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Inhaber eines Bausparvertrages erhalten auf ihr angespartes Kapital Zinsen von der Bausparkasse. Das gesamte Bausparguthaben setzt sich aus diesen Zinsen, den eigenen Einzahlungen und gegebenenfalls staatlichen Förderungen zusammen. Gemeinsam mit dem späteren Bauspardarlehen bildet dieses Guthaben die vereinbarte Bausparsumme. Da die Verzinsung in Bausparverträgen meist sehr niedrig angesetzt ist – oft bei einem Prozent oder weniger –, wächst das Kapital primär durch regelmäßige Sparbeiträge und staatliche Zulagen wie die Wohnungsbauprämie oder die Riester-Förderung. Diese geringe Verzinsung ist das Fundament des Solidarprinzips: Sparer in der Einzahlungsphase verzichten auf hohe Renditen, um den Kreditnehmern in der Darlehensphase besonders günstige Konditionen zu ermöglichen. Im Gegenzug sichern sie sich für die Zukunft selbst einen Anspruch auf ein niedrig verzinstes Darlehen, was den Zinsnachteil gegenüber einem Tagesgeldkonto rechtfertigt.

Zinsunabhängigkeit und Refinanzierung am Kapitalmarkt

Ein markanter Vorteil von Bausparverträgen ist ihre weitgehende Unabhängigkeit vom allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt. Da sich Bausparkassen autark über die Einlagen ihrer Kunden refinanzieren und keine Schuldverschreibungen emittieren, wie es bei klassischen Geschäftsbanken üblich ist, bleiben die Zinsen stabil. Diese Unabhängigkeit wird besonders in Hochzinsphasen wertvoll, wenn Bauspardarlehen deutlich unter den üblichen Marktzinsen gewährt werden können.

Bausparen als Alternative zum klassischen Sparplan

Immer mehr Bausparkassen positionieren ihre Produkte als Alternative zum herkömmlichen Sparkonto. Viele moderne Tarife bieten eine attraktive Option: Wer am Ende der Laufzeit auf das Bauspardarlehen verzichtet, erhält rückwirkend eine höhere Verzinsung auf sein Guthaben. In solchen Fällen kann die Rendite durchaus das Niveau von Tagesgeldkonten erreichen, wodurch der Bausparvertrag als renditestarker Sparplan fungiert. Dennoch sollten Anleger die Kostenstruktur im Blick behalten. Im Gegensatz zu einfachen Banksparplänen wird beim Bausparen eine Abschlussgebühr fällig, die in der Regel zwei Prozent der gesamten Bausparsumme beträgt und die Anfangsrendite schmälert.

FAQ

Warum sind die Zinsen in der Sparphase eines Bausparvertrags meist so niedrig?

Die niedrigen Guthabenzinsen ermöglichen es der Bausparkasse erst, den Kunden im Gegenzug ein Darlehen zu einem ebenfalls sehr niedrigen Festzins anzubieten. Dieses System basiert auf dem Solidaritätsgedanken, bei dem die Sparer die günstigen Kredite der Darlehensnehmer finanzieren.

Wann lohnt sich ein Bausparvertrag primär als Renditeobjekt?

Ein Bausparvertrag ist dann als Kapitalanlage attraktiv, wenn der Tarif eine rückwirkende Bonuszahlung oder Zinserhöhung bei Darlehensverzicht vorsieht. Zudem sollten staatliche Förderungen voll ausgeschöpft werden, um die oft hohen Abschlussgebühren zu kompensieren und die Gesamtrendite zu steigern.

Wie beeinflusst das Marktzinsniveau die Attraktivität eines Bausparvertrags?

In Zeiten steigender Marktzinsen steigt der Nutzwert eines Bausparvertrags erheblich an, da der vertraglich garantierte, niedrige Darlehenszins weit unter dem aktuellen Marktniveau liegen kann. Bei allgemein niedrigen Zinsen rückt hingegen die Funktion als sichere Anlageform mit staatlicher Förderung in den Vordergrund.

