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Das Programm „Wohnraum modernisieren“ ist ein zentrales Darlehensangebot der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Es unterstützt Immobilieneigentümer dabei, notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an ihren Objekten fachgerecht umzusetzen. Ein besonderer Fokus liegt auf baulichen Veränderungen zur Steigerung der Energieeffizienz. Hierbei stehen vor allem die Reduktion des Transmissionswärmeverlustes sowie eine nachhaltige Senkung des Primärenergieverbrauchs im Vordergrund.

Programmlinien: Standard und Öko-Plus

Das Förderprogramm unterteilt sich in die Varianten „Standard“ und „Öko-Plus“. In der Standard-Variante können Modernisierungsvorhaben mit einem Volumen von bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit finanziert werden. Die Darlehenslaufzeiten bewegen sich zwischen 4 und 30 Jahren, wobei Kreditnehmer eine Zinsbindung von wahlweise 5 oder 10 Jahren festlegen können. Je nach gewählter Laufzeit lassen sich zudem ein bis fünf tilgungsfreie Anlaufjahre nutzen. Die Auszahlung des Kredites erfolgt zu 96 Prozent, während die Zinssätze von der KfW kontinuierlich an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden.

In der Variante „Öko-Plus“ liegt die maximale Finanzierungssumme bei 50.000 Euro. Die Konditionen bezüglich der Laufzeiten von bis zu 30 Jahren sowie der Zinsbindungsfristen entsprechen der Standard-Variante. Auch hier profitieren Darlehensnehmer in Abhängigkeit von der Gesamtlaufzeit von bis zu fünf tilgungsfreien Anlaufjahren, was die Liquidität während der Bauphase schont.

Antragsverfahren und Besicherung

Die Vergabe der Darlehen erfolgt nach dem bewährten Hausbankverfahren. Interessenten müssen den Kredit daher bei einer Geschäftsbank beantragen, die als Vertriebspartner mit der KfW kooperiert. Für die Bewilligung sind bankübliche Sicherheiten erforderlich: Neben einem geregelten Einkommen zur Sicherstellung der Tilgung verlangen die Institute in der Regel eine entsprechende Eintragung im Grundbuch.

Politischer Hintergrund und wirtschaftliche Vorteile

Dieses Darlehensprogramm spiegelt den politischen Willen wider, eine hochwertige Gebäudesubstanz und eine hohe Wohneigentumsquote in Deutschland zu fördern und gleichzeitig den ressourcenschonenden Umgang mit Energie voranzutreiben. Da die Kredite teilweise durch Mittel aus dem Bundeshaushalt bezuschusst werden, bieten sie oft deutlich günstigere Konditionen als herkömmliche Immobiliendarlehen auf dem freien Kapitalmarkt.

Begriffe, die in diesem Zusammenhang ebenfalls von Interesse seien könnten:

• Wohn-Riester
• Wohn-Riester-Förderung
• Wohn-Riester-Zulage
• Wohneigentumsprogramm
• Wohnförderkonto
• Wohnkredit
• Wohnrecht, eingetragenes
• Wohnungsbaugenossenschaft
• Wohnungsbauprämie

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen der Standard- und der Öko-Plus-Variante?

Während die Standard-Variante allgemeine Modernisierungen mit bis zu 100.000 Euro unterstützt, ist Öko-Plus speziell auf energetische Sanierungen mit höheren Anforderungen ausgelegt und auf 50.000 Euro begrenzt. Beide Programme bieten jedoch identische Laufzeitoptionen und tilgungsfreie Anlaufjahre zur finanziellen Entlastung an.

Wie funktioniert das Hausbankverfahren bei der KfW-Förderung?

Der Kreditnehmer stellt den Förderantrag nicht direkt bei der KfW, sondern über seine gewöhnliche Hausbank oder ein anderes kooperierendes Kreditinstitut. Die Bank prüft die Bonität und die Sicherheiten, übernimmt die Abwicklung und leitet die staatlichen Fördermittel nach Zusage an den Kunden weiter.

Was versteht man unter dem Transmissionswärmeverlust bei Sanierungen?

Dieser Begriff beschreibt die Wärmeenergie, die über die Gebäudehülle, also Wände, Fenster und das Dach, nach außen verloren geht. Durch gezielte Maßnahmen wie eine bessere Dämmung wird dieser Verlust minimiert, was die Energieeffizienz steigert und die Heizkosten langfristig senkt.

