Rating

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Als Rating wird die Einschätzung der Bonität eines Schuldners anhand modellhafter Verfahren bezeichnet. Bei den Schuldnern, die mittels dieser Modelle geratet werden, handelt es sich in der Regel um größere Investoren. Im Bereich der privaten Baufinanzierung ist das Rating dennoch von Bedeutung: Auch die Kreditwürdigkeit von Privatpersonen wird im Vorfeld einer Darlehenszusage durch die Bank geprüft. Dabei wird der Antragsteller gemäß seiner individuellen Kreditwürdigkeit in eine von mehreren möglichen Bonitätsklassen eingeteilt. Banken refinanzieren ihre ausgereichten Kredite in vielen Fällen nicht über das Einlagengeschäft, sondern über den Kapitalmarkt. Sie bündeln dabei die Forderungen gegen eine Vielzahl von Kreditnehmern und veräußern die auf diesem Wege entstandenen Pakete an andere Marktteilnehmer. Die Pakete sind in vielen Fällen nach der Bonitätsklasse unterteilt, die dem Wertpapier, das am Markt platziert wird zugrunde liegt. Die Ausfallwahrscheinlichkeit innerhalb einer Bonitätsklasse wiederum wird durch Ratingagenturen gemäß ihrer Rating-Richtlinien in regelmäßigen Abständen angepasst, was sich auf den Preis des von der Bank verkauften Kreditpaketes und damit die Refinanzierungskonditionen des Institutes auswirkt. Sinkt das Rating für eine bestimme Bonitätsklasse, führt dies deshalb dazu, dass Kreditnehmer, die in die betreffende Klasse eingestuft worden sind, schlechtere Konditionen angeboten bekommen.

Das Rating richtet sich nach unterschiedlichen Variablen, die unter anderem an der konjunkturellen Entwicklung, der Arbeitslosigkeit und anderen makroökonomischen Größen ausgerichtet werden. Tendenziell gilt, dass Banken sich in wirtschaftlich schlechten Zeiten ungünstigen Refinanzierungskosten für Darlehen an Kreditnehmer mit schwacher Bonität gegenübersehen, während in Aufschwungphasen die Bereitschaft, auch an Kreditnehmer mit weniger guter Kreditwürdigkeit grundpfandrechtlich besicherte Darlehen zu vergeben, zunimmt.

Verbraucher können letztlich nicht vollends einsehen, in welche Bonitätsklasse sie eingestuft sind und wie die Stufe von den Ratingagenturen zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme bewertet wird. Aufgrund der Vielzahl der Einflussfaktoren und der je nach Bank unterschiedlichen Vorgehensweisen bei der Refinanzierung ist eine Prüfung durch Antrag erforderlich.

Einlagenrefinanzierung

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Als Einlagenrefinanzierung wird die Refinanzierung ausgereichter Kredite von Banken ausschließlich durch das Einlagengeschäft verstanden. Die Darlehen, die an Kunden vergeben werden, werden durch die Guthaben anderer Kunden finanziert. Das Prinzip der Einlagenfinanzierung findet bei Bausparkassen Anwendung: Die Einzahlungen der Sparer entsprechen den Krediten der Darlehensnehmer eines Institutes. Das Gegenstück zur Einlagenrefinanzierung ist die Refinanzierung über den Kapitalmarkt durch die Emission von Schuldverschreibungen. Die Einlagenrefinanzierung gilt als sehr konservative Vorgehensweise von Banken und wird von großen privaten Kreditinstituten schon lange nicht mehr in Reinform praktiziert. Im Gegenzug sind Banken, die sich über die Einlagen ihrer Kunden refinanzieren, unabhängig von den Entwicklungen am Kapitalmarkt, weshalb ihnen größere Stabilität zugeschrieben wird. Die Finanzmarktkrise der Jahre 2008 und 2009 hat gezeigt, dass die Kapitalbeschaffung durch das Platzieren von Anleihen im Markt mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, wenn der reibungslose Ablauf des Marktes gestört ist und das Vertrauen der Banken und anderer Marktteilnehmer untereinander nicht ausreicht.

