Archiv für die Kategorie: Allgemein

Das KfW-Energiesparhaus versteht sich als eine bestimmten Anforderungen entsprechende Immobilie, die durch ein günstiges Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau in Teilen finanziert werden kann. Die Kriterien, die ein Bauvorhaben erfüllen muss, damit eines der öffentlich geförderten Darlehen ausgereicht werden kann, beziehen sich auf die Energieeffizienz des Gebäudes. Die KfW unterscheidet dabei zwischen einem Energiesparhaus 40 und einem Energiesparhaus 60.

Das Energiesparhaus 40 zeichnet sich durch einen Primärenergiebedarf aus, der nicht mehr als 40 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche beträgt. Darüber hinaus muss der Transmissionswärmeverlust des Objektes den in der EnEv angegebenen Höchstwert um mindestens 45 Prozent unterschreiten. Bei Bauvorhaben muss ein entsprechendes Gutachten eines qualifizierten Energieberaters die Erfüllung der Kriterien nachvollziehbar darlegen.

Das Energiesparhaus 60 verzeichnet einen Primärenergiebedarf von bis zu 60 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und einen Transmissionswärmeverlust, der um mindestens 30 Prozent unter dem in der Energieverordnung liegt.

Für Bauherren, die ihr Eigenheim nach den genannten Kriterien errichten, ergeben sich bei der Finanzierung signifikante Vorteile, da die Konditionen der Kreditprogramme stets günstiger sind als die auf dem freien Markt. Das maximale Finanzierungsvolumen beläuft sich in beiden Programmvarianten auf 50.000 Euro. Der Sollzins ist bei Darlehen für das Energiesparhaus 40 nominal identisch mit dem für Engagements im Energiesparhaus 60, wobei bei letzterem die Auszahlung des Darlehens mit einem Disagio in Höhe von vier Prozent erfolgt.

Die Programme der KfW entspringen dem politischen Willen nach einem effizienteren Umgang mit Energie und fördern deshalb deren Einsparung. Ökologische Ziele wie die Reduktion von Treibhausgasen werden dabei in Kombination mit ökonomischen Vorhaben wie z.B. eine geringere volkswirtschaftliche Abhängigkeit von fossilen Energieträgern verfolgt.

Die Abwicklung der Darlehensprogramme erfolgt gemäß dem Hausbankprinzip und damit über die Vertriebspartner der KfW, zu denen neben Sparkassen und Genossenschaftsbanken auch private Kreditinstitute zählen. Bei den Vertriebspartnern sind auch sämtliche erforderlichen Unterlagen einzureichen.

Weitere Informationen und Beiträge zum Thema Energiesparhaus:

Error: Feed has an error or is not valid.

Der aus dem englischen Sprachgebrauch stammende Begriff „Switching“ (deutsch: wechseln, ändern) bezeichnet im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen die Konvertierung eines in einer fremden Währungen aufgenommenen Darlehens in eine andere Währung. So kann beispielsweise aus dem japanischen Yen in den Schweizer Franken „geswitcht“ werden. Das Switching ist ein zentrales Element der Risikosteuerung bei Fremdwährungsfinanzierungen. Bei Kursbewegungen an den Devisenmärkten werden durch einen rechtzeitigen Wechsel in eine andere Währung eine zu starke Aufwertung der Darlehensschuld und damit ein wirtschaftlicher Nachteil vermieden.

Die im Rahmen des Switchings durchzuführenden Operationen am Währungsmarkt werden in der Regel nicht vom Kreditnehmer selbst, sondern von seinem Finanzierungspartner übernommen, der durch automatisierte Handelsmechanismen Kursverluste über ein definiertes Niveau hinaus verhindert und so das Gesamtrisiko der Finanzierung reduziert. Eine Durchführung der Maßnahmen in Eigenregie durch den Kreditnehmer ist praktisch unmöglich, da sich Devisenkurse nahezu 24 Stunden am Tag verändern können und dadurch eine ständige Präsenz erforderlich wäre.

Je nach Regelung im Darlehensvertrag fallen bei Operationen am Währungsmarkt Gebühren an, die die Immobilienfinanzierung verteuern können. Insbesondere bei häufigem Wechsel der Darlehenswährung können dabei die Zinsvorteile, die durch die Fremdwährungs- gegenüber einer Euro-Finanzierung realisiert werden, teilweise zunichte gemacht werden. Im schlimmsten Fall muss aufgrund der Marktentwicklungen bereits kurz nach Aufnahme des Darlehens eine Konvertierung in den Euro erfolgen, so dass den Kosten keinerlei anderweitige Vorteile gegenüberstehen und darüber hinaus ein geringer Wechselkursverlust in Kauf genommen werden muss.

