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Die Eintragung einer Grundschuld ist im Rahmen einer Baufinanzierung ein unumgänglicher Schritt. Durch dieses Grundpfandrecht sichert sich der Darlehensgeber umfassend ab: Sollte der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein, seine vereinbarten Raten zu bedienen, berechtigt die Grundschuld das Kreditinstitut zur Einleitung einer Zwangsvollstreckung oder einer Zwangsversteigerung. Es ist daher verständlich, dass viele Immobilieneigentümer den Zeitpunkt herbeisehnen, an dem das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Ab diesem Moment besteht die Möglichkeit, die Grundschuld offiziell löschen zu lassen. Ist die Grundschuldlöschung vollzogen, ist die Immobilie wieder frei von diesen speziellen Belastungen, und eine Verwertung durch die Bank ist nicht mehr ohne Weiteres möglich.

Voraussetzungen für die Entfernung des Grundpfandrechts

Die Löschung einer Grundschuld kann jedoch nicht willkürlich erfolgen. Da es sich um ein formelles Grundpfandrecht handelt, sind die Grundbuchämter an strenge gesetzliche Richtlinien gebunden. Im Wesentlichen müssen zwei Kernvoraussetzungen erfüllt sein, um das Verfahren einzuleiten. Erstens ist die aktive Veranlassung durch den Eigentümer erforderlich, da nur dieser die Entfernung der Einträge beantragen kann. Zweitens muss dem Grundbuchamt eine sogenannte Löschungsbewilligung vorgelegt werden. Ohne dieses offizielle Dokument darf das Amt keine Streichung im Register vornehmen.

Die Löschungsbewilligung und ihre Anforderung

Bei der Löschungsbewilligung handelt es sich um eine formelle Erklärung des Grundschuldgläubigers – in der Regel eine Bank oder Bausparkasse –, in der dieser explizit der Löschung des Rechts zustimmt. Dieses Dokument wird üblicherweise nicht automatisch versandt, sondern muss vom Darlehensnehmer nach der vollständigen Tilgung des Kredits angefordert werden. Sobald die letzte Rate beglichen wurde, stellt der Darlehensgeber auf Nachfrage die erforderliche Bestätigung aus, die zudem notariell beglaubigt sein muss.

Optionen: Löschung oder Umwandlung

Für die eigentliche Abwicklung stehen dem Eigentümer verschiedene Wege offen. Im Regelfall wird die Grundschuld direkt im Grundbuch der Immobilie gestrichen und ist damit rechtlich nicht mehr existent. Alternativ kann der Eigentümer jedoch die Umwandlung in eine sogenannte Eigentümergrundschuld veranlassen. In diesem Fall bleibt der Eintrag im Grundbuch bestehen, allerdings wechselt die Gläubigerposition: Der Eigentümer wird nun selbst zum Gläubiger der Grundschuld. Dies bietet den strategischen Vorteil, dass das bestehende Recht später für weitere Finanzierungen, etwa Modernisierungen, kostengünstig wiederverwendet werden kann, ohne dass eine erneute Neueintragung erforderlich ist.

FAQ

Wann ist der beste Zeitpunkt, um eine Grundschuld löschen zu lassen?

Eine Löschung ist erst nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens möglich, sobald die Bank die Löschungsbewilligung erteilt hat. Viele Eigentümer warten jedoch mit der Löschung, solange kein Verkauf der Immobilie geplant ist, um die Kosten für das Grundbuchamt zunächst einzusparen.

Welche Kosten fallen bei einer Grundschuldlöschung an?

Die Kosten für die Löschung setzen sich aus den Gebühren für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung und den Gebühren des Grundbuchamtes zusammen. In der Regel müssen Eigentümer mit etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme für diesen Vorgang rechnen.

Was ist der Vorteil einer Eigentümergrundschuld gegenüber einer vollständigen Löschung?

Eine Eigentümergrundschuld bleibt im Grundbuch rangwahrend bestehen und kann jederzeit als Sicherheit für neue Kredite genutzt werden. Dadurch spart der Eigentümer bei künftigen Finanzierungen die hohen Gebühren für eine komplette Neubestellung und Neueintragung eines Pfandrechts.

