Ratenstundung

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Bei einer Ratenstundung wird der Kapitaldienst, der vom Kreditnehmer bei einer Immobilienfinanzierung zu leisten ist, im Einvernehmen mit der Bank für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt und es werden für diesen Zeitraum ausschließlich die Zinsen für den valutierenden Kreditbetrag entrichtet. Eine Tilgung erfolgt während der Stundung nicht. Stundungen erfolgen in der Regel, weil der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen vorübergehend nicht nachkommen kann. Dies kann z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit oder wegen besonderer finanzieller Belastungen der Fall sein. Eine Ausnahme bilden Kreditnehmer, die nach der Aufnahme eines Kredites zum Wehr- oder Ersatzdienst herangezogen werden. In diesem Fall ist die Bank verpflichtet, für die Dauer des Dienstes auf Wunsch des Kreditnehmers eine Stundung zu vollziehen. Die Stundungskosten werden dabei vom Staat übernommen.

Ratenstundungen führen zu einem veränderten Tilgungsplan. Der Zeitpunkt der vollständigen Entschuldung wird durch die vorübergehende Aussetzung nach hinten verschoben. Banken sind zu Stundungen in der Regel nur dann bereit, wenn der Kreditnehmer nachweisen kann, dass es sich bei der Zahlungsaussetzung und den dafür verantwortlichen Begebenheiten um eine vorübergehende Situation handelt. Kreditnehmer sollten dies anhand geeigneter Belege nachweisen. Wer absehen kann, dass die Zahlung der monatlichen Rate nicht mehr möglich ist, sollte so schnell wie möglich – vor einem Ratenrückstand – das Gespräch mit der Bank suchen. Nur dann lassen sich ohne Druck schlimmere Konsequenzen vermeiden.

Treten Ratenstundungen zu Beginn des Tilgungszeitraumes auf, ist eine zusätzliche Besonderheit zu beachten. Da bei Annuitätendarlehen im frühen Bereich der Tilgung der Kapitaldienst fast nur aus Zinsen besteht, fällt die Entlastung durch die Aussetzung der Tilgung auch nur gering aus. Zu beachten ist darüber hinaus, dass der Wertverlust der Immobilie durch Abnutzung während der Stundung nicht durch eine Tilgung gedeckt ist. Der Kreditnehmer verliert somit Vermögen und wird während der Stundung ärmer. Ratenstundungen sollen als letztes Mittel dienen – sind sie notwendig, befindet sich der Kreditnehmer bereits in Schwierigkeiten.

Darlehensablöse

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Die meisten Immobilienfinanzierungen sehen vor, dass nach Ablauf der ersten Zinsbindung und der Fälligkeit eines Kredites eine Restschuld besteht. Da diese vom Kreditnehmer in der Regel nicht beglichen werden kann, muss eine Anschlussfinanzierung durchgeführt werden, mit der das bestehende Darlehen abgelöst wird. Die Konditionen des neuen Darlehens sind dabei grundsätzlich unabhängig von denen des ersten Kredites. Da aber bei der ersten Fälligkeit ein erheblicher Teil der Verbindlichkeiten bereits getilgt sein sollte und der Beleihungsauslauf deshalb niedriger ist, sollte der Zinssatz bei ansonsten identischen Bedingungen geringer ausfallen. Hat sich jedoch das Zinsniveau am Kapitalmarkt signifikant verändert, ist auch ein deutlich veränderter Zins möglich. Die Differenz kann dabei sowohl zugunsten wie auch zu Lasten des Kreditnehmers erfolgen.

Bei der Darlehensablöse gilt es einige Punkte zu beachten: Zum einen sollten Kreditnehmer wie bei jeder anderen Finanzierung auch versuchen, die Kosten des Darlehens so gering wie möglich zu halten. Keinesfalls sollte das erste Prolongationsangebot der Hausbank vorbehaltlos angenommen werden. Oft sind diese Angebote viel zu teuer. Die Banken machen sich dabei gerne Verzerrungen in der Wahrnehmung der Kunden zunutze und stellen einen Kredit günstiger dar als er eigentlich ist. Wer einen Kredit ablösen will, sollte sich Angebote möglichst vieler Banken einholen und die Konditionen vergleichen. Kreditvermittler, die sich auf Hypothekenfinanzierungen spezialisiert haben, können ebenfalls eine Alternative sein.

Da sich zum Zeitpunkt der Ablöse die finanzielle Situation des Kreditnehmers grundlegend geändert haben kann, sollte eine neuerliche Analyse der Finanz- und Vermögensplanung erfolgen, in die die neue Finanzierung dann eingebettet wird. Je nach Sachlage kann es dabei sinnvoll sein, das Darlehen durch eine höhere Rate schneller zu tilgen, wenn das Budget dies zulässt. Dabei sind auch alle bereits erfolgten sowie die noch erforderlichen Anstrengungen um den Aufbau einer privaten Altersvorsorge zu berücksichtigen.

