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Banken bieten Bauherren und Käufern unterschiedliche Modelle zur Immobilienfinanzierung an. Verschiedene Hypothekentarife sollen unterschiedlichen Bedürfnissen Rechnung tragen. Die Wahl des richtigen Tarifs kann die Finanzierung erleichtern, während ein falscher Tarif Unannehmlichkeiten und zusätzliche Kosten mit sich bringen kann.

Grundsätzlich sollte die Bedeutung des Tarifs allerdings nicht überschätzt werden – die Lasten der Finanzierung sind so oder so zu tragen und müssen vom Darlehensnehmer gestemmt werden. Kreditnehmer sollten sich bei der Wahl eines bestimmten Tarifs Zeit lassen und ggf. Beratung in Anspruch nehmen. Diese muss nicht immer bei der jeweiligen Bank erfolgen – auch die Konsultation eines Honorarberaters kann Sinn machen. Besondere Merkmale der vieler Tarife beziehen sich meistens auf die Flexibilität, die Kreditnehmer erhalten. So sehen einige Tarife etwa vor, dass Darlehen kostenfrei auf eine andere Immobilie übertragen werden können, wenn aus beruflichen Gründen ein Umzug erfolgen muss. Zwar müssen Banken der Kündigung einer Hypothek immer zustimmen, wenn die mit dem Kredit finanzierte Immobilie verkauft wird. Sie können dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die je nach Zeitpunkt im Tilgungsverlauf sehr hoch ausfallen und die Finanzierung eines neuen Objektes erschweren kann.

Solche flexiblen Momente sind in der heutigen Berufswelt durchaus vorteilhaft. Die Flexibilität hat allerdings ihren Preis: In der Regel müssen Kreditnehmer bei Tarifen mit kostenfreier Kündigungsmöglichkeit einen höheren Gesamtzinssatz in Kauf nehmen. Die Bank lässt sich damit ihr zusätzliches Ertragsrisiko vergüten. Andere Hypothekentarife sehen eine Progression des Zinssatzes vor: In den ersten Jahren der Finanzierung fällt der Zinssatz etwas geringer aus und steigt dann an. Solche Modelle sind besonders für Berufsanfänger interessant. Wieder andere Tarife erlauben es dem Kreditnehmer, Teile von bereits geleisteten Rückzahlungen jederzeit wieder als Kredit in Anspruch zu nehmen – diese Variante ist besonders gut geeignet, wenn nur wenige finanzielle Reserven in der Hinterhand zur Verfügung stehen und plötzlicher Kapitalbedarf nicht ausgeschlossen werden kann.

Als Riester-Sparplan werden Rentenversicherungen, Bank- oder Fondsparpläne sowie Bausparverträge bezeichnet, die durch die staatliche Riester-Zulage gefördert werden. Die Förderung besteht aus Zulagen bzw. Steuervorteilen. Die Zulagen werden gewährt, wenn vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag einbezahlt werden. Maximal müssen 2.100 Euro pro Jahr einbezahlt werden. Die Grundzulage sieht eine staatliche Aufstockung des Riester-Sparplans um 154 Euro im Jahr vor. Sparer erhalten zudem für jedes kindergeldberechtigte Kind eine Kinderzulage. Diese beträgt bei Kindern, die vor dem Jahr 2007 geboren wurden, 185 Euro im Jahr. Bei Nachwuchs, der nach 2007 zur Welt gekommen ist, werden 300 Euro im Jahr gezahlt. Alternativ zu den Zuschüssen kann die Förderung auch durch die steuerliche Geltendmachung der Einzahlungen in den Riester-Sparplan erfolgen. Die Einzahlungen können in voller Höhe als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Das Finanzamt prüft, welche Art der Förderung im jeweiligen Einzelfall besser ist.

Riester-Sparpläne können zur Eigenheimfinanzierung genutzt werden. Der Staat erlaubt die Verwendung bestehender Guthaben zum Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie. Darüber hinaus ist es möglich, die laufenden Einzahlungen in die Verträge direkt zur Tilgung eines Immobilienkredites zu verwenden. Die sogenannte Eigenheimrente ist damit ein teilweiser Ersatz für die ausgelaufene Eigenheimzulage. Sie kann besonders Familien mit Kindern Entlastung schaffen. Im Verlauf von 20 Jahren können erhebliche Fördersummen anlaufen.