Banken, die Einlagenrefinanzierung betreiben, sehen sich besonderen Schwierigkeiten gegenüber. Da sie nicht am Kapitalmarkt tätig sind, können sie keine Fristentransformation vollziehen und sind so darauf angewiesen, dass stets genügende Einlagen von Kunden im Haus zur Verfügung stehen, mit denen neue Kredite ausbezahlt werden können. Durch die laufenden Zuflüsse der Kreditraten, die in der Regel monatlich an die Bank gezahlt werden, reduziert sich diese Problematik allerdings erheblich. Problematisch kann die Situation dann werden, wenn die Kunden der Bank in großem Stil und mehr oder minder zur gleichen Zeit ihre Guthaben abziehen, sofern dies möglich ist. Die Bank benötigt dann liquide Mittel, die ohne die Ausgabe von Schuldverschreibungen nur durch die Hilfe einer verbundenen Bank beschafft werden können.

Als Konsequenz aus der Finanzkrise wird die Einlagenrefinanzierung in Zukunft wieder an Bedeutung gewinnen und einen größeren Anteil an den Baufinanzierungen in Deutschland verzeichnen.

Kreditkosten

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Als Kreditkosten werden alle Kosten bezeichnet, die der Darlehensnehmer für die Inanspruchnahme eines Kredites an die darlehensgebende Bank entrichten muss. Kreditkosten sind insbesondere Sollzinsen, Überziehungskosten, Bereitstellungszinsen, Kreditspesen sowie Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren. Die Kosten eines Kredites sind im Bereich der Baufinanzierung von besonderer Bedeutung, da aufgrund des großen Kreditvolumens der absolute Kostenbetrag sehr hoch ausfallen kann. Deshalb werden die Konditionen verschiedener Anbieter im Hinblick auf die Kreditkosten bei Hypothekenfinanzierungen besonders intensiv miteinander verglichen. Sämtliche Kreditkosten werden im Darlehensvertrag explizit fixiert. Der Gesetzgeber macht Banken dabei detailgenaue Vorschriften im Hinblick auf die Auszeichnung einzelner Kostenblöcke.

Die Sollzinsen eines Darlehens können entweder für die gesamte Laufzeit oder einen bestimmten Zeitraum fixiert werden (Zinsbindung) oder aber an einem Referenzzinssatz ausgerichtet und in Abhängigkeit von dessen Entwicklung laufend angepasst werden. Als Referenzzinsätze werden in den meisten Fällen wichtige Interbankensätze, wie der EUROBOR oder der EONIA genutzt. Dabei wird der Referenz in der Regel ein fester Prozentsatz zugeschrieben. Eine variable Verzinsung impliziert, dass die Gesamtkosten eines Kredites zum Zeitpunkt seiner Auszahlung nicht feststehen, sondern abhängig von äußeren Einflüssen variieren können.

Neben den Sollzinsen fallen wie erwähnt weitere Kreditkosten an. Wird im Rahmen eines Bau- oder Erwerbsvorhabens eine bestimmte Kreditlinie seitens der Bank eingeräumt und stellt sich im weiteren Zeitverlauf heraus, dass die zugesagten Finanzmittel nicht ausreichen, erhebt die Bank für eine Überziehung des Kreditrahmens durch den Kreditnehmer Überziehungskosten, die sich aus den gewöhnlichen zusätzlichen Sollzinsen sowie einem Kostenaufschlag darauf zusammensetzen.

Bereitstellungszinsen werden erhoben, wenn ein zugesagter Kredit nicht binnen der vereinbarten Frist abgerufen wird. Dies gilt auch, wenn nur ein Teil des Darlehens – ob zeitweise oder dauerhaft – nicht genutzt wird. Die Bereitstellungszinsen sind in vielen Fällen geringer als die Sollzinsen des Kredites.

Zusätzlich können Bearbeitungsgebühren sowie Vermittlungsgebühren anfallen. Dies ist in der Regel bei Baufinanzierungen auf dem deutschen Markt jedoch nicht der Fall, da der Wettbewerb recht intensiv ist.

Zinsstaffelung

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Als Zinsstaffelung wird eine Unterteilung des Darlehenszinssatzes bei einer Hypothekenfinanzierung verstanden, die von der darlehensgebenden Bank in Abhängigkeit von verschiedenen Variablen vorgenommen wird. Zinsstaffelungen kommen dabei regelmäßig in Hinblick auf die Bonität des Kreditnehmers sowie in Bezug auf den Beleihungsauslauf, der bei einem Bau- oder Erwerbsvorhaben zu verzeichnen ist, zur Anwendung. Dabei gilt, dass der Darlehenszins umso günstiger ist, je besser die Bonität des Kreditnehmers beurteilt wird und je geringer der Beleihungsauslauf des Vorhabens ist.