Als Eigenkapitalanteil wird derjenige Teil des Bau- oder Kaufpreises einer Immobilie bezeichnet, den der Eigentümer durch eigene Mittel finanziert und der somit nicht durch externe Kredite gedeckt werden muss. Theoretisch kann sich dieser Anteil auf jeden Wert zwischen 0 % und 100 % belaufen. In der Praxis hat die Höhe des Eigenkapitals jedoch massive Auswirkungen auf die Konditionen der Finanzierung: Sie beeinflusst direkt den Zinssatz, die Dauer des Tilgungszeitraumes sowie das Risiko einer Überschuldung, sollte das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt notgedrungen veräußert werden müssen.

Zinsgestaltung und Beleihungsauslauf

Ein wesentlicher Grundsatz der Baufinanzierung lautet: Je größer der Eigenkapitalanteil, desto niedriger ist in der Regel der zu zahlende Zinssatz. Die meisten deutschen Kreditinstitute beginnen ab einem Beleihungsauslauf von rund 60 % damit, Risikoaufschläge auf den Kreditzins zu verlangen. Aus Sicht der Banken steigt ab diesem Niveau das Risiko eines Adressausfalls deutlich an. Sogenannte Vollfinanzierungen, bei denen der Eigenkapitalanteil bei 0 % liegt und unter Umständen sogar die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden, sind dementsprechend kostspielig. Diese Vorsicht der Banken resultiert aus der Erfahrung, dass bei einer Zwangsversteigerung die Erlöse oft nicht ausreichen, um den vollen Erwerbswert inklusive aller Nebenkosten abzudecken.

Vorteile für die Tilgung und Laufzeit

Ein hoher Eigenkapitalanteil wirkt sich nicht nur positiv auf den Zinssatz aus, sondern beschleunigt auch die vollständige Entschuldung des Vorhabens. Da die absolute Darlehenssumme geringer ausfällt, kann bei gleicher monatlicher Belastung ein höherer anfänglicher Tilgungssatz gewählt werden. Diese Kombination führt zu einer kürzeren Gesamtlaufzeit, was wiederum oft zusätzliche Zinsvergünstigungen mit sich bringt, da die Banken bei kürzeren Zeiträumen von einer besseren Kalkulierbarkeit und einem geringeren Zinsänderungsrisiko ausgehen.

Strategien zur Erhöhung der Eigenmittel

Um einen soliden Eigenkapitalanteil vorweisen zu können, ist eine frühzeitige finanzielle Planung unerlässlich. Bewährte Instrumente hierfür sind klassische Sparmaßnahmen wie Bausparverträge oder langfristige Banksparpläne. Wer zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs nicht über ausreichend liquide Mittel verfügt, kann den Eigenkapitalanteil alternativ durch Eigenkapitalersatzleistungen erhöhen. Hierzu zählen beispielsweise die Abtretung von Lebensversicherungen oder die Einbringung von Eigenleistungen am Bau, die den Beleihungsauslauf zugunsten des Kreditnehmers verbessern.

FAQ

Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil für eine Finanzierung mindestens sein?

Experten empfehlen meist einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % der Kaufsumme. Zudem sollten die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Steuer), die etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises ausmachen, idealerweise immer aus eigenen Mitteln gedeckt werden, um eine solide Finanzierungsbasis zu schaffen.

Warum sinkt der Zinssatz bei mehr Eigenkapital so stark?

Der Zinssatz sinkt, weil das Risiko der Bank abnimmt. Da die Bank bei einer Verwertung der Immobilie als erste bedient wird, ist ihr Kapital bei einem niedrigen Beleihungsauslauf selbst dann gesichert, wenn das Haus unter dem ursprünglichen Marktwert verkauft werden muss. Diese Sicherheit gibt die Bank in Form von Zinsrabatten an den Kunden weiter.

Können Eigenleistungen (Muskelhypothek) den Eigenkapitalanteil wirklich ersetzen?

Ja, viele Banken erkennen fundierte Eigenleistungen bis zu einer gewissen Grenze (oft bis zu 15 % der Bausumme) als fiktives Eigenkapital an. Da diese Arbeit den Wert des Hauses steigert, ohne dass ein Kredit dafür aufgenommen werden muss, verbessert sie die Eigenkapitalquote in der bankinternen Berechnung.