Riester-Sparpläne, die zur Immobilienfinanzierung herangezogen werden, bergen allerdings auch Risiken. Werden die entnommenen Beiträge nicht bis zum Eintritt in den Ruhestand wieder zurückbezahlt, droht eine Steuerschuld. Die entnommenen Guthaben werden fiktiv weitergeführt und hypothetisch verzinst. In der Auszahlungsphase muss dann ggf. eine hypothetische Rente versteuert werden. Die Besteuerung erfolgt zu 100 Prozent mit dem persönlichen Steuersatz. Es ist in diesem Fall allerdings möglich, einen Rabatt auf die Steuerschulden im Umfang von 30 Prozent zu erhalten. Dazu müssen die angelaufenen Steuern in einer Summe direkt bei Rentenbeginn entrichtet werden.

Wer eine Immobilie erwirbt und dafür einen Kredit mit 20 oder 30 Jahren Laufzeit aufnimmt, muss das Einkommen, mit dem der Kredit finanziert wird, absichern. In der Regel handelt es sich bei diesem Einkommen um das Gehalt aus einer Beschäftigung als Angestellter oder um die Einnahmen aus einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit. Es existieren verschiedene Gründe, aus denen dieses Einkommen wegfallen kann. Zwei davon sind gesundheitlich bedingte Arbeitsunfähigkeit und Tod. Kann der Kreditnehmer aufgrund einer Erkrankung dauerhaft keiner Erwerbstätigkeit mehr nachgehen, fallen auch sämtliche Einkünfte weg.

Für diesen Fall sollte schon vor der Kreditaufnahme eine Berufsunfähigkeitsversicherung abgeschlossen werden. Diese zahlt eine monatliche Rente, wenn wegen Krankheit oder Unfall kein Beruf mehr ausgeübt werden kann. Die Höhe dieser Rente orientiert sich am Einkommen des Versicherungsnehmers. Berufsunfähigkeitsversicherungen gehören seit einigen Jahren zu den wichtigsten Vorsorge-Policen, weil die Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung im Zuge verschiedener Reformen gekürzt wurden und im Falle einer Krankheit das Absinken der Einkünfte auf ALG-II-Niveau droht. Die Einkommensabsicherung über eine solche Police ist deshalb Pflicht für alle, die ein so großes wirtschaftliches Vorhaben wie eine Immobilienfinanzierung angehen wollen. Die Kosten sind durchaus beträchtlich. Sie richten sich nach dem Alter des Versicherungsnehmers bei Vertragsbeginn und beim Ende des Versicherungsschutzes und können zudem sehr hoch ausfallen, wenn der Versicherungsnehmer Vorerkrankungen aufweist. Die Prämien können jedoch als Sonderausgabe steuerlich geltend gemacht werden.

Die Absicherung des Einkommens für den Fall dauerhafter Erwerbsunfähigkeit allein reicht nicht aus, wenn auch Angehörige in der finanzierten Immobilie leben, die vom Einkommen des Kreditnehmers abhängig sind. Dann muss auch für den Fall der Fälle vorgesorgt werden: Verstirbt der Kreditnehmer und Hauptverdiener, stehen Ehegatte und Kinder sonst vor dem wirtschaftlichen Ruin. Für dieses Risiko eignet sich eine Risikolebensversicherung am besten. Sie zahlt dann einen festgelegten Betrag, wenn der Versicherungsnehmer verstirbt. Der Betrag wird an die Angehörigen ausbezahlt.

Als Niedrigzinsphase wird eine Situation verstanden, in der das Zinsniveau am Kapitalmarkt gemessen am historischen Vergleich außerordentlich niedrig ist. Typischerweise betrifft das niedrige Zinsniveau während einer Niedrigzinsphase sowohl den Geldmarkt als auch den Markt für langfristige Finanzierungen, der für Immobiliendarlehen wichtig ist. Phasen mit niedrigen Zinsen finden ihre Ursache meist in einer schwachen wirtschaftlichen Entwicklung. Die Konjunktur läuft in solchen Zeiten schlecht, das Wachstum der Wirtschaft ist gering und die Zahl der Insolvenzen und Arbeitslosen steigt deutlich an. Die Inflation geht aufgrund der schwachen Konjunktur merklich zurück. In diesem Umfeld beginnt die Notenbank damit, das Zinsniveau am Geldmarkt zu drücken, indem sie die Leitzinsen senkt. Je nach Schwere der Rezession kann die Zentralbank zusätzlich durch Käufe am Rentenmarkt versuchen, die langfristigen Zinsen zu drücken. Diese sinken jedoch in der Regel von allein, weil die Anleger am Finanzmarkt dazu übergehen, ihre Aktienbestände abzubauen und in sichere Rentenpapiere umzuschichten. Die steigende Nachfrage nach Renten führt zu einem Kursanstieg für verzinsliche Wertpapiere, was gleichbedeutend mit sinkenden Zinsen ist. Das Zinsniveau am Rentenmarkt ist direkt mitverantwortlich für die Zinsen von Immobilienkrediten, weil Banken die Darlehen am Renten- und Pfandbriefmarkt refinanzieren.