Die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers wird anhand von dessen Eigenauskunft, die Aufschluss über das Einkommen, den Vermögensstatus und die Gefahr eines Arbeitsplatzverlustes gibt, sowie anhand von Datenbeständen einschlägiger Wirtschaftsauskunfteien, wie etwa der Schufa in Wiesbaden, bemessen. Die Schufa stellt dabei der Bank einerseits Daten über das frühere Zahlungsverhalten des Antragstellers zur Verfügung und berechnet andererseits einen Scorewert, der die statistische Wahrscheinlichkeit angibt, mit der ein Kreditnehmer seinen Verbindlichkeiten ordnungsgemäß nachkommt. Der Scorewert setzt sich aus unterschiedlichen Variablen zusammen, die im Detail nicht bekannt sind, da die Schufa sich in dieser Hinsicht auf ihr Geschäftsgeheimnis beruft. Jede Bank nimmt eigene Unterteilungen des Kreditnehmers in verschiedene Bonitätsklassen vor und bemisst daran den Darlehenszinssatz. Fällt die Bonität zu gering aus, kann – auch bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen – die Bank auch das Zustandekommen eines Darlehensvertrages ablehnen.

In Hinblick auf den Beleihungsauslauf geht die Bank ähnlich vor und setzt in ihrem Preisverzeichnis Schwellenwerte fest, die zu einem Aufschlag auf den Basiszins führen. In der Regel wird bei einem Beleihungsauslauf von mehr als 60 Prozent ein Aufschlag vorgenommen, der für die gesamte ausgereichte Kreditsumme gilt. Ab etwa 76 Prozent Beleihungsauslauf wird ein weiterer Aufschlag vorgenommen, gleiches gilt dann bei rund 95 Prozent, wobei die exakten Schwellenwerte bei verschiedenen Banken variieren können.

Um sich ein individuelles Angebot unterbreiten zu lassen, müssen Verbraucher das Gespräch mit ihrer Bank suchen, da sich die Bonitätseinstufung anderweitig nicht ermitteln lässt.

Stillhaltergeschäft

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Stillhaltergeschäfte werden am Devisenmarkt getätigt. Der Stillhalter verkauft dabei eine Option auf steigende oder fallende Wechselkurse und erhält dafür im Gegenzug vom Käufer der Option eine Prämie. Steigt oder fällt der Kurs des zugrundeliegenden Währungspaares über bzw. unter das Niveau, auf dem Ausübungspreis des Geschäfts liegt, erlangt die Option einen inneren Wert. Der Stillhalter muss dann bei Ausübung durch den Inhaber die gewünschte Währung zum vereinbarten Wechselkurs liefern. Entwickelt sich der Wechselkurs nicht entsprechend, verfällt die Option am Ende ihrer Laufzeit wertlos. In diesem Fall hat der Stillhalter ein gutes Geschäft gemacht: Er kann die Prämien in vollem Umfang vereinnahmen, ohne eine Gegenleistung erbringen zu müssen.

Im Bereich von Immobilienfinanzierungen sind Stillhaltergeschäfte dann von Bedeutung, wenn Kredite in einer anderen Währung aufgenommen werden und zusätzlich zu dem Zinsvorteil, der dadurch realisiert wird, weitere finanzielle Vorteile erlangt werden sollen. Auf die Währungspositionen des Kreditnehmers werden dann Call- und Put-Optionen geschrieben. Die Prämien, die dafür erzielt werden, können zur schnelleren Tilgung des aufgenommenen Darlehens dienen. Geht die Rechnung auf, lassen sich durch diese Vorgehensweise in der Tat erhebliche Teile der Tilgungsleistung abdecken. Im Gegenzug sind Stillhaltergeschäfte immer mit einem nicht unerheblichen Risiko verbunden, da es unmöglich ist, die künftige Entwicklung von Wechselkursen am internationalen Devisenmarkt vorauszusehen und auch Verluste eintreten können.

Der Kreditnehmer führt Stillhaltergeschäfte in aller Regel nicht selbst durch, sondern überlässt dies dem Anbieter der Fremdwährungsfinanzierung, der in Kooperation mit Devisenhandelsunternehmen oder Banken ein aktives Währungsmanagement umsetzt und dabei verschiedene quantitative Modelle zur Prognose künftiger Kursentwicklungen und zur Steuerung und Begrenzung des Risikos einsetzt. Die Theorie, auf der der Einsatz von Stillhaltergeschäften basiert besagt, dass die große Mehrheit der geschriebenen Optionen verfällt, sodass Stillhalter letztendlich die besseren Geschäfte machen.