Macht es Sinn, anstatt eines Bausparvertrages die Eigenkapitalakkumulation über ein Tagesgeldkonto zu realisieren?
Die Differenz zwischen den Guthabenzinsen eines Bausparvertrages und den Sollzinsen des Bauspardarlehens ist in vielen Fällen größer als die der Zinsen auf einem günstigen Tagesgeldkonto und den Zinskosten eines gewöhnlichen Hypothekendarlehens. Es kann daher in einigen Fällen sinnvoller sein, auf einen Bausparvertrag zu verzichten und das erwünschte Eigenkapital stattdessen über ein Tagesgeldkonto anzusparen und den Fremdmittelanteil über eine gewöhnliche Hypothek abzudecken.

Lohnen sich Fremdwährungsfinanzierungen?
Fremdwährungsfinanzierungen können zu erheblich verringerten Gesamtlasten einer Baufinanzierung führen, sind auf der anderen Seite allerdings mit signifikanten Risiken verbunden. Entwickelt sich die Darlehenswährung gegenüber dem Euro zu Ungunsten des Kreditnehmers, wird im schlimmsten Falle nicht nur der angestrebte Zinsvorteil zunichte gemacht, sondern darüber hinaus auch ein beträchtlicher Negativsaldo auf dem Währungskonto angehäuft, der zusätzlich zu den Lasten aus der Finanzierung zu tragen ist. Fremdwährungsfinanzierungen sollten daher ausschließlich in Verbindung mit einem professionellen Devisenmarktmanagement ausgeführt werden.

Kann ein Tilgungsträger auch auf Fonds basieren?
Wird zur endfälligen Tilgung eines Hypothekendarlehens ein Tilgungsträger, etwa eine Kapitallebensversicherung, regelmäßig angedient, so muss zum Ende der Darlehenslaufzeit ein ausreichender Betrag zur Verfügung stehen. Da Investmentfonds Wertschwankungen unterliegen, kann diese Anlageform die endfällige Tilgung nicht gewährleisten. Investmentfonds können daher nur dann als Basis einer endfälligen Tilgung dienen, wenn die sie mit einer vollständigen Kapitalgarantie zum Laufzeitende ausgestattet sind.

Wird die Riester-Zulage auch auf Bausparverträge gezahlt?
In Kürze wird es möglich sein, Zulagen im Rahmen der Riester-Förderung auch in Kombination mit einem Bausparvertrag zu erhalten. Der Gesetzgeber verabschiedete jüngst entsprechende Neuerungen, mit denen die Kombination aus Altersvorsorge und selbstgenutztem Wohneigentum ermöglicht wird. Die Zuschüsse belaufen sich derzeit auf 154 Euro Grundzulage sowie 185 Euro Kinderzulage (für nach dem 31.12.07 geborene Kinder beträgt diese 300 Euro). Voraussetzung für die Gewährung durch das zuständige Finanzamt ist die Zahlung von vier Prozent des Bruttoeinkommens in einen Riester-zertifizierten Vertrag.

Was ist der „Wohn-Riester“ ?
Der „Wohn-Riester“ bezeichnet umgangssprachlich die Möglichkeit, Guthaben aus staatlich geförderten Altersvorsorgeverträgen zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums zu verwenden, wobei sich diese Möglichkeit sowohl auf bereits geleistete Einlagen als auch auf die laufenden Einzahlungen erstreckt. Beiträge in Riester-Verträge können demnach direkt zur Tilgung eines Hypothekendarlehens verwendet werden, wobei auch die Zulagen eingebracht werden dürfen. Der Riester-Vertrag wird bei dieser Variante fiktiv weitergeführt und unterliegt in der Rentenphase der nachgelagerten Besteuerung.

Werden Zinsen aus Bausparverträgen versteuert?
Die bisherige Regelung, nach der Zinsen im Rahmen von Bausparverträgen bis zu einer Höhe von einem Prozent nicht der Steuerpflicht unterliegen, entfällt zum kommenden Jahreswechsel 2009. Künftig werden auch die Guthabenzinsen eines Bausparvertrages mit der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent belegt. Zinssätze von einem Prozent führen allerdings zu einem sehr geringen Zahlungsstrom, der sich in der Regel über die Freibeträge abdecken lässt. Gemeinsam veranlagte Ehepaare können künftig mehr als 160.000 Euro Bausparguthaben in ihren Verträgen unterhalten, ohne dass bei einer Verzinsung in Höhe von einem Prozent eine Steuerschuld entsteht.

Lassen sich verschiedene Förderprogramme miteinander kombinieren?
Die Nutzung verschiedener Förderprogramme der öffentlichen Hand ist in der Regel parallel möglich, unabhängig davon, ob es sich bei den Mitteln um Darlehen oder um Zuschüsse handelt. Sowohl die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau als auch Programme der Bundesländer und der Europäischen Union sehen eine Kombination ausdrücklich vor. Einzig ein Volumen der Zuwendungen insgesamt, das die Kosten der Finanzierung übersteigt, ist
untersagt.

