betreuung ausfällt, desto höher ist die Abschlussgebühr. Umgekehrt sinken die Kosten bei spezialisierten, digitalen Distributionskanälen. Diese differenzierte Preisgestaltung dient den Anbietern dazu, verschiedene Marktsegmente gezielt anzusprechen und unterschiedliche Kundengruppen effizient zu bedienen.

FAQ

Wofür wird die Abschlussgebühr bei Finanzverträgen genau verwendet?

Die Gebühr dient dem Finanzdienstleister zur Deckung der entstandenen Kosten für die Verwaltung und den internen Vertrieb des Produkts. Darüber hinaus wird aus diesen Mitteln die Provision für den vermittelnden Makler oder den beratenden Vertriebspartner finanziert.

Wie wird die Abschlussgebühr bei einem klassischen Bausparvertrag berechnet?

In den meisten Fällen beläuft sich die Gebühr auf genau ein Prozent der vereinbarten Bausparsumme. Diese Summe setzt sich aus dem angesparten Guthaben und dem späteren Darlehensanspruch des Kunden zusammen.

Warum sind die Gebühren bei einem Online-Abschluss oft niedriger?

Beim direkten Abschluss über das Internet entfallen die Kosten für eine persönliche Beratung durch einen Außendienstmitarbeiter oder Makler. Die dadurch eingesparten Vertriebskosten geben viele Anbieter in Form von Rabatten oder reduzierten Gebühren an den Kunden weiter.

Bausparkasse

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Bausparkassen sind spezialisierte Kreditinstitute, deren Geschäftstätigkeit primär auf die Finanzierung von Immobilien ausgerichtet ist. Das grundlegende Prinzip einer Bausparkasse ist das einer Solidargemeinschaft: Die Vergabe von Krediten an Bauherren und Käufer wird direkt durch die Einlagen anderer Sparer refinanziert. Dieses geschlossene System ermöglicht ein äußerst stabiles Geschäftsmodell, das gegenüber externen Finanzkrisen weitestgehend resistent ist.

Ihren Einlagenbestand generieren Bausparkassen durch Bausparverträge mit Privatkunden. Diese Verträge sehen vor, dass Kunden durch regelmäßige Einzahlungen und Verzinsung ein definiertes Eigenkapital ansparen. Im Gegenzug erwerben die Sparer das Recht auf ein zinsgünstiges, grundpfandrechtlich besichertes Darlehen, dessen Höhe sich am angesparten Guthaben orientiert. Ein besonderes Merkmal ist, dass sowohl die Guthaben- als auch die Darlehenszinsen meist deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegen und über die gesamte Laufzeit hinweg unabhängig von Marktschwankungen feststehen.

Sicherheit, Tradition und volkswirtschaftliche Relevanz

Die von Bausparkassen gewährten Darlehen sind strikt zweckgebunden und dienen ausschließlich dem Bau oder Erwerb von Wohneigentum. Während das Darlehen nur für Immobilien verwendet werden darf, steht es den Kunden frei, ihr angespartes Guthaben bei Verzicht auf den Kredit beliebig einzusetzen. Die Geschichte dieses Finanzierungsmodells reicht weit zurück: Bereits um 200 v. Chr. gab es in China kollektive Wohnraumfinanzierungen. In Deutschland wurde die erste Bausparkasse in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts in Bielefeld von einem Pastor ins Leben gerufen.

Volkswirtschaftlich betrachtet ist das Bausparkassen-System von großer Bedeutung, da es breiten Bevölkerungsschichten den Zugang zu Immobilieneigentum und damit zur langfristigen Vermögensbildung erleichtert. Flankiert wird dieses System durch staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage. Zudem unterliegen Bausparkassen strengen gesetzlichen Auflagen. Diese konservative Ausrichtung schützt nicht nur die Einlagen der Sparer, sondern trägt auch zur Stabilität des Immobilienmarktes bei, indem sie das Risiko spekulativer Blasen minimiert.

FAQ

Welche Voraussetzungen müssen für die Auszahlung eines Bauspardarlehens erfüllt sein?

Damit das Darlehen ausgezahlt werden kann, muss der Bausparvertrag die sogenannte Zuteilungsreife erreicht haben. Dies setzt voraus, dass ein bestimmtes Mindestsparguthaben angespart wurde und die erforderliche Bewertungszahl, welche die Sparleistung und die Zeitdauer berücksichtigt, erreicht ist.

Können Bauspardarlehen auch für Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden?

Ja, die wohnungswirtschaftliche Verwendung umfasst neben dem Neubau und Kauf auch umfangreiche Modernisierungen, Renovierungen oder energetische Sanierungen einer Immobilie. Da das Darlehen zweckgebunden ist, müssen die entsprechenden Maßnahmen der Bausparkasse gegenüber in der Regel nachgewiesen werden.

Wie sicher sind die Einlagen bei einer deutschen Bausparkasse?

Die Einlagen sind durch die gesetzliche Einsicherung sowie die institutssicheren Schutzeinrichtungen der Bausparkassen in sehr hohem Maße geschützt. Zudem sorgt das kollektive Bausparsystem dafür, dass die Kredite durch reale Immobilienwerte besichert sind, was die Stabilität des Systems zusätzlich untermauert.