Eigentümer von Immobilien haben die Möglichkeit, auf dem Dach ihres Objektes eine Solaranlage zu installieren, die Strom erzeugt. Der Strom wird dann ins öffentliche Stromnetz eingespeist. Der Staat fördert die Nutzung der Solarenergie und gewährleistet, dass jede auf einem Hausdach erzeugte Kilowattstunde auch tatsächlich abgenommen werden muss. Darüber hinaus existieren langfristige Preisgarantien.

Die Kosten einer Solaranlage sind vom Eigentümer selbst zu entrichten und belaufen sich auf einen fünfstelligen Betrag. Die öffentliche Hand fördert die Finanzierung durch günstige und zum Teil aus Mitteln des Bundeshaushaltes bezuschusste Kredite, etwa solche der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Es wird gemeinhin davon ausgegangen, dass die Erzeugung von Strom mittels Solartechnik auf dem Dach von Wohnimmobilien unter dem Strich rentabel für Eigentümer ist. Die Anlage wirft auf lange Sicht mehr Erträge ab als sie Kosten verursacht. Nicht jede Immobilien aber ist für die Installation einer Solaranlage auch tatsächlich geeignet. So muss das Dach zum einen groß genug sein, zum anderen sollte auch ein bestimmter Neigungswinkel erreicht werden, da ansonsten aufwändige Arbeiten am Dach durchgeführt werden müssen. Weiterhin darf das Dach nicht durch umstehende, höhere Gebäude verdeckt werden, da ansonsten das Sonnenaufkommen nicht ausreicht, um einen profitablen Betrieb der Solaranlage zu gewährleisten.

Solarstromanlagen haben in den letzten Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen. Zum einen ist der politische Wille, die Produktion von Energie durch regenerative Methoden auszuweiten, aufgrund der gestiegenen Preise für fossile Brennstoffe stärker geworden. Zum anderen hat sich in der Bevölkerung auch das Bewusstsein dafür geschärft, dass neue Wege bei der Energieerzeugung notwendig sind.

Solarstromanlagen werden von verschiedenen Herstellern produziert, installiert und gewartet. Hauseigentümer müssen keine speziellen Kenntnisse erwerben, um eine Anlage zu betreiben. Wie hoch die Rendite ist, die mit einer Solaranlage erzielt werden kann, richtet sich nach verschiedenen Einflussvariablen. Je nach Studie und deren Initiator wird von jährlichen Renditen zwischen fünf und elf Prozent berichtet.

Der Begriff „Eigenheimrendite“ entstammt nicht der klassischen Finanztheorie, sondern fungiert als umgangssprachliche Größe, die sich einer exakten Definition entzieht. Im Kern beschreibt sie den wirtschaftlichen Vorteil, der durch eine Eigenheimfinanzierung im Vergleich zu einem lebenslangen Mietverhältnis erzielt wird. Wer eine Immobilie erwirbt und diese selbst bewohnt, muss zwar Zins und Tilgung leisten, spart jedoch die monatliche Kaltmiete ein. Ob die Gesamtkosten der Finanzierung letztlich unter denen eines Mietverhältnisses liegen, hängt von der Entwicklung der Marktmieten, den individuellen Kreditkonditionen sowie den Instandhaltungsaufwendungen ab, die ein Eigentümer im Gegensatz zu einem Mieter selbst tragen muss. In bedeutendem Maße wird diese Rechnung zudem vom erreichten Lebensalter beeinflusst: Sobald die Immobilie vollständig entschuldet ist, vergrößert sich der finanzielle Vorteil gegenüber einem Mieter mit jedem weiteren Monat des mietfreien Wohnens signifikant.

