Grundschuldlöschung

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Die Eintragung einer Grundschuld ist bei der Baufinanzierung unumgänglich. Auf diesem Weg sichert sich der Darlehensgeber entscheidend ab: Sollte der Darlehensnehmer sich nicht mehr in der Lage befinden, seine Darlehensraten aufzubringen, gestattet die Grundschuld die Einleitung einer Vollstreckung bzw. einer Zwangsversteigerung.

Dementsprechend ist es nicht verwunderlich, dass viele Immobilieneigentümer sehr froh sind, wenn sie ihre Darlehen zurückgezahlt haben. Ab diesem Zeitpunkt befinden sie sich nämlich in der Lage, die Grundschulden endlich löschen zu lassen. Sobald die so genannte Grundschuldlöschung erfolgt ist, sind sie abgesichert: Dann ist es nicht mehr ohne weiteres Möglichkeit, dass eine Zwangsversteigerung eingeleitet wird.

Die Löschung der Grundschulden ist natürlich nicht ohne weiteres möglich. Weil es sich bei der Grundschuld um ein so genanntes Grundpfandrecht handelt, sind die Grundbuchämter an strenge Richtlinien gebunden: Die Löschung kann nur unter der Erfüllung ganz bestimmter Voraussetzungen erfolgen. Im Wesentlichen sind es zwei Voraussetzungen, die zur Durchführung einer Grundschuldlöschung erfüllt werden müssen. Bei der ersten Voraussetzung handelt es sich um die Veranlassung des Eigentümers: Nur er kann die Grundschulden aus dem Grundbuch entfernen lassen. Des Weiteren muss eine so genannte Löschungsbewilligung vorliegen. Das Grundbuchamt darf die Löschung ausschließlich gegen Vorlage dieses Dokuments durchführen.

Bei der Löschungsbewilligung handelt es sich um ein Dokument, in welchem der Grundschuldgläubiger (zum Beispiel eine Bank oder Bausparkasse) explizit eine Freigabe der Löschung erteilt. Dieses Dokument muss der Darlehensnehmer in der Regel selbst anfordern. Sobald er sein Darlehen vollständig getilgt hat, veranlassen die Darlehensgeber auf Nachfrage die Erstellung des Dokuments.

Die eigentliche Grundschuldlöschung kann auf unterschiedlichem Wege erfolgen. In den meisten Fällen wird sie direkt aus dem Grundbuch der Immobilie gestrichen und ist somit nicht mehr existent. Der Eigentümer kann aber auch die Umwandlung der Grundschuld in eine so genannte Eigentümergrundschuld veranlassen: In diesem Fall bleibt die Grundschuld weiterhin bestehen – nur mit dem Unterschied, dass er jetzt selbst der Gläubiger ist und sie später für andere Finanzierungszwecke erneut nutzen kann.

Entnahmephase

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Die Entnahmephase eines Wohn-Riester-Vertrages entspricht der Einzahlungs- oder Ansparphase von staatlich geförderten Riester-Verträgen, die nicht zur Finanzierung einer Immobilie genutzt werden. Während der Entnahmephase werden die laufenden Einzahlungen in den Vertrag sowie die staatlichen Zulagen zur Tilgung eines Hypothekenkredites herangezogen. Die effektive Belastung durch den Kapitaldienst verringert sich dadurch. Am Ende der Entnahmephase, deren Dauer grundsätzlich frei vom Kreditnehmer bestimmt werden kann, werden die entnommenen Einzahlungen sowie die Zulagen entweder nebst Zinsen wieder in den Vertrag zurückbezahlt oder aber das Wohnförderkonto wird leer gelassen. In letzterem Fall entsteht mitunter eine Steuerschuld des Vertragsinhabers gegenüber dem Finanzamt, da die Einzahlungen während der Entnahmephase steuerlich geltend gemacht werden und umgekehrt die Auszahlungen, die erfolgen würden wenn der Vertrag die planmäßigen Guthaben aufweisen würde, mit dem persönlichen Steuersatz des Vertragsinhabers in voller Höhe versteuert werden. Es kann dabei jedoch gewählt werden, ob die Besteuerung einmalig zum Rentenbeginn erfolgt oder monatlich über einen Zeitraum von 20 Jahren.

Werden die zur Immobilienfinanzierung entnommenen Guthaben des Riester-Vertrages nicht bis zum Eintritt in den Ruhestand wieder zurückbezahlt, steht dem Kreditnehmer eine Rente zu, die über das Niveau der gesetzlichen Rentenversicherung hinausgeht. Kreditnehmer sollten deshalb unbedingt ein Konzept für die persönliche Altersvorsorge erstellen, mit die Versorgungslücke abgedeckt werden kann.

Während der Entnahmephase profitieren Vertragsinhaber von steuerlichen Erleichterungen sowie von Zuschüssen, die der Staat gewährt. Die Einzahlungen in den Vertrag können exklusive der Zuschüsse in vollem Umfang als Sonderausgabe steuerlich geltend gemacht werden. Der maximale Betrag ist allerdings auf 2100 Euro jährlich inklusive Zulagen begrenzt. Die Zuschüsse setzen sich aus einer Grundzulage über 154 Euro im Jahr sowie einer Kinderzulage in Höhe von 185 Euro im Jahr zusammen (Kinder die nach dem Jahr 2007 zur Welt gekommen sind erhalten 300 Euro). Der während der Entnahmephase insgesamt realisierbare Vorteil kann so mehr als 50.000 Euro betragen.

Eigenkapitalanteil

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Als Eigenkapitalanteil wird derjenige Anteil des Bau- oder Kaufpreises einer Immobilie bezeichnet, der vom Eigentümer selbst durch eigene Mittel eingebracht wird und somit nicht durch Kredite von Banken finanziert werden muss. Der Eigenkapitalanteil kann sich grundsätzlich auf jeden Wert zwischen 0 und 100 Prozent belaufen. Die Höhe des Anteils hat jedoch Auswirkungen auf den Zinssatz, die Dauer des Tilgungszeitraumes und das Risiko einer Überschuldung bei einer notgedrungenen Veräußerung des erworbenen Objektes.

Je größer der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer fällt in der Regel der Zinssatz aus, der für die Hypothekenfinanzierung zu zahlen ist. Ab einem Beleihungsauslauf von rund 60 Prozent neigen die meisten deutschen Banken dazu, Aufschläge auf den Kreditzins zu veranschlagen, da aus Sicht der an der Finanzierung beteiligten Banken das Risiko eines Adressausfalls ab diesem Niveau steigt. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher fallen auch die Zinsen aus. Vollfinanzierungen, bei denen der Eigenkapitalanteil null Prozent beträgt und bei denen unter Umständen sogar noch die Erwerbsnebenkosten oder Teile der Inneneinrichtung über einen Kredit finanziert werden, fallen dementsprechend teuer aus. Die Angst der Banken vor einem Ausfall entstammt der Beobachtung, dass im Falle einer Insolvenz des Schuldners und einer daraus resultierenden Zwangsversteigerung die Erlöse aus dem Objekt meistens nicht reichen, um 100 Prozent des Bau- oder Erwerbswertes zu erreichen.

Ein hoher Eigenkapitalanteil macht nicht nur den Zinssatz günstiger, sondern beschleunigt auch die Tilgung des Vorhabens insgesamt, da die absolut zu tragende Darlehenssumme geringer ausfällt und der anfängliche Tilgungssatz höher bemessen werden kann. Durch diesen Umstand lassen sich häufig zusätzliche Vergünstigungen beim Zinssatz des Kredites erreichen, da Banken aufgrund der kürzeren Laufzeit von einem geringeren Risiko ausgehen.

Um einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil zu erreichen, muss frühzeitig mit entsprechenden und ausreichenden Sparmaßnahmen wie etwa Bausparverträgen oder Einzahlungen in Banksparpläne begonnen werden. Alternativ kann der Eigenkapitalanteil auch durch Eigenkapitalersatzleistungen erhöht werden.

Zahlungsunfähigkeit

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Zahlungsunfähigkeit liegt dann vor, wenn ein Schuldner dauerhaft seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Im Bereich der privaten Baufinanzierung bedeutet dies, dass die laufenden Kreditraten für einen längeren Zeitraum nicht mehr gezahlt werden können, obwohl keine besonderen anderweitigen Belastungen zu tragen sind. Das Einkommen des Schuldners reicht dann zur Deckung der Verbindlichkeiten schlicht nicht aus.

In der Regel wird ein Kredit von der Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners umgehend gekündigt und der valutierende Darlehensbetrag zur sofortigen Rückzahlung fällig gestellt. Kann der Kreditnehmer den Saldo dann nicht begleichen, was bei tatsächlicher Zahlungsunfähigkeit der Fall ist, leitet die Bank Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ein und verwertet die Immobilie. In den meisten Fällen wird das Objekt dann beim zuständigen Amtsgericht versteigert. Ob der Veräußerungserlös dazu ausreicht, die bestehenden Verbindlichkeiten zu decken, hängt unter anderem davon ab, wie hoch die Immobilie beliehen wurde und wie hoch der Eigenkapitalanteil zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung ausfällt.

Sofern nach der Versteigerung noch Verbindlichkeiten bestehen, müssen diese durch den Kreditnehmer ebenfalls zurückgeführt werden. Im schlimmsten Fall kann eine Begleichung der Schulden gar nicht erfolgen, weil das Einkommen des Darlehensnehmers zu gering ausfällt und es muss ein Insolvenzverfahren eröffnet werden, an dessen Ende die Restschuldbefreiung per Gerichtsbeschluss steht, sofern die Wohlverhaltensperiode von sechs Jahren erfolgreich bestritten werden konnte.

Die Ursachen von Zahlungsunfähigkeit bei Eigenheimbesitzern kann unterschiedlicher Natur sein. Zum einen können sich die Einkommensverhältnisse im Laufe der Tilgung verschlechtern – etwa weil der Arbeitsplatz verloren geht. Zum anderen können auch unvorhergesehene Kosten das Budget über Gebühr strapazieren. Oft liegen die Fehler, die zur Zahlungsunfähigkeit führen, auch bereits in der Konzeption der Finanzierung. Wird beispielsweise die Bildung von Rücklagen aus dem laufenden Budget nicht eingeplant, kann dies im Fall unvorhergesehener Ereignisse bereits zum Eintritt der Zahlungsunfähigkeit führen. Eine gute Planung ist deshalb wichtig für das Gelingen einer Eigenheimfinanzierung.

Mieteinnahmen

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Die Mieteinnahmen eines Vermieters sind diejenigen Bezüge, die der Mieter eines Objektes für dessen Überlassung zahlt. Sie werden in der Regel einmal im Monat entrichtet. Die Miete setzt sich dabei zusammen aus der Kalt- und der Warmmiete. Letztere ist als Abschlagszahlung des Mieters für laufende Kosten wie Heizung und Warmwasser sowie Gebühren für die städtische Müllentsorgung sowie die Gebäudereinigung zu verstehen. Die Kaltmiete ist die eigentliche Miete und stellt die Einnahmequelle des Vermieters dar. Sie richtet sich der Höhe nach an der Lage und Ausstattung des vermieteten Objektes sowie dessen geographischer Lage aus. Dabei ist die Miete in Großstädten tendenziell höher als in ländlichen Gebieten. Die Mieteinnahmen fallen darüber hinaus regional sehr unterschiedlich aus. Im Süden Deutschlands sind die Mieten dabei in der Tendenz höher als im Norden. Die Miete korreliert dabei mit den Immobilienpreisen, so dass höhere Mieteinnahmen mit höheren Finanzierungskosten für den Vermieter verbunden sind, sofern dieser zum Erwerb eines Objektes einen Kredit bei einer Bank aufnimmt.

Die Mieteinnahmen sind bei der Kalkulation über die Anschaffung einer Immobilie zwecks Altersvorsorge und Vermögensaufbau von großer Bedeutung. Sie dienen der teilweisen Deckung der Belastungen durch den vom Kreditnehmer zu entrichtenden Kapitaldienst und stellen nach der vollständigen Rückzahlung des Kredites die laufende Einnahmequelle dar, die im Rahmen der Alterssicherung die finanzielle Versorgung im Ruhestand gewährleistet. Aufgrund der großen Bedeutung der Mieteinnahmen für ein Finanzierungsvorhaben ist es für den Eigentümer eines Objektes wichtig, die Immobilie möglichst ununterbrochen an Dritte zu vermieten. Da dies nicht immer möglich ist, muss bei der Finanzkalkulation ein angemessener Leerstand eingeplant werden. Dieser sollte sich nach den örtlichen Begebenheiten richten und, sofern die Umstände nicht anderes erfordern, auf Erfahrungswerten basieren. Darüber hinaus müssen Ausfälle der Mieteinnahmen durch Zahlungsunfähigkeit des Mieters einkalkuliert werden.

Steuerlich sind Mieteinnahmen, die die Betriebskosten übersteigen, mit dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers zu veranschlagen.

Preisverhandlungen

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Preisverhandlungen finden in der Regel immer dann statt, wenn eine Immobilie veräußert werden soll und weder Käufer noch Verkäufer in einer derart komfortablen Situation sind, dass der Preise einseitig festgelegt werden kann. Bei Preisverhandlungen gilt es eine Reihe von Punkten zu beachten. Für beide an einer Transaktion beteiligten Parteien bieten die Verhandlungen erhebliches Potenzial. Käufer können durch geschicktes Agieren den Preis drücken, Verkäufer jedoch können ihrerseits ebenfalls durch geeignete Vorgehensweisen einen attraktiven Verkaufspreis erzielen. Ausgangsbasis von Preisverhandlungen ist in der Regel eine Verhandlungsbasis, die vom Verkäufer bereits in einer Annonce genannt wird.

Ausgehend von dieser Verhandlungsbasis können Käufer versuchen, den Preis zu drücken. Dazu müssen in der Regel Gründe angegeben werden. So kann der Käufer etwa Mängel am Objekt anbringen und diese als Rechtfertigung für einen Preisnachlass nutzen. Diese Mängel können etwa in einem bestehenden Renovierungsbedarf einzelner Gebäudeteile oder anderen Umständen liegen, die nach dem Kauf weitere Investitionen erforderlich machen. Insbesondere können Käufer klarmachen, dass sie bestimmte Mängel gravierender einschätzen als der Verkäufer. Rabatte auf die Verhandlungsbasis können darüber hinaus durch bestimmte Vorteile gerechtfertigt werden, die der Käufer dem Verkäufer bietet. Eine besonders schnelle Abwicklung der Zahlung beispielsweise ist für Eigentümer, die aufgrund anderer geplanter Engagements Liquidität benötigen, von Vorteil.

Verkäufer können den Kaufpreis nach oben treiben, indem sie mehrere Nachfrager zum gleichen Zeitpunkt zu einer Besichtigung einladen und so das Interesse schüren. Sofern es gelingt, unter den Interessenten die Sorge zu schüren, dass das Objekt anderweitig verkauft werden könnte, sind Preissteigerungen möglich. Darüber hinaus können Eigentümer die Behebung bestimmter Mängel oder den Umbau einzelner Teile nach den Wünschen der Käufer anbieten und so deren Nutzen durch die Immobilie erhöhen. Insbesondere in Kombination bieten diese Maßnahmen in einem normalen Markt die Möglichkeit, einen guten Preis zu erzielen und von der Verhandlungsbasis nach oben abzuweichen.

Verhandlungsbasis

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Als Verhandlungsbasis wird ein Preis bezeichnet, der im Vorfeld einer Immobilientransaktion von einer der beiden beteiligten Parteien genannt wird und sich als Richtgröße versteht, aus der der Preisrahmen, in dem sich ein Objekt befindet, abgeleitet werden kann. Der Verkäufer einer Immobilie kann dabei im Rahmen einer Annonce genauso eine Verhandlungsbasis definieren wie der Käufer, der auf der Suche nach einem geeigneten Objekt seine Vorstellungen im Hinblick auf die Investitionskosten angibt. Die Definition einer Zielgröße dient dabei auch als Filter für Anbieter und Nachfrager: Stimmen die Vorstellungen der beiden Parteien überhaupt nicht überein und liegt beispielsweise zwischen der Verhandlungsbasis, die der Eigentümer eines Objektes angibt und dem Kostenrahmen, der einem potenziellen Käufer zur Verfügung steht, eine sehr große Differenz, ist eine weitere Kontaktaufnahme von vornherein überflüssig.

Kommt es zu Preisverhandlungen zwischen Eigentümer und Interessent, dient die Verhandlungsbassi als Richtschnur für die im Raum stehenden Größenordnungen. Eine Abweichung in Höhe von zehn Prozent von der Verhandlungsbasis gilt dabei als ausgesprochen viel. In der Regel belaufen sich die Abweichungen, unabhängig davon, ob sie nach oben oder nach unten hin stattfinden, auf nicht mehr als fünf Prozent. Größere Differenzen sind nur dann plausibel, wenn sich an dem Objekt, dem die Verhandlungsbasis zugeschrieben wurde, etwas Gravierendes ändert – wenn der Eigentümer etwa bestimmte Reparaturen vornimmt oder Teile des Gebäudes sanieren lässt. In diesen Fällen sind, abhängig vom Kostenumfang der Maßnahmen, größere Abweichungen durchaus möglich.

Eigentümer können durch Feldversuche das Potenzial, das ein Objekt im vorherrschenden Marktumfeld bietet, ausloten. So kann in verschiedenen lokalen Zeitungen der Verkauf inseriert werden. Dabei wird jeweils eine Unterschiedliche Verhandlungsbasis angegeben. An der Anzahl der Kontakte je Inserat lässt sich dann erkennen, wie reagibel sich die potenziellen Käufer im Hinblick auf den Preis zeigen. Die Vorgehensweise macht nur dann Sinn, wenn Zufälle ausgeschlossen werden können und eine entsprechend valide Datenerhebung erfolgt.

Ratenneuaufteilung

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Als Ratenneuaufteilung wird die Umstrukturierung des Kapitaldienstes, den ein Kreditnehmer gegenüber seiner darlehensgebenden Bank leistet, bezeichnet. Es kann sich dabei um eine Anhebung des Tilgungssatzes genauso handeln wie um eine Reduktion. Wird der Tilgungssatz angehoben, erhöht sich die monatlich zu zahlende Rate und damit die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer. Der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des aufgenommenen Darlehens verkürzt sich entsprechend, der Kreditnehmer ist früher schuldenfrei. Bei einer Senkung des Tilgungssatzes werden die Raten, die der Kreditnehmer jeden Monat an seine Bank zahlt, reduziert. Im Gegenzug verlängert sich der Tilgungszeitraum und der Kreditnehmer ist erst zu einem späteren Zeitpunkt schuldenfrei als ursprünglich vereinbart.

Die Motivation, die hinter einer Neuaufteilung der Raten einer Immobilienfinanzierung steckt, kann unterschiedlicher Natur sein. Eine Erhöhung des Tilgungssatzes und die damit einhergehende Beschleunigung der Rückzahlung bieten sich an, wenn das Einkommen, das zur Tilgung des Darlehens zur Verfügung steht, ansteigt und so die Freiräume wachsen. Da die Darlehenszinsen meistens höher sind als die Erträge, die mit einer Anlage der Ersparnisse am Kapitalmarkt zu erzielen sind, stellt die zügigere Rückzahlung bestehender Schulden die effizienteste Möglichkeit dar. Wird der Tilgungssatz hingegen gesenkt und damit die Rückzahlung auf einen längeren Zeitraum gestreckt, ist in der Regel ein finanzieller Engpass des Kreditnehmers die Ursache dafür. Können die laufenden Raten nicht mehr ohne allzu große Schwierigkeiten aufgebracht werden, ist es ratsam, so bald wie möglich das Gespräch mit der Bank zu suchen und um einen Ratenneuaufteilung zu bitten. Dieser muss das Kreditinstitut schriftlich zustimmen, damit sie rechtswirksam wird.

Eine Umstrukturierung der Verbindlichkeiten sollte in das persönliche Finanz- und Vermögenskonzept des Kreditnehmers eingebettet werden. Verzögert sich die Rückzahlung, müssen mitunter auch andere Maßnahmen wie etwa solche zur persönlichen Altersvorsorge angepasst werden. Durch eine Verschiebung des Eintritts in den Ruhestand lassen sich die notwendigen Freiräume in einem solchen Fall schaffen.

Finanzierungskosten

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Die Finanzierungskosten einer Immobilienfinanzierung bestehen aus den Sollzinsen, die für das in Anspruch genommene Darlehen zu entrichten sind sowie aus weiteren Zins- und Bearbeitungskosten und ggf. Vertriebs- und Vermittlungsgebühren. Zu den weiteren Zinskosten zählen insbesondere Bereitstellungszinsen, in einigen Fällen auch Überziehungszinsen. Die Summe der Finanzierungskosten bei einer Hypothekenfinanzierung ist in der Regel hoch und kann sich über die gesamte Laufzeit hinweg auf einen Betrag belaufen, der dem Bau- oder Kaufpreis des erworbenen Objektes nahe kommt.

Sollzinsen werden immer auf den gesamten valutierenden Kreditbetrag erhoben. Bei einer annuitätischen Tilgung, die eine gleich hohe Rate des Kreditnehmers über die gesamte Laufzeit vorsieht, in der Zins und Tilgung enthalten sind, besteht zu Beginn der Tilgung ein großer Teil des Kapitaldienstes aus Zinskosten. Dieser Anteil nimmt jedoch im Zeitverlauf sukzessive zugunsten des Tilgungsanteils ab. Der Tilgungsanteil ist explizit nicht den Finanzierungskosten zuzurechnen. Insbesondere bei nicht zur Selbstnutzung sondern zur Vermietung an Dritte bestimmten Vorhaben ist dieser Umstand von Bedeutung, da Zinskosten als Betriebskosten steuerlich geltend gemacht werden können, der Tilgungsanteil am Kapitaldienst jedoch nicht.

Bereitstellungszinsen werden immer dann erhoben, wenn der Kreditnehmer ein zugesagtes Darlehen nicht abruft. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich Preisverhandlungen länger hinziehen als geplant oder der Baufortschritt aufgrund schlechten Wetters langsamer vor sich geht als in der Kalkulation vorgesehen. Bereitstellungzinsen werden dabei meist ab dem zweiten Monat nach Zusage der Bank erhoben und fallen deutlich geringer aus als die Sollzinsen, da die Bank den nicht ausbezahlten Kreditbetrag am Interbankenmarkt anlegen und dadurch Erträge erwirtschaften kann.

Bearbeitungskosten sowie Vermittlungsgebühren können bei Baufinanzierungen zwar prinzipiell anfallen, dies ist jedoch in der Praxis auf dem deutschen Markt nur selten der Fall. Überziehungszinsen sind ebenfalls selten und werden erhoben, wenn eine zugesagte Kreditlinie zur Finanzierung einer Immobilie – in der Regel nur geringfügig – überschritten wird. Größere Überziehungen lassen Banken nicht zu.

Kapitaldienstfähigkeit

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Als Kapitaldienstfähigkeit wird die Fähigkeit eines Darlehensnehmers bezeichnet, bestehende Verbindlichkeiten ordnungsgemäß zu bedienen. Das Ausmaß der Kapitaldienstfähigkeit gibt dabei an, welche Schuldenlast maximal durch das laufende Einkommen bzw. die laufenden Betriebseinnahmen zu decken ist. Dabei sind der Zinssatz, der für den Kredit bezahlt werden muss sowie der Tilgungssatz ebenfalls maßgebliche Größen. Grundsätzlich gilt, dass mit dem frei verfügbaren Einkommen, das einem Kreditnehmer nach Deckung aller anderen erforderlichen Kosten zur Verfügung steht, auch die Kapitaldienstfähigkeit steigt. Ein hohes Einkommen befähigt somit zu hohen Kreditaufnahmen.

Um zu ermitteln, wie groß ein Darlehen maximal ausfallen darf, damit die Verbindlichkeiten ohne Schwierigkeiten aus dem Einkommen gedeckt werden können, müssen alle wesentlichen Einflussgrößen, die für die Höhe des Kapitaldienstes maßgeblich sind, berücksichtigt werden. Aus Zins und Tilgungssatz wird dann die Annuität ermittelt, die monatlich zu zahlen ist. Das Einkommen bestimmt dabei, wie groß diese ausfallen darf. Stehen nach Abzug aller anderen Ausgaben und Bereinigung des Einkommens um eine zusätzliche Sicherheitspauschale beispielsweise 1000 Euro monatlich zur Leistung des Kapitaldienstes zur Verfügung, kann unter Berücksichtigung des Darlehenszinses, der zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme gilt sowie dem anfänglichen Tilgungssatz leicht ermittelt werden, welcher maximale Kreditbetrag gestemmt werden kann.

Die Kapitaldienstfähigkeit kann sich im Zeitverlauf verändern, auch wenn das Einkommen des Kreditnehmers konstant bleibt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Zinssatz des Kredites nicht durch eine Zinsfestschreibung fixiert wird, sondern sich variabel in Abhängigkeit eines Referenzzinssatzes gestaltet. Ein Anstieg der Zinsen führt dann zu einem höheren Kapitaldienst insgesamt, so dass die Deckung schwieriger wird. Da bei Annuitätendarlehen die Zinssensitivität des Kapitaldienstes in frühen Stadien des Tilgungszeitraumes besonders hoch ist, wird gemeinhin empfohlen, eine Zinsbindung zu vereinbaren, wenn das Einkommen nicht auch größere Zusatzbelastungen problemlos ermöglicht. Die Zinsbindung sollte dabei zumindest in den ersten fünf, besser jedoch in den ersten zehn Jahren nach Kreditaufnahme den Zinssatz konstant halten.