Grundsteuer

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Die Grundsteuer ist eine Steuer, die von Grundbesitzern an die öffentliche Hand abgeführt werden muss. Es werden dabei zwei verschiedene Arten von Grundsteuer unterschieden: Die Grundsteuer A betrifft Agrarland, die Grundsteuer B betrifft Bauland. Die Grundlage der Steuer bildet der so genannte Einheitswert, der entweder vom Finanzamt festgesetzt wird oder aber bei der Erhebung durch die Kommunen, an die die Steuer gezahlt wird und denen sie auch zusteht, durch einen Ersatzwert festgelegt. Dabei gelten bundesweit einheitliche Steuermesszahlen, aus denen die Kommunen dann durch ihren individuellen Hebesatz die Steuerschuld ableiten. Die Steuermesszahl beläuft sich bei Einfamilienhäusern auf 3,1 Promille des Einheitswertes bis zu einem Wert von rund 38.000 Euro und auf 3,5 Promille für alle darüber liegenden Werte und beträgt bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille. Alle anderen Grundstücke werden mit 3,5 Promille belastet.

Der Hebesatz der Kommunen fällt im bundesweiten Durchschnitt sehr unterschiedlich aus: In vielen Städten werden 400 Prozent der Messzahl erhoben. Die zuständigen Behörden geben Auskunft über die Höhe der Grundsteuer. Wer seine Immobilie nicht selbst nutzt, sondern sie an Dritte vermietet, kann die Steuer auf die Mieter umlegen, wenn eine entsprechende Regelung Bestandteil des Mietvertrages ist. Eine Ausnahme bilden hier Objekte, die sowohl gewerblich wie auch privat genutzt werden. Die Steuer wird in vierteljährlichen Intervallen erhoben. Bei der Planung einer Immobilienfinanzierung sollte die Grundsteuer in jedem Fall berücksichtigt werden, da sie eine deutliche Kostenbelastung darstellen kann. Ein Einfamilienhaus kann bei einem Hebesatz von 400 Prozent zu einer jährlichen Steuerschuld in Höhe von 3.500 Euro führen, wenn der Einheitswert entsprechend hoch angesetzt wird. Die Steuer muss im Rahmen der Finanzierungsplanung unbedingt in das Budget eingeplant werden und neben allen anderen Lebenshaltungskosten zu decken sein. In diesem Punkt werden viele Fehler bei der Konzeption gerade von Privatleuten begangen.

Öltankhaftpflichtversicherung

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Wer einen Öltank im Garten besitzt, haftet für Schäden die durch diesen entstehen. Dies können zum Beispiel Umweltschäden sein: Ein einziger Tropfen Öl verseucht bis zu 10.000 Liter Trinkwasser. Kommt es zu einem größeren und länger unbemerkten Leck, können so ganz beträchtliche Schäden entstehen, die bis hin zur Verseuchung ganzer Grundstücke reichen. Die Kosten, die der Eigentümer des Öltanks in diesem Fall zu tragen hat, können leicht fünf- oder gar sechsstellige Summen erreichen und somit zu einer Bedrohung für die wirtschaftliche Existenz werden.

Wer ein solches Risiko nicht eingehen will, sollte eine Öltankhaftpflichtversicherung abschließen. Diese kommt für Schäden durch den Tank auf und stellt somit eine Risikoversicherung dar. Die Kosten variieren je nach Anbieter und Tarif sowie dem Alter des Tanks bei Abschluss der Versicherung. Tanks, die sehr alt sind, können mitunter gar nicht mehr versichert werden. In diesem Fall empfiehlt sich für alle, die Haftungsrisiken vermeiden wollen, der Austausch gegen einen neuen Tank. Wer seine Immobilie nicht selbst nutzt, sondern sie an Dritte vermietet, kann die Kosten für die Versicherung als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen. Wer seine Immobilie selbst nutzt, kann die Beiträge im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend machen.

Der Abschluss ist in jedem Fall ratsam. Viele Banken, die Immobilien finanzieren bei denen Risiken für den Kreditnehmer durch einen Öltank bestehen, verlangen auch eine entsprechende Absicherung. Die Police sollte Schadenersatz auch dann zahlen, wenn der Tank durch Vandalismus oder Unachtsamkeit Dritter zerstört wurde und die Verursacher des Schadens nicht auffindbar sind oder aufgrund mangelnder Solvenz den Schaden nicht ersetzen können. Sonst nämlich kann es trotz Versicherung passieren, dass ein großer Schaden aus eigener Tasche bezahlt werden muss. Öltankhaftpflichtversicherungen werden in Deutschland recht häufig abgeschlossen, sodass mittlerweile