Herausforderungen bei der Prognose und immaterielle Faktoren

In der Praxis ist die Eigenheimrendite kaum verlässlich prognostizierbar und lässt sich nur unter Schwierigkeiten herleiten. Dabei muss berücksichtigt werden, dass der Besitz der eigenen vier Wände – insbesondere für Familien – oft einen erheblichen immateriellen Nutzen stiftet, der monetär kaum zu fassen ist. Unter Einbeziehung dieser persönlichen Präferenzen kann die individuelle Bilanz eines Eigentümers durchaus positiv ausfallen, selbst wenn eine rein ökonomische Analyse dies nicht unmittelbar bestätigen würde. Die Eigenheimrendite bleibt somit ein hypothetisches und interpretierbares Konstrukt. Sie spiegelt die fortwährende Diskussion über die Rentabilität von Wohneigentum wider, deren Ergebnis von einer Vielzahl variabler Faktoren abhängt, die sich im Zeitverlauf nicht mit Sicherheit vorhersehen lassen.

Annäherung an die wirtschaftliche Entscheidung

Die finale Beantwortung der Frage, ob sich ein Eigenheim finanziell „lohnt“, bleibt daher auch nach einer theoretischen Berechnung der Eigenheimrendite oft vage. Dennoch bietet eine detaillierte Gegenüberstellung der Zahlungsströme einer Eigenheimfinanzierung und eines Mietverhältnisses – unter Berücksichtigung des jeweiligen Vermögensstatus – einen wertvollen Anhaltspunkt. Eine solche modellhafte Kalkulation kann zumindest näherungsweise Aufschluss darüber geben, ob der Weg in die eigenen vier Wände aus wirtschaftlicher Sicht eine sinnvolle Entscheidung darstellt oder ob das Wohnen zur Miete im individuellen Fall vorteilhafter bleibt.

FAQ

Wie unterscheidet sich die Eigenheimrendite von der Rendite einer Kapitalanlage?

Während eine Kapitalanlage durch direkte Geldflüsse wie Mieteinnahmen oder Dividenden gemessen wird, resultiert die Eigenheimrendite primär aus eingesparten Mietzahlungen und einer potenziellen Wertsteigerung der Immobilie. Es handelt sich also eher um eine Kostenersparnis-Rechnung als um einen klassischen Cashflow-Ertrag.

Welche Kostenfaktoren werden bei der Eigenheimrendite oft unterschätzt?

Oftmals werden die Rücklagen für Instandsetzungen sowie die laufenden Nebenkosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können, in der Kalkulation vernachlässigt. Diese Aufwendungen können über die Jahrzehnte hinweg die Rentabilität des Wohneigentums im Vergleich zur Miete schmälern.

Kann die Eigenheimrendite auch negativ ausfallen?

Ja, eine negative Rendite ist möglich, wenn beispielsweise die Zinskosten und Instandhaltungsaufwendungen dauerhaft über den eingesparten Mietzahlungen liegen oder die Immobilie an Wert verliert. In einem solchen Fall wäre das Mietverhältnis und eine parallele Investition des Eigenkapitals am Kapitalmarkt wirtschaftlich attraktiver gewesen.

Unter einer Mietminderung wird die Verringerung der monatlichen Miete durch den Mieter verstanden. Diese bedarf eines triftigen Grundes und führt regelmäßig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Mindert der Mieter die Miete und besteht dafür kein ausreichender Grund, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.

Gründe für die Mietminderung sind Beeinträchtigungen, die dem Vermieter zuzuschreiben sind oder aber aus anderem Grunde den Wohnwert eines Objektes beeinträchtigen und die beim Einzug nicht bekannt bzw. absehbar waren. Zu diesen Gründen zählt etwa Schimmel in der Wohnung, wenn dieser nicht unverzüglich vom Vermieter beseitigt wird. Auch zur Mietminderung berechtigt Baulärm, wenn dieser von sehr großem Ausmaß ist und nicht zwingend erforderlich ist. Auch Umstände in der Nachbarschaft einer Wohnung können dazu führen, dass die Lebensqualität eingeschränkt ist und dass eine Minderung der Miete Rechtfertigung findet. So liegt eine wesentliche Beeinträchtigung beispielsweise dann vor, wenn in der näheren Umgebung einer Wohnung Betriebe des Rotlichtmilieus angesiedelt sind. Mieter können in einem solchen Fall die Miete kürzen und haben darüber hinaus das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Auch nachträgliche Mietminderungen sind möglich. Insbesondere dann, wenn eine Wohnung kleiner ist als es im Mietvertrag angegeben wurde, können Mieter bereits bezahlte Mieten in Teilen zurückfordern. Dabei gilt, dass die Abweichung mindestens 10 Prozent betragen muss.

