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Die Kreditverkaufsausschlussklausel ist ein in jüngster Vergangenheit bei vielen Darlehensverträgen im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung zur Anwendung gekommener Zusatz, mit dem sich Banken gegenüber ihren Kunden verpflichten, die Forderung aus dem Darlehensvertrag nicht an dritte Parteien zu veräußern. Im Zuge der weltweiten Immobilien- und Finanzkrise im Jahr 2008 hatten viele Kreditinstitute Schaden erlitten, da sie in der Vergangenheit verbriefte Kredite erworben und zu ihrem Portfolio hinzugefügt hatten. Die über lange Zeit gängige Praxis wird als eine der Ursachen für die Krise des weltweiten Finanzsystems betrachtet. Verbraucher sorgen sich seitdem zunehmend um einen Verkauf ihres Darlehens durch die Hausbank und die dadurch möglicherweise entstehenden Folgen. Insbesondere die Sorge um eine vorzeitige Fälligstellung des Kredites durch den neuen Besitzer hat dazu beigetragen, dass viele Banken von sich auf eine Veräußerung von Darlehen verzichten.

In Deutschland sind in etwa 5000 Kredite an dritte Parteien veräußert worden. Zu diesen gehören Banken und Versicherungen ebenso wie Finanzinvestoren. Generell gilt, dass durch den Verlauf eines Kredites dem Kreditnehmer keinerlei Nachteile entstehen, da der Inhalt des Darlehensvertrages nicht geändert werden kann. Eine Erhöhung des Zinssatzes ist folglich ebenso ausgeschlossen wie eine vorzeitige Kündigung oder andere Maßnahmen durch den neuen Eigentümer der Darlehensforderung. Insofern kann die Verbreitung der Kreditverkaufsausschlussklausel auch als verkaufsfördernde Maßnahme betrachtet werden, die zu keinen tatsächlichen Änderungen in der Finanzierungslandschaft führt.

Verbraucher können Banken, die den Verkauf einer Hypothek nicht von sich aus ausschließen, aktiv auf eine entsprechende Vereinbarung ansprechen. Je nach Geschäftspolitik der Bank besteht dabei durchaus Aussicht auf Erfolg.

Notleidende Darlehen, also solche, die vom Kreditnehmer nicht ordnungsgemäß bedient werden, werden seit je her von Banken an dritte Parteien veräußert. Dies dient den Kreditinstituten bei der operativen Geschäftsführung. In der Regel betrifft die Kreditverkaufsausschlussklausel deshalb auch keine Darlehen, die nicht pünktlich bezahlt werden.

Als Versteigerung wird die Veräußerung einer Immobilie im Rahmen einer Auktion bezeichnet. Dabei wird vom Auktionator ein bestimmter Termin vorgegeben, zu dem Interessenten erscheinen können. Während dieses Termins werden dann Gebote von potenziellen Käufern abgegeben. Das höchste Gebot erhält am Ende der Versteigerung den Zuschlag, der entsprechende Bieter erwirbt die Immobilie. Die Erteilung des Zuschlags ist in juristischer Hinsicht gleichbedeutend mit dem Abschluss eines verbindlichen Kaufvertrages. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises und der bisherige Besitzer zur Herausgabe der Immobilie. In der Regel müssen zehn Prozent des Kaufpreises bereits beim Erwerb der Immobilie direkt beim Auktionator hinterlegt werden, die verbleibenden Zahlungen erfolgen dann zeitnah per Banküberweisung.

Die bekannteste Versteigerung im Bereich von Immobilien ist die Versteigerung als letzte Konsequenz einer Zwangsvollstreckung durch eine Bank gegen einen Kreditnehmer. Kann dieser aufgrund finanzieller Schwierigkeiten seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen und wird er vom Kreditinstitut ausreichend gemahnt, kündigt die Bank den gesamten Kredit und stellt ihn zur sofortigen Rückzahlung fällig. Kann der Darlehensnehmer seine Schulden dann nicht begleichen, verwertet die Bank das Haus, das mit dem Kredit finanziert worden ist. Die Verwertung ist gegenüber anderen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die das Vermögen des Schuldners betreffen, relativ einfach, da Hypothekenkredite grundpfandrechtlich besichert und somit im Grundbuch eingetragen sind. Andere Gläubiger des Schuldners haben somit keinen Zugriff auf die Immobilie.