Der Einsatz von Stillhaltergeschäften bei der Immobilienfinanzierung ist allerdings in Fachkreisen umstritten, da aufgrund der langen Laufzeit dieser Engagements auch Randrisiken in Betracht gezogen werden müssen, die die Finanzierung gefährden können.

Steuereffekt

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Als Steuereffekt werden ganz allgemein alle Auswirkungen der Besteuerung auf ein Immobilienvorhaben bezeichnet. Dabei werden sowohl zu zahlende Steuern als auch mögliche steuerliche Vorteile bei der Konzeption einer Immobilienfinanzierung berücksichtigt. Welche steuerlichen Effekte ein Bau- oder Erwerbsvorhaben betreffen, richtet sich nach der Art der Nutzung des Objektes. Selbst genutzte Immobilien werden vom Gesetzgeber anders behandelt als Objekte, die zur Vermietung an Dritte bestimmt sind.

Immobilien, die zur Eigennutzung durch den Eigentümer bestimmt sind, werden vom Gesetzgeber nicht in größerem Umfang steuerlich gefördert. Lediglich die Nutzung der Eigenheimrente, die die Entnahme von Guthaben aus staatlich geförderten Altersvorsorgeverträgen zwecks der Immobilienfinanzierung vorsieht, kann zu einer steuerlichen Entlastung führen. Die Einzahlungen können bis zu einer maximalen Höhe von 2100 Euro jährlich – bei gemeinsam veranlagten Ehegatten bis zu 4200 Euro – im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend gemacht werden. Der Steuereffekt bezieht sich dabei auf den gesamten Kapitaldienst, der in diesen Rahmen fällt. Unter Umständen müssen aber Teile der eingesparten Steuern im Rentenalter wieder an den Fiskus zurückbezahlt werden.

Immobilien, die nicht der Nutzung durch den Eigentümer selbst sondern der Vermietung an Dritte dienen, werden steuerlich anders behandelt. Die Zinsen, die für das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen anfallen, können als Betriebskosten geltend gemacht werden und mindern so das zu versteuernde Einkommen des Eigentümers. Darüber hinaus können Abschreibungen auf den Wert des Objektes vorgenommen werden. Die Mieteinnahmen, die durch die Vermietung des Objektes erzielt werden, sind mit dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers zu versteuern.

Steuerliche Effekte haben maßgeblichen Einfluss auf die Nettorendite, die mit einem Vorhaben, das nicht der Selbstnutzung dient, erzielt wird. Je höher der Grenzsteuersatz des Eigentümers ist, desto größer fällt die Ersparnis, die durch die Geltendmachung der Sollzinsen und Abschreibungen realisiert wird, aus. Viele Vorhaben lohnen deshalb erst, wenn ein gewisses zu versteuerndes Einkommen aus anderen Quellen erzielt wird.

Prolongationsangebot

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Einige Monate bevor eine Hypothekenfinanzierung ausläuft, unterbreitet die darlehensgebende Bank dem Kreditnehmer in aller Regel ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung, mit der die bei Fälligkeit des Kredits verbleibende Restschuld abgelöst werden kann. Die Konditionen des Prolongationsangebots richten sich nach den Bedingungen des Marktes und dem vorherrschenden Zinsniveau bei Krediten für die Laufzeit, die die Anschlussfinanzierung verzeichnet. Kreditnehmer müssen das Angebot der Bank nicht annehmen und können auch zu einem anderen Anbieter wechseln. In vielen Fällen ist der Wechsel die bessere Variante, da Banken bei ihren Prolongationsangeboten häufig schlechte Konditionen veranschlagen.

Kreditnehmer, die ein Prolongationsangebot erhalten, sollten vor einer Reaktion darauf den Markt sondieren und die Zinssätze anderer Banken betrachten. Dabei ist zu beachten, dass bei der Anschlussfinanzierung der Beleihungsauslauf deutlich geringer ist als bei der ersten Hypothek, was zu geringeren Zinssätzen führt, da das Ausfallrisiko für die Bank kleiner ist. Um einen Eindruck davon zu erhalten, welche Konditionen angemessen sind, können Verbraucher einen Finanzierungsvermittler zu Rate ziehen und dessen günstigste Konditionen als Maßstab nehmen. Wird die Anschlussfinanzierung bei einer Direktbank vollzogen, sollten deren Zinsen nicht deutlich über dem besten Zinssatz des Vermittlers liegen. Bei einer Kreditaufnahme über eine Filialbank ist ein zusätzlicher Kostenaufschlag in Kauf zu nehmen, mit dem die persönliche Beratung in Wohnortnähe finanziert wird.