Die Mieteinnahmen eines Vermieters sind diejenigen Bezüge, die der Mieter eines Objektes für dessen Überlassung zahlt. Sie werden in der Regel einmal im Monat entrichtet. Die Miete setzt sich dabei zusammen aus der Kalt- und der Warmmiete. Letztere ist als Abschlagszahlung des Mieters für laufende Kosten wie Heizung und Warmwasser sowie Gebühren für die städtische Müllentsorgung sowie die Gebäudereinigung zu verstehen. Die Kaltmiete ist die eigentliche Miete und stellt die Einnahmequelle des Vermieters dar. Sie richtet sich der Höhe nach an der Lage und Ausstattung des vermieteten Objektes sowie dessen geographischer Lage aus. Dabei ist die Miete in Großstädten tendenziell höher als in ländlichen Gebieten. Die Mieteinnahmen fallen darüber hinaus regional sehr unterschiedlich aus. Im Süden Deutschlands sind die Mieten dabei in der Tendenz höher als im Norden. Die Miete korreliert dabei mit den Immobilienpreisen, so dass höhere Mieteinnahmen mit höheren Finanzierungskosten für den Vermieter verbunden sind, sofern dieser zum Erwerb eines Objektes einen Kredit bei einer Bank aufnimmt.

Die Mieteinnahmen sind bei der Kalkulation über die Anschaffung einer Immobilie zwecks Altersvorsorge und Vermögensaufbau von großer Bedeutung. Sie dienen der teilweisen Deckung der Belastungen durch den vom Kreditnehmer zu entrichtenden Kapitaldienst und stellen nach der vollständigen Rückzahlung des Kredites die laufende Einnahmequelle dar, die im Rahmen der Alterssicherung die finanzielle Versorgung im Ruhestand gewährleistet. Aufgrund der großen Bedeutung der Mieteinnahmen für ein Finanzierungsvorhaben ist es für den Eigentümer eines Objektes wichtig, die Immobilie möglichst ununterbrochen an Dritte zu vermieten. Da dies nicht immer möglich ist, muss bei der Finanzkalkulation ein angemessener Leerstand eingeplant werden. Dieser sollte sich nach den örtlichen Begebenheiten richten und, sofern die Umstände nicht anderes erfordern, auf Erfahrungswerten basieren. Darüber hinaus müssen Ausfälle der Mieteinnahmen durch Zahlungsunfähigkeit des Mieters einkalkuliert werden.

Steuerlich sind Mieteinnahmen, die die Betriebskosten übersteigen, mit dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers zu veranschlagen.

Als Verhandlungsbasis wird ein Preis bezeichnet, der im Vorfeld einer Immobilientransaktion von einer der beiden beteiligten Parteien genannt wird und sich als Richtgröße versteht, aus der der Preisrahmen, in dem sich ein Objekt befindet, abgeleitet werden kann. Der Verkäufer einer Immobilie kann dabei im Rahmen einer Annonce genauso eine Verhandlungsbasis definieren wie der Käufer, der auf der Suche nach einem geeigneten Objekt seine Vorstellungen im Hinblick auf die Investitionskosten angibt. Die Definition einer Zielgröße dient dabei auch als Filter für Anbieter und Nachfrager: Stimmen die Vorstellungen der beiden Parteien überhaupt nicht überein und liegt beispielsweise zwischen der Verhandlungsbasis, die der Eigentümer eines Objektes angibt und dem Kostenrahmen, der einem potenziellen Käufer zur Verfügung steht, eine sehr große Differenz, ist eine weitere Kontaktaufnahme von vornherein überflüssig.

Kommt es zu Preisverhandlungen zwischen Eigentümer und Interessent, dient die Verhandlungsbassi als Richtschnur für die im Raum stehenden Größenordnungen. Eine Abweichung in Höhe von zehn Prozent von der Verhandlungsbasis gilt dabei als ausgesprochen viel. In der Regel belaufen sich die Abweichungen, unabhängig davon, ob sie nach oben oder nach unten hin stattfinden, auf nicht mehr als fünf Prozent. Größere Differenzen sind nur dann plausibel, wenn sich an dem Objekt, dem die Verhandlungsbasis zugeschrieben wurde, etwas Gravierendes ändert – wenn der Eigentümer etwa bestimmte Reparaturen vornimmt oder Teile des Gebäudes sanieren lässt. In diesen Fällen sind, abhängig vom Kostenumfang der Maßnahmen, größere Abweichungen durchaus möglich.

Eigentümer können durch Feldversuche das Potenzial, das ein Objekt im vorherrschenden Marktumfeld bietet, ausloten. So kann in verschiedenen lokalen Zeitungen der Verkauf inseriert werden. Dabei wird jeweils eine Unterschiedliche Verhandlungsbasis angegeben. An der Anzahl der Kontakte je Inserat lässt sich dann erkennen, wie reagibel sich die potenziellen Käufer im Hinblick auf den Preis zeigen. Die Vorgehensweise macht nur dann Sinn, wenn Zufälle ausgeschlossen werden können und eine entsprechend valide Datenerhebung erfolgt.

Die Finanzierungskosten einer Immobilienfinanzierung setzen sich primär aus den Sollzinsen für das beanspruchte Darlehen sowie aus weiteren Zins- und Bearbeitungskosten zusammen. In bestimmten Fällen können zudem Vertriebs- und Vermittlungsgebühren anfallen. Zu den zusätzlichen Zinskosten gehören vor allem Bereitstellungszinsen und seltener auch Überziehungszinsen. In der Gesamtkalkulation einer Hypothekenfinanzierung summieren sich diese Kosten über die gesamte Laufzeit oft zu einem erheblichen Betrag, der in manchen Fällen sogar die Höhe des ursprünglichen Bau- oder Kaufpreises erreichen kann.

Sollzinsen und die Dynamik des Kapitaldienstes

Sollzinsen werden grundsätzlich auf den jeweils noch valutierenden Kreditbetrag erhoben. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen leistet der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Zu Beginn der Rückzahlung entfällt der überwiegende Teil dieses Kapitaldienstes auf die Zinskosten, während der Tilgungsanteil sukzessive ansteigt, je weiter die Restschuld sinkt. Es ist wichtig festzuhalten, dass der Tilgungsanteil selbst nicht zu den Finanzierungskosten zählt, sondern den Vermögensaufbau darstellt. Dieser Unterschied ist besonders bei vermieteten Immobilien relevant, da die Zinskosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich absetzbar sind, die Tilgungsbeträge hingegen nicht.

Bereitstellungszinsen und Nebenkosten in der Praxis

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn ein bereits zugesagtes Darlehen vom Kreditnehmer noch nicht abgerufen wird. Dies geschieht häufig bei Verzögerungen im Baufortschritt oder bei langwierigen Kaufverhandlungen. In der Regel berechnen Banken diese Zinsen ab dem zweiten oder dritten Monat nach der Kreditzusage. Da das Kreditinstitut den nicht ausgezahlten Betrag zwischenzeitlich am Interbankenmarkt anlegen kann, fallen Bereitstellungszinsen meist deutlich niedriger aus als die eigentlichen Sollzinsen. Bearbeitungsgebühren und Vermittlungsprovisionen sind auf dem deutschen Markt mittlerweile eher die Ausnahme. Überziehungszinsen werden nur dann berechnet, wenn die vereinbarte Kreditlinie geringfügig überschritten wird, wobei Banken größere Überziehungen im Bereich der Baufinanzierung im Normalfall nicht gestatten.

FAQ

Wie kann man die Gesamtkosten einer Finanzierung effektiv senken?

Die effektivste Methode zur Kostensenkung ist eine höhere anfängliche Tilgung, da dadurch die Restschuld schneller sinkt und somit über die Gesamtlaufzeit deutlich weniger Sollzinsen anfallen. Auch der Vergleich von Angeboten hinsichtlich der bereitstellungszinsfreien Zeit kann bei Neubauvorhaben mehrere tausend Euro an zusätzlichen Kosten einsparen.

Sind Finanzierungskosten bei einer Umschuldung erneut zu entrichten?

Bei einer Umschuldung fallen in der Regel keine neuen Bearbeitungsgebühren bei der neuen Bank an, jedoch müssen Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld im Grundbuch sowie Notargebühren einkalkuliert werden. Diese Kosten gehören im weiteren Sinne ebenfalls zu den Finanzierungskosten der Anschlussfinanzierung.

Was versteht man unter dem effektiven Jahreszins im Kontext der Finanzierungskosten?

Der effektive Jahreszins ist eine gesetzlich vorgeschriebene Kennzahl, die neben dem Sollzins auch weitere preisbestimmende Faktoren wie Bearbeitungsgebühren und das Disagio enthält. Er dient als wichtigstes Instrument, um die tatsächlichen Finanzierungskosten verschiedener Kreditangebote transparent miteinander vergleichen zu können.