Was bedeutet „Hausbankprinzip“ ?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau und andere öffentliche Banken vergeben ihre im Rahmen staatlicher Programme zur Verfügung stehenden Mittel nicht direkt an den Darlehensnehmer, sondern bedienen sich einer durchleitenden Geschäftsbank, die die administrativen Vorgänge im Rahmen der Darlehensabwicklung ausführt. Die Banken erhalten dabei von der KfW eine Prämie. Seit einigen Jahren fungieren auch private Banken als durchleitende Instanz.

Was ist ein Referenzzinssatz?
Referenzzinssätze regeln bei variabel verzinsten Darlehen die Anpassung des Kreditzinses an die Marktentwicklungen. In regelmäßigen Intervallen(zum Beispiel einmal pro Quartal) wird festgestellt, ob sich der Referenzzinssatz nach oben oder nach unten bewegt hat. Ist dies der Fall, ändert sich auch der Darlehenszinssatz. Gebräuchliche Referenzen sind der EONIA und der EURIBOR, die sich als Zinssätze auf dem Interbankenmarkt für kurzfristige Geldleihen verstehen. Den Referenzzinssätzen wird im Darlehen ein fixer Wert, beispielsweise 200 Basispunkte, zugeschlagen.

Was ist wenn ich ein Forward-Darlehen abschließe und es hinterher nicht mehr will?
Ein Forward Darlehen versteht sich im Privatkundenbereich als Option des Inhabers auf ein Darlehen, das in der Zukunft ausbezahlt wird, dessen Konditionen allerdings schon in der Gegenwart feststehen. Stellt der Forwardnehmer fest, dass das Darlehen entgegen ursprünglicher Planungen entweder nicht mehr benötigt wird oder sich aufgrund anders als erwartet verlaufener Marktentwicklungen nicht mehr lohnt, muss lediglich auf die Ausübung verzichtet werden – eine Verpflichtung zur Aufnahme des Darlehensvertrages existiert nicht.

Was ist ein nachrangiger Grundbucheintrag?
Nachrangige Grundbucheinträge beschränken das Verwertungsrecht der eingetragenen Person bzw. Institution. Ein Nachrangeintrag bedeutet, dass im Falle der Zahlungsunfähigkeit und der damit einhergehenden Verwertung des Privatvermögens des Schuldners der Eingetragene vom Insolvenzverwalter erst dann bedient wird, wenn alle anderen, vorrangig eingetragenen Gläubiger vollständig ausbezahlt wurden. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise bietet im Rahmen ihres Programms zur Förderung von Wohneigentum Darlehensnehmern die Möglichkeit, ihren KfW-Kredit nachrangig im Grundbuch eintragen zu lassen und dadurch die Verhandlungsposition gegenüber anderen Banken entscheidend zu verbessern.

Warum verlangen Banken einen Eigenkapitalanteil?
Der Grund für das Bestreben der Kreditinstitute, Immobilienfinanzierung nur in Verbindung mit Eigenmitteln des Darlehensnehmers zu realisieren, liegt zum einen in der aufgrund der amerikanischen Hypothekenkrise verschlechterten Marktsituation bei der Refinanzierung der Kredite, zum anderen am erhöhten Ausfallrisiko im Falle einer Insolvenz des Schuldners und der damit einhergehenden Verwertung der Immobilie: Bei Zwangsversteigerungen wird oft nur ein Bruchteil des tatsächlichen Wertes erzielt. Mit strengen Anforderungen an das Eigenkapital, das vom Käufer einzubringen ist, reduzieren die Geldhäuser schlicht ihr Risiko.

Gibt es Zuschüsse zu den Baukosten, wenn man Kinder hat?
Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage im Jahr 2006 wurde auch die Subventionierung von Baufinanzierungen durch Familien abgeschafft. Grundsätzlich existiert auch keine andere Form von Zuschuss bzw. eine direkte steuerliche Vergünstigung. Zahlreiche Förderprogramme aber stehen ausschließlich Familien zur Verfügung, so dass es grundsätzlich noch eine Begünstigung gibt. Weiterhin lassen sich künftig auch die Kinderzulagen im Rahmen der staatlich geförderten Riester-Rente zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums nutzen.

Es gab Zeiten, in denen die meisten Eigenheime über Hausbanken finanziert wurden. Allerdings hat sich der Bereich der Immobilienfinanzierung in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Neue Anbieter sind auf den Markt gedrungen und machen den Banken große Konkurrenz. Potentielle Darlehensnehmer sollten daher alle Darlehensgeber bzw. die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten kennen, damit sie sich am Ende richtig entscheiden.