Eine Fremdwährungsfinanzierung ohne ausreichendes Risikomanagement und damit geeigneten vertraglichen Regelungen zu Marktereignissen, die eine Switching-Operation auslösen, ist nicht verantwortungsvoll realisierbar und wird deshalb auch auf dem deutschen Markt nicht angeboten. Viele Banken lagern das Risikomanagement mittlerweile aus und überlassen es spezialisierten Dienstleistern, wodurch sich die Kosten tendenziell verringern.

Bei Immobilienfinanzierungen, die nicht selbstgenutzten Objekten dienen, können die Kosten für notwendige Operationen am Devisenmarkt in der Regel steuerlich geltend gemacht werden.

Als Ertragswert wird derjenige Wert einer zur Vermietung genutzten Immobilie bezeichnet, der sich aus dem abdiskontierten Zahlungsüberschuss aus der Differenz von Mieteinnahmen und Betriebskosten eines Objektes ergibt. Der Ertragswert bildet dabei die Grundlage für den Beleihungswert. Er ist damit zentraler Bestandteil bei der Kalkulation über die Vorteilhaftigkeit eines Immobilienprojektes.

Um die Profitabilität einer Immobilie zu ermitteln, müssen zahlreiche Einflussfaktoren, die zum Teil unter Unsicherheit angenommen werden, in eine Kalkulation Einzug finden. Die zu erwartenden Mieteinnahmen stellen dabei die wesentliche Ertragsgröße dar, die um mögliche Ausfälle, die realistisch angenommen werden sollten, gekürzt werden muss. Auf der Gegenseite stehen dann sämtliche Bewirtschaftungskosten, die nicht durch den im Objekt wohnenden Mieter abgedeckt werden. Versicherungen zum Schutz des Gebäudes wie die Wohngebäudeversicherung oder die Gebäudehaftpflichtversicherung sind dabei ebenso anzusetzen wie die notwendige Abschreibung des Gebäudewertes im Zeitverlauf und Kosten für Reparaturen sowie Rücklagen für Sanierung und Modernisierung. Die Zinskosten, die bei einer Finanzierung durch ein Darlehen zu entrichten sind, stellen eine weitere Kostengröße dar. Wird die Finanzierung ganz oder in Teilen aus eigenen Mitteln abgedeckt, muss für die in das Gebäude investierten Mittel ein kalkulatorischer Zins angenommen werden, der sich am Niveau täglich fälliger Einlagen orientiert.

In der Kalkulation sind weiterhin steuerliche Effekte zu berücksichtigen, die zwar den Ertragswert im engeren Sinne nicht betreffen, für die persönliche Kalkulation allerdings dennoch von signifikanter Bedeutung sind. Die Steuerersparnis durch Abschreibungen ist bei Immobilienvorhaben, die nicht der eigenen Nutzung dienen, von wesentlicher Bedeutung.

Die Ermittlung des Ertragswertes ist im Hinblick auf das anzuwendende Verfahren gesetzlich vorgeschrieben. Dabei kommen verschiedene Größen obligatorisch zur Anwendung. Unter anderem sind dies der Reinertragswert, der Bodenwert, die Liegenschaftszinsrate, ein Vervielfältiger sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände.

Wer die Finanzierung einer Immobilie in Kooperation mit einer Bank realisiert, bekommt von dem Geldhaus in der Regel eine umfassende Aufstellung der Berechnung ausgehändigt, die für die weitere Finanzierungsbearbeitung als Grundlage dient.

Als Blankodarlehen wird ein Kredit bezeichnet, der nicht durch vom Darlehensnehmer bei der Bank hinterlegte Vermögensgegenstände besichert ist. Das Kreditinstitut reicht das Darlehen aus und verlangt dabei nicht mehr als ein regelmäßiges Einkommen, aus dem sich der Kapitaldienst des Engagements vertragsgemäß finanzieren lässt. Blankodarlehen stehen damit im Kontrast zu grundpfandrechtlich besicherten Darlehen, die durch eine Immobilie, zu deren Finanzierung in den meisten Fällen der betreffende Kredit dient, besichert sind und bei denen die kreditgebende Bank im Grundbuch eingetragen ist.