Das erste Prolongationsangebot der Hausbank kann vom Kreditnehmer nachverhandelt werden. Oft ist es in diesem Zusammenhang von großem Vorteil, ein konkretes Angebot eines Wettbewerbers zum Gespräch mit dem Bankberater mitzubringen und diesem so eine Benchmark zu setzen. Nicht selten lassen sich Banken auf verbesserte Konditionen ein. Die Kreditinstitute bieten dadurch Kunde, die sich besonders um gute Konditionen bemühen, geringere Zinssätze. Dieses Vorgehen ist üblich und kann als Segmentierung der Klientel verstanden werden: Je preissensitiver der Kunde sich gibt, desto besser sind seine Konditionen.

EZB

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Die EZB (=Europäische Zentralbank) ist die Zentralbank des Euroraumes. Ihre Anteilseigner sind die nationalen Zentralbanken der Euro-Länder. Die EZB übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben. Dazu zählt die Steuerung der Geldmenge unter Berücksichtigung von Entwicklungen in der Realwirtschaft, die Wahrung der Preisniveaustabilität und ggf. Interventionen auf dem Devisenmarkt. Die EZB ist für alle, die einen Kredit zwecks Immobilienfinanzierung aufnehmen, von großer Bedeutung, da sie maßgeblichen Einfluss auf das Zinsniveau in der Eurozone hat. In regelmäßigen Abständen tagt der EZB-Rat und entscheidet über Änderungen an der geldpolitischen Ausrichtung. Die Notenbank kann so die Leitzinsen senken oder anheben und dadurch den Zinssatz auf dem Interbankenmarkt direkt beeinflussen. Der Interbanken-Zins indes beeinflusst auch den Zinssatz für langfristige Darlehen und damit solche, die für eine Immobilienfinanzierung aufgenommen werden.

Die EZB richtet ihre Zinsentscheidungen nach mehreren Größen aus. Besonderen Stellenwert genießt dabei die Entwicklung der Teuerungsrate im Euroraum und in den einzelnen Mitgliedstaaten. Die Zielgröße, die die Zentralbank für die jährliche Teuerung ausgegeben hat, wird bei knapp zwei Prozent im Jahr angesetzt. Inflationsraten, die deutlich über diesen Wert hinausgehen, führen in der Regel in mittlerer Frist zu einer Anhebung der Leitzinsen, da dadurch Geld teurer und folglich knapper wird, was dem Preisdruck entgegen wirkt. Zinssenkungen sind von der EZB immer dann zu erwarten, wenn im Hinblick auf die Inflation keine größeren Gefahrenpotenziale erkennbar sind und gleichzeitig die konjunkturelle Situation schlechter wird. Dann versucht die Zentralbank, durch eine Lockerung der Geldpolitik Impulse zu setzen und durch eine Verbilligung von Krediten die wirtschaftliche Entwicklung zu stimulieren. In solchen Phasen finden Kreditnehmer die günstigsten Konditionen für ihr Vorhaben.

Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte die Äußerungen der EZB-Ratsmitglieder aufmerksam verfolgen und versuchen, Signale, die immer wieder unterschwellig gegeben werden, zu lesen. Mit etwas Geschick lassen sich die Kosten der Finanzierung dadurch deutlich drücken, weil ein günstiger Zinssatz realisiert wird.

EONIA

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Das Kürzel EONIA steht für „Euro Overnight Index Average“ und bezeichnet einen Zinssatz auf dem europäischen Interbankenmarkt. Der EONIA versteht sich dabei als das gewichtete Mittel der Zinssätze für unbesicherte Ausleihungen unter Banken mit einer Frist von einem Tag. In die Berechnung fließen die Zinssätze zahlreicher bedeutender Kreditinstitute des Euroraumes ein. Der EONIA-Zinssatz gilt als wichtiges Barometer für die kurzfristige Zinsentwicklung, hat jedoch darüber hinaus auch Aussagekraft im Bezug auf die Zinsen für Hypothekenfinanzierungen, da sich die tendenziellen Entwicklungen bei lang- und kurzfristigen Krediten in den meisten wirtschaftlichen Phasen ähneln.