Zwangsversteigerungen dienen Banken dazu, den notleidenden Kredit einzutreiben. Das Mindestgebot bei derartigen Zwangsversteigerungen beläuft sich beim ersten Auktionstermin meist auf 70 Prozent des Verkehrswertes. Wird kein ausreichend hohes Gebot abgegeben, kann in späteren Terminen ein niedrigeres Mindestgebot festgesetzt werden. Zwangsversteigerungen werden vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Sofern der im Rahmen der Versteigerung erzielte Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Verbindlichkeiten zu decken, besteht für den Schuldner weiterhin die Pflicht zur Rückzahlung. Ggf. muss dann ein privates Insolvenzverfahren eingeleitet werden.

Als Kapitalbindung wird im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen die auf einen Zeitraum gemessene Bindung von Finanzmitteln verstanden, die durch den Erwerb einer zur Vermietung bestimmten Immobilie vom Käufer zu tragen ist. Das in einer Investition gebundene Kapital reduziert sich dabei mit jeder Mietzahlung, die der Besitzer des Objektes erhält sowie durch die Zahlung des Erlöses bei einer eventuellen Veräußerung. Alternativ formuliert wird unter der Kapitalbindung die mittlere Bindung der Anschaffungs-Investition verstanden.

Bei der Kalkulation eines Bau- oder Erwerbsvorhabens, das der Vermietung an Dritte dienen soll, spielt die Kapitalbindung eine wesentliche Rolle. Sie gibt Aufschluss darüber, wann die getätigte Investition dem Investor wieder in Gestalt von Finanzmitteln zur Verfügung steht und somit anderweitig genutzt werden kann. Auch wenn daraus allein noch kein Rückschluss auf die Rendite gezogen werden kann, die mit einem Vorhaben erzielt wird, gilt dennoch, dass langfristige Kapitalbindungen mit einem höheren Ertrag einhergehen sollten, da zum einen das Risiko des Investors größer ausfällt und zum anderen die Opportunitätskosten, die in den Zinsen bestehen, die durch die Investition des Kaufpreises nicht durch die alternative Anlage bei einer Bank erzielt werden, größer sind. Je nach Kalkulation können diese Opportunitätskosten deutlich höher ausfallen, wenn anstelle einer Bankeinlage die Investition in Aktien, die eine durchschnittliche jährliche Rendite deutlich über dem Marktzins-Niveau erzielen, angenommen wird. Grundsätzlich gilt, dass die Bindung von Kapital dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die dadurch erzielten Erträge die der nächstbesten Alternative übersteigen.

Die Kapitalbindung gibt Aufschluss darüber, wie lange die Mittel, die zum Erwerb eines Objektes gebunden worden sind, nicht zur Verfügung stehen. Insbesondere im Rahmen einer ganzheitlichen Finanz- und Vermögensplanung kann die Größe von Bedeutung sein: Muss der investierte Betrag beispielsweise nach Ablauf von 10 Jahren wieder in Form von Finanzmitteln zur Verfügung stehen (etwa weil dann eine Rente gegen Einmalzahlung beginnen soll), sollte dies entsprechend berücksichtigt und eine rechtzeitige Veräußerung geplant werden.

Als Finanzierungsstruktur wird die Zusammensetzung einer Immobilienfinanzierung bezeichnet. Dabei werden der Eigen- und Fremdkapitalanteil, die Laufzeiten der genutzten Darlehen, der Anteil der fest-und variable verzinslichen Anteile, Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand, mögliche Sondertilgungen und deren Bedingungen, Zuschüsse sowie Eigenkapitalersatzleistungen herausgestellt. Die Finanzierungsstruktur gibt Aufschluss über den vom Kreditnehmer zu entrichtenden Kapitaldienst, die Flexibilität einer Finanzierung sowie den Zeitraum, nach dem die Schuldenlast getilgt ist.

Der Eigen- und Fremdkapitalanteil, der vom Kreditnehmer aufgebracht bzw. von der Bank finanziert wird, wird in der Regel ins Verhältnis zu den gesamten Investitionskosten und zum so genannten Beleihungsauslauf gesetzt. Sofern ein Beleihungsauslauf in Höhe von 60 Prozent nicht überschritten wird, werden Darlehen bis zu dieser Schwelle meist zu günstigen Zinssätzen ausgereicht. Oberhalb von 60 Prozent erheben nahezu alle Banken Zuschläge, da das Ausfallrisiko im Falle einer notwendigen Veräußerung groß ist.