In einer Niedrigzinsphase lassen sich Darlehen zu sehr günstigen Konditionen aufnehmen. Die Zinssätze liegen bei Zinsbindungen von bis zu fünf Jahren in Extremfällen sogar unter 2 oder 3 Prozent. In der Vergangenheit war dies insbesondere in Japan der Fall. Die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung können signifikant reduziert werden, wenn ein Darlehen während einer Niedrigzinsphase aufgenommen wird. Dennoch sinken während Niedrigzinsphasen meist die Baubeginne und die Zahl der Neufinanzierungen. Dies ist auf die in rezessiven Zeiten ausgeprägte Angst vor dem Verlust des Arbeitsplatzes oder anderen wirtschaftlichen Härten zurückzuführen. Niedrigzinsphasen bieten allen, die sich ihrer Einkünfte trotz wirtschaftlich schwieriger Zeiten sicher sind, eine erstklassige Möglichkeit zur Eigenheimfinanzierung, deren Konditionen den Weg in die eigenen vier Wände zu niedrigen Raten erlauben.

Der Geldmarkt ist der Markt, auf dem sich Geschäftsbanken untereinander Geld für kurze Fristen leihen. Er ist für die Immobilienfinanzierung vor allem im Hinblick auf Darlehen mit variabler Verzinsung von Bedeutung. Diese sind oft an den EURIBOR gekoppelt, bei dem es sich um ein wichtiges Zinsbarometer des Geldmarktes handelt. Steigen die Zinsen am Geldmarkt, steigen auch die Zinsen der Immobilienkredite, die an den EURIBOR gekoppelt sind.

Der Geldmarkt unterliegt verschiedenen Einflussfaktoren. Einer der wichtigsten ist die Geldpolitik der Zentralbank. Diese kann Geschäftsbanken Geld für Zeiträume von einem Tag bis hin zu einem Jahr zur Verfügung stellen. Der Zinssatz, den die EZB von den Banken verlangt, ist für die Entwicklung am Geldmarkt entscheidend: Wenn es möglich ist, Geld zu 1,0 Prozent Zinsen im Jahr von der EZB zu erhalten, wird keine Bank mehr dafür bei einer Geschäftsbank bezahlen. Deshalb ist der Leitzins die Obergrenze des Geldmarktzinses.

Die Zinsen am Geldmarkt richten sich sehr viel stärker nach der konjunkturellen Entwicklung als die am langfristigen Hypothekenmarkt. Das liegt nicht zuletzt an der Politik der Zentralbank, deren Augenmerk nicht nur auf die Inflation, sondern auch auf das Wachstum gerichtet ist. Die Geldmarktzinsen können sehr stark ansteigen, wenn die Zentralbank der Ansicht ist, dass das Zinsniveau zu niedrig ist und eine Gefahr für die Preisniveaustabilität darstellt. In der Vergangenheit ist es bereits vorgekommen, dass der Leitzins binnen 12 Monaten um 2 Prozent und mehr angehoben wurde. Umgekehrt kommt es besonders in Krisenzeiten auch häufig zu einer sehr raschen Zinssenkung.

Wer ein Darlehen mit geldmarktabhängiger Verzinsung aufnimmt, sollte sich der besonderen Risiken bewusst sein. Insbesondere in der Anfangsphase einer Immobilienfinanzierung kann ein rascher Anstieg der Zinsen zu erheblichen Belastungen führen, wenn sich die monatliche Rate nicht durch einen geringeren Tilgungssatz auffangen lässt, weil zu Beginn der Tilgung der Zinsanteil an der Finanzierung noch sehr hoch ist.