Fremdwährungsfinanzierung: Dollar-Zinsen interessant

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Fremdwährungsfinanzierungen erfreuen sich unter risikoaffinen „Häuslebauern“ seit jeher großen Interesses: Die Möglichkeit, zu einem Bruchteil der Kosten einer klassischen Euro-Finanzierung in die eigenen vier Wände einzuziehen ist mehr als nur verlockend: Die Zinslasten einer Hypothek im japanischen Yen betragen nur rund ein Viertel derer einer Finanzierung im heimischen Euro. Ganz wesentlichen Einfluss auf die Konditionen der Fremdwährungsvorhaben üben die Geschehnisse an den internationalen Finanzmärkten aus.

Angesichts der jüngsten Entwicklungen an den Währungsmärkte erscheint eine Finanzierung im amerikanischen Dollar wieder äußerst interessant: Die Zinsen im Greenback sind durch die vergangenen Zinsschritte der US-Notenbank wieder auf einem sehr günstigen Niveau angelangt. Darüber hinaus sehen nicht wenige Experten die einstige Leitwährung auf einem Abstieg gegenüber dem Euro: Die Finanzmarktkrise und die turbulenten Geschehnisse in den USA, die jüngst in einer beispiellosen Rettungsaktion der Bush-Regierung mündeten, könnten dem Dollar nachhaltigen Schaden zufügen.

Was schlecht für deutsche Exporteure ist, ist gut für angehende Eigenheimbesitzer, deren Hypothek in Dollar notiert: Eine Abwertung der US-Währung verringert die Darlehensschuld beträchtlich und führt zu Entlastungen, die weit über das günstige Zinsniveau hinausgehen. Der möglichen Gewinnchance stehen selbstredend entsprechende Risiken gegenüber, wie sie bei jeder Fremdwährungsfinanzierung zu tragen sind: Steigt der Dollar wider Erwarten gegenüber dem Euro, verteuert sich die Rückzahlung der Hypothek. Risikofreudige Kreditnehmer allerdings können von der gegenwärtigen Situation profitieren und sollten den US-Dollar als Finanzierungswährung in Betracht ziehen.

Fremdwährungsfinanzierungen sind seit einigen Jahren auch in Deutschland auf dem Vormarsch, nachdem das Prinzip in Österreich und der Schweiz bereits seit geraumer Zeit etabliert ist.

Hypothekenkrise

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Als Hypothekenkrise wird eine tiefgreifende Schieflage an den internationalen Finanzmärkten verstanden, deren Auswirkungen im Jahr 2007 offenkundig wurden und signifikante Verwerfungen im globalen Finanzsystem verursachten.

Die Krise wurde durch mehrere Faktoren gleichermaßen verursacht. Die außerordentlich lockere Geldpolitik der amerikanischen Notenbank zu Beginn des Jahrhunderts, die spekulative Blase auf dem US-Immobilienmarkt sowie der flächendeckende Einsatz von Kreditderivaten durch global agierende Banken gelten als die wesentlichen Auslöser der Krise. Kreditinstitute vergaben in großem Umfang Hypothekendarlehen an amerikanische Verbraucher, die sich den Erwerb eines Eigenheims aus wirtschaftlicher Sicht nicht leisten konnten. Die Forderungen aus den Darlehen wurden im Anschluss verbrieft und als Wertpapier über den Finanzmarkt weiterverkauft, wobei die riskanten Darlehen mit solchen guter Qualität vermischt wurden.

Das Ende der Niedrigzinsphase führte dazu, dass viele Kreditnehmer in den USA ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen konnten und die Darlehen notleidend wurden. Die verbrieften Forderungen mussten wertmäßig in den Bilanzen der Banken bereinigt werden und führten zu zunächst zu dramatischen Kursverlusten an den internationalen Aktienmärkten und zu turbulenten Handelsverläufen, die das Ausmaß der Krise in den Blickpunkt der Öffentlichkeit rückten.

Weitere notwendige Abschreibungen führten schließlich dazu, dass mehrere US-Banken in Schieflage gerieten und Insolvenz anmelden mussten. In der Spitze verschwanden verschiedene namhafte Investmentbanken der Wall Street, darunter Lehman Brothers, das Insolvenz anmeldete, M.Lynch, das sich unmittelbar vor dem Zusammenbruch aufkaufen ließ, sowie mit der Washington Mutual die größte US-Sparkasse. Im September 2008 rettete die Federal Reserve Bank den weltgrößten Versicherer AIG durch ein Darlehn in Höhe von 85 Milliarden Dollar. Die US-Regierung beriet zu diesem Zeitpunkt über ein Rettungspaket mit einem Volumen von 700 Milliarden Dollar, um weitere Verwerfungen bis hin zum vollständigen Kollaps des globalen Finanzsystems zu verhindern.

Die Krise war im Hinblick auf ihr Ausmaß und ihre Auswirkungen auf die Finanzmärkte die größte seit der Weltwirtschaftskrise in den 30er Jahren des 20. Jahrhunderts.