Nach wie vor spielen die regionalen Banken eine bedeutende Rolle. Jedoch gibt es zunehmend mehr Interessenten, die sich auch mit Direktbanken in Verbindung setzen und dort nach Immobilienfinanzierungen anfragen. Nicht selten setzen die Interessenten am Ende auch auf die Direktanbieter. Die Stärke dieser Darlehensgeber besteht nämlich darin, schnelle Finanzierungsentscheidungen zu treffen und außerdem besonders günstige Immobiliendarlehen zu vergeben.

Weitere Darlehensgeber sind die Bausparkassen. Auch sie haben in den letzten Jahren an Bedeutung verloren. Dennoch sind sie vom Markt nicht wegzudenken. Bei bestimmten Konstellationen verkörpert der Bausparvertrag das ideale Finanzierungsinstrument für die Immobilienfinanzierung. Besonders für junge Menschen, die erst in einigen Jahren bauen oder kaufen möchten, ist das Bausparen sehr interessant.

Dass Immobiliendarlehen auch von Versicherern vergeben werden, ist vielen Personen überhaupt nicht bewusst. Doch auch die Versicherer sind nicht vom Markt wegzudenken. Gerade wenn es um Anschlussfinanzierungen geht, sind die Versicherungsunternehmen sehr interessante Darlehensgeber, da sie teilweise mit sehr attraktiven Zinssätzen aufwarten.

Zum Abschluss sei noch auf die Förderbanken verwiesen. Mittlerweile gibt es nämlich mehr Fördermöglichkeiten als je zuvor. Speziell beim Bau von Niedrigenergiehäusern können Bauherren oftmals in den Genuss zinsvergünstigter Förderdarlehen gelangen. Die Vorhaben werden aber nicht vollständig über diese Darlehensgeber finanziert. Stattdessen finanzieren die Förderbanken immer nur einen Teil der Kosten.

Weitere Informationen und Beiträge zum Thema Darlehensgeber:

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Der Erwerb von Wohneigentum wird in der BRD schon seit jeher gefördert. Allerdings ändern sich die Wege der Förderung immer wieder und zugleich haben es Interessenten nicht gerade leicht, mehr darüber zu erfahren, ob sie in den Genuss von Fördermitteln gelangen können. Deswegen zeigen wir auf dieser Seite auf, welche konkreten Möglichkeiten existieren. Wer seinen […]

Der Mietkauf verkörpert eine Form der Baufinanzierung, die in der Praxis eher selten anzutreffen ist. Zugleich gilt sie unter Experten als umstritten, weil sie im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen zwar mehr Flexibilität bietet, aber dafür meist auch teurer ist. Deshalb müssen Interessenten umso genauer abwägen, ob ein Mietkauf für sie tatsächlich in Frage kommt.

Die Grundidee des Mietkaufs sieht vor, dass die Immobilie zur Miete bewohnt und gleichzeitig ein Teil der geleisteten Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Ob der Mieter kaufen möchte, bleibt ihm letztlich selbst überlassen. Im Prinzip verfügt er über eine Kaufoption. Wenn er später ein anderes Objekt bewohnen möchte, wäre dies möglich. Hieraus ergibt sich auch die hohe Flexibilität. Zwar sichert sich der Mieter die Möglichkeit des Immobilienerwerbs, letztlich bleibt er jedoch ungebunden.

Die Option des Immobilienkaufs ist beim Mietkauf an den Mieter gebunden. Zu diesem Zweck wird ein Vertrag aufgesetzt, welcher das Recht auf den Objekterwerb garantiert. Der Eigentümer hat hingegen kein Wahlrecht: Sollte der Mieter kaufen wollen, so muss er die Immobilien an diesen veräußern.

Wie hoch der Teil der Miete bemessen ist, der auf den Kaufpreis angerechnet werden darf, hängt von den Vertragsvereinbarungen ab. In der Praxis verhält es sich häufig so, dass etwa die Hälfte des Mietpreises auf den Kauf angerechnet wird. Im Vergleich zu einem konventionellen Mietverhältnis sind die Mietkosten relativ hoch bemessen. Dies ist auch der Grund, weshalb der Mietkauf als so kostspielig gilt: Obwohl jeden Monat eine stattliche Rate entrichtet wird, nähert man sich dem abbezahlten Eigenheim nur langsam. Ob das Eigenheim jederzeit oder erst ab einem bestimmten Zeitpunkt erworben werden darf (dann gilt es den ausstehenden Restbetrag des Kaufpreises zu begleichen) hängt ebenfalls von den getroffenen Vertragsvereinbarungen ab.

Interessant ist der Mietkauf in erster Linie für diejenigen, die sehr flexibel bleiben und beispielsweise zur Probe im Eigenheim wohnen möchten. Außerdem ist er für diejenigen attraktiv, die zwar gerne eine Immobilie erwerben möchten, jedoch von der Bank keine Finanzierungszusage erhalten.