Mietminderungen führen in den meisten Fällen zu intensiven Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Wer Grund sieht die Miete zu reduzieren, sollte im Vorfeld dieses Schrittes unbedingt recherchieren, ob es bereits Gerichtsurteile zu ähnlichen Fällen gibt und wie diese ausgefallen sind. Kommt es zu einem Prozess vor Gericht und wird dieser verloren, droht die Kündigung. Wer plant, in größerem Umfang zu prozessieren, sollte darüber hinaus in Erfahrung bringen, inwieweit dieses Vorhaben durch den Schutz einer bestehenden Rechtsschutzversicherung abgedeckt ist. Zudem gilt es zu berücksichtigen, dass unabhängig vom Ausgang des Streits das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig von einer Mietminderung belastet wird.

Immobilienfinanzierungen, die nicht dem Erwerb einer zur Selbstnutzung bestimmten Immobilie dienen, sondern das Ziel verfolgen, ein Objekt an Dritte zu vermieten, sind hinsichtlich der Kalkulation darauf ausgelegt, einen erheblichen Teil der Erwerbskosten über die Mieteinnahmen wieder zu erwirtschaften, damit das Vorhaben in Kombination mit steuerlichen Vorteilen einen Gewinn erzielen kann. Steht das Objekt jedoch längere Zeit leer oder kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, fehlen jedoch Einnahmen und die Kalkulation gerät schnell ins Wanken. Das Risiko, dass mit dem Ausfall eingeplanter Mieteinnahmen verbunden ist, wird auch als Mietausfallrisiko bezeichnet.

Mietausfälle können verschiedene Ursachen haben. Die beiden wichtigsten Gründe sind dabei Leerstand und Zahlungsausfall. Um Leerstände zu vermeiden, sollten Eigentümer ihr Objekt so attraktiv wie möglich gestalten und es bei Bedarf auch entsprechend bekannt machen. Darüber hinaus sollte ein realistischer Mietpreis angesetzt werden. Zur Vermeidung von Zahlungsausfällen ist es sinnvoll, sich vor der Unterschrift unter einen Mietvertrag ein Bild von der Solvenz des Mieters zu machen. Dies ist allerdings aus rechtlichen Gründen nur bedingt möglich. Vorteilhaft kann es sein, wenn der Mieter von sich aus eine Verbraucherauskunft der Schufa vorlegt.

Sehr große Mietausfälle können nicht nur die Profitabilität des Vorhabens gefährden, sondern auch zu einer existenziellen Bedrohung werden, wenn die Tilgung des aufgenommenen Kredites nur bei laufenden Mieteinnahmen möglich ist. Dann nämlich ist der Eigentümer gezwungen, das Objekt am Markt zu verkaufen. Immobilien, die aufgrund von längerem Leerstand hohe Mietausfälle verzeichnen, sind jedoch bei potenziellen Käufern sehr unbeliebt, was sich auf den Preis sowie auf die Fungibilität negativ auswirken kann. Die Miete ist die Basis der Rendite, die mit einem Objekt erzielt werden kann. Sinken die Mieteinahmen, sinkt auch die Rendite. Da auch bei leerstehenden Objekten Kosten anfallen, können Ausfälle in größerem Umfang bereits nach relativ kurzer Zeit die Profitabilität hinfällig werden lassen.