43 Banken aus dem gesamten Euroraum melden an jedem Bankarbeitstag bis spätestens 18.30 Uhr den durchschnittlichen Zinssatz für ihre unbesicherten Ausleihungen an die Europäische Zentralbank (EZB) und geben dabei an, welche Volumina die Transaktionen des betreffenden Tages erreicht haben. Die EZB ermittelt dann aus den ihre gemeldeten Daten einen Durchschnittszins, wobei die höchsten und niedrigsten 15 Sätze eliminiert werden. Die Zentralbank leitet ihre Untersuchung dann an die Nachrichtenagentur Reuters weiter, so dass die Daten zur Entwicklung des EONIA in der Regel vor 19.00 Uhr zur Verfügung stehen.

Aus dem EONIA-Zinssatz werden zahlreiche Finanzprodukte abgeleitet und auch Baufinanzierungen können in gewissem Umfang an die Entwicklung des Interbankenzinses gekoppelt werden, auch wenn als Referenzzins besonders der EURIBOR genutzt wird. Der EONIA-Zins kann insbesondere bei der Bemessung eventueller Bereitstellungszinsen von Bedeutung sein, da Banken Kredite, die genehmigt aber vom Kunden nicht abgerufen werden, tageweise am Geldmarkt anlegen und dabei einen Zinssatz erzielen, der nahe dem EONIA liegt. Ein Anstieg des Zinssatzes führt dann zu höheren Kosten für den Kreditnehmer, der seine Mittel verspätet in Anspruch nimmt, während eine Senkung des EONIA zu einer Entlastung führt.

Ganz wesentlichen Einfluss auf die Zinsentwicklung hat die geldpolitische Ausrichtung der Zentralbank. Dieser wird aber anders als bei längerfristigen Zinssätzen nur durch tatsächliche Zinsentscheidungen ausgeübt, da im EONIA keine künftigen Erwartungen der Marktteilnehmer eingepreist sind.

Riester-Darlehen

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Als Riester-Darlehen wird im Bereich der Baufinanzierung die Nutzung der 2008 vom Gesetzgeber eingeführten Eigenheimrente verstanden. Es handelt sich dabei streng genommen nicht um eine besondere Kreditvariante, sondern lediglich um die Inanspruchnahme staatlicher Förderungen. Vertragsguthaben sowie laufende Einzahlungen in staatlich geförderte Rentenversicherungen werden dabei direkt zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums herangezogen. Der Rentenvertrag selbst bleibt in dieser Variante leer und akkumuliert kein Kapital.

Der Vorteil für Kreditnehmer, die die Eigenheimrente bei ihrer Finanzierung nutzen, liegt in den staatlichen Förderungen. Diese setzen sich aus Zuschüssen, die direkt in die Verträge einbezahlt werden und somit der Tilgung dienen und aus steuerlichen Vorteilen zusammen. Um die Förderungen nutzen zu können, müssen Vertragsinhaber vier Prozent ihres sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag einzahlen. Maximal müssen pro Jahr 2100 Euro abzüglich der Zuschüsse eingezahlt werden, minimal – wenn kein Einkommen erzielt wird – nur 60 Euro. Die Einzahlungen können steuerlich in voller Höhe als Sonderausgabe geltend gemacht werden. Die Eigenheimrente ermöglicht damit erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik, den Kapitaldienst für selbstgenutzte Immobilien von der Steuer abzusetzen.

Neben der steuerlichen Förderung zahlt der Fiskus jedem Vertragsinhaber 154 Euro Grundzulage im Jahr. Darüber hinaus werden für jedes Kind jährlich weitere 185 Euro gezahlt. Kinder, die nach dem Jahr 2007 zur Welt gekommen sind, berechtigen sogar zu 300 Euro pro Jahr. Die Förderquote der Eigenheimrente beläuft sich je nach individuellem Steuersatz mitunter auf mehr als 50 Prozent.

Werden die zur Baufinanzierung entnommenen Vertragsguthaben und Einzahlungen nicht bis zum Rentenbeginn wieder zurückbezahlt, kann eine Steuerschuld gegenüber dem Staat entstehen. Die Verträge werden auf einem so bezeichneten Wohnförderkonto fiktiv weitergeführt und mit zwei Prozent im Jahr verzinst. Das auf diese Weise bei Renteneintritt zur Verfügung stehende fiktive Vertragsguthaben muss dann entweder auf einen Schlag oder in monatlichen Intervallen mit dem persönlichen Steuersatz des Rentners versteuert werden. Begleichen Vertragsinhaber die anfallenden Steuern sofort, erlässt der Fiskus 30 Prozent der Schuld.