In Bereich der privaten Baufinanzierung sind Blankoausreichungen relativ selten, da die hiesigen Kreditinstitute aufgrund der mit einer Immobilienfinanzierung verbundenen Ausfallrisiken eine weitestgehende Besicherung ihres Engagements wünschen und dementsprechend nicht bereit dazu sind, Kredite ohne Sicherheiten auszureichen. Blankodarlehen werden allerdings häufig zu Modernisierungs- und Sanierungszwecken vergeben. Hier beläuft sich die Kreditsumme auf einen überschaubaren Betrag und wird deshalb unbesichert ausgegeben. Der Grund für den Verzicht auf Sicherheiten seitens der Banken liegt zum einen an den hohen Kosten für einen Grundbucheintrag, die die Kreditvergabe sowohl für das Kreditinstitut als auch für den Verbraucher wirtschaftlich unrentabel machen als auch an dem Umstand, dass zum Zeitpunkt einer Modernisierung bereits wesentliche Teile des zur Neufinanzierung herangezogenen Darlehens abbezahlt sind und sich damit im Zweifelsfall ausreichende Deckungsmasse aus Sicht der Bank ergibt.

Die Zinsen von Blankodarlehen sind in der Regel deutlich höher als die grundpfandrechtlich besicherter Darlehen. Sie richten sich darüber hinaus deutlich stärker an der persönlichen Bonität des Kreditnehmers sowie an dessen Einkommen aus, da die Rückzahlung durch die wirtschaftliche Aktivität des Darlehensnehmers erfolgt. Wie bei anderen Darlehen auch können Blankokredite mit einer variablen Verzinsung ausgestattet sein, die sich an der Entwicklung eines im Darlehensvertrag definierten Referenzzinses orientiert oder aber es kann eine Fixierung des Zinssatzes zum Zeitpunkt der Auszahlung und damit eine Rückführung in gleichbleibenden Raten erfolgen.

Als Auszahlungsvoraussetzungen werden Bedingungen bezeichnet, die aus Sicht eines an einer Immobilienfinanzierung beteiligten Kreditinstitutes erfüllt sein müssen, damit es tatsächlich zur Ausreichung eines Kredites kommen kann. Diese Bedingungen verstehen sich zum einen als allgemeine Richtlinien, die schon während der Antragsbearbeitung kontrolliert werden und ggf. zum vorzeitigen Abbruch des Vorgangs führen, und zum anderen als detaillierte formale Bedingungen, die nach erfolgter Bewilligung eines genehmigten Kredits durch den Darlehensnehmer erfüllt werden müssen.

Allgemeine Voraussetzungen, die schon während der Antragsbearbeitung von Bedeutung sind, beziehen sich dabei auf die Validität der persönlichen und vom Antragsteller angegebenen Daten, die grundsätzliche Stichhaltigkeit des Vorhabens, ein ausreichendes Einkommen (gemessen an der Selbstauskunft) sowie eine auch ansonsten für das jeweilige Darlehen ausreichende Bonität. Wurde ein Antrag bewilligt, muss der Kreditnehmer besondere formale Bedingungen erfüllen, wozu insbesondere das Einreichen aller notwendigen Formulare gehört. Insbesondere Lohn- oder Gehaltsnachweis, ein Gutachten über den Wert eines zu finanzierenden Objektes und entsprechende Urkunden öffentlicher Ämter bzw. Baupläne etc. gehören bei allen Banken zu unverzichtbaren Voraussetzungen zur Ausreichung eines Hypothekendarlehens.

Banken knüpfen die allgemeine und nicht auf einen bestimmten Kunden bezogene Auszahlungsbereitschaft darüber hinaus oft an äußere Bedingungen, die wiederum in internen Richtlinien zur Kreditvergabe Niederschlag finden. So kann beispielsweise aufgrund einer verschlechterten Position eines Geldhauses und damit einhergehender Schwierigkeiten bei der Refinanzierung ausgereichter Darlehen die Kreditvergabe an eine besonders gute Bonität gekoppelt werden. Auch können bestimmte Kundengruppen wie beispielsweise Geschäftskunden, Kapitalgesellschaften oder Verbände von der Darlehensauszahlung ausgeschlossen werden. Die internen Richtlinien können sich dabei binnen relativ kurzer Zeit ändern, wobei verbindlich erteilte Darlehenszusagen nicht von etwaigen Schritten betroffen sind.

Die Auszahlungsvoraussetzungen unterscheiden sich je nach Geschäftspolitik eines Kreditinstitutes in einigen Punkten wesentlich. Bei Immobilienfinanzierungen ist dabei insbesondere der Anteil der zur Verfügung stehenden Eigenmittel von maßgeblicher Bedeutung: Während einige Banken Vollfinanzierungen zu tragen bereit sind, verlangen andere bis zu vierzig Prozent Eigenmittel.