Die Laufzeiten der einzelnen Darlehen, aus denen sich eine Finanzierung zusammensetzt, gibt Aufschluss über die Fälligkeiten der Verbindlichkeiten und ist somit bei der Finanzplanung von Bedeutung. Eventuelle im Tilgungsverlauf erfolgende Anpassungen des Tilgungssatzes, tilgungsfreie Anlaufjahre und vollständige Rückzahlungen sind dabei im Detail zu berücksichtigen, da bei nicht beachteten Überschneidungen im schlimmsten Fall ein Liquiditätsproblem auftritt.

Die aufgenommenen Darlehen werden bei der Aufstellung der Finanzierungsstruktur auf variable und festverzinsliche Anteile hin betrachtet. Insbesondere gilt es zu ermitteln, wie sich eine eventuelle Änderung des Marktzinssatzes auf den Kapitaldienst auswirkt. Je größer der Anteil der variabel verzinsten Kredite an der Finanzierung insgesamt ist, desto stärker ist eine Änderung des Marktzinses zu spüren.

Der Anteil und die Art von Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand, wie zum Beispiel solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, ist bei der Darstellung der Finanzierungsstruktur zusätzlich von Bedeutung. Insbesondere müssen mögliche nachrangige Grundbucheintragungen berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung von Zuschüssen schließlich (meist solche von Bund, Ländern oder EU) rundet das Profil einer Immobilienfinanzierung ab.

Als Break-Even wird im Bereich der privaten Baufinanzierung der Zeitpunkt bezeichnet, ab dem sich der Erwerb einer eigenen Immobile im Vergleich zu einem dauerhaften Mietverhältnis wirtschaftlich lohnt. Um den Break-Even-Punkt zu ermitteln, müssen zahlreiche, verschiedene Variablen im richtigen Verhältnis zueinander in die Kalkulation miteinbezogen werden. Dazu zählen insbesondere der Kaufpreis der Immobilie inklusive der Erwerbsnebenkosten, die Zinsen, die für das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen zu entrichten sind, der kalkulatorische Zinssatz, zu dem das bei der Finanzierung eingebrachte Eigenkapital angelegt werden kann, die Miete, die für die Nutzung einer Mietwohnung zu entrichten ist, der Anstieg der Miete im Zeitverlauf sowie die Kosten, die beim Besitz einer Immobilie anfallen und bei Mietverhältnissen nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Der Break-Even-Punkt steht mit den vorgenannten Größen im Zusammenhang. Je höher der Sollzins des Hypothekendarlehens ausfällt, desto länger dauert es ceteris paribus, bis sich der Erwerb gegenüber einem Mietverhältnis rechnet. Ebenso von Bedeutung ist der kalkulatorische Zinssatz, zu dem das Eigenkapital, das vom Eigentümer aufgebracht wird angelegt werden kann: Je höher dieser ist, desto weiter verschiebt sich der Break-Even nach hinten. In diesem Zusammenhang muss auch die Differenz zwischen der vom Kreditnehmer zu leistenden Kreditrate und der Kaltmiete in Betracht gezogen werden: Die in einem Mietverhältnis zunächst geringere Belastung ermöglicht das Ansparen eines Kapitalstocks. Hier wird häufig die Anlage in Aktien mit einem sehr hohen Wertzuwachs (in der Regel zwischen sieben und neun Prozent) angenommen, weshalb viele Kalkulationen mit einem sehr späten Break-Even rechnen.

Die Miete, die bei Verzicht auf eine eigene Immobilie zu entrichten ist, stellt einen weiteren wesentlichen Faktor bei der Ermittlung des Break-Even-Points dar. Sie steht in der Regel in Korrelation zum Kaufpreis eines Objektes. Je höher die Miete, desto früher ist ceteris paribus der Break-Even-Punt erreicht. Die angenommene Steigerung der Miete im Zeitverlauf ist ebenfalls von großer Bedeutung: Je höher der Anstieg ausfällt, desto früher rechnet sich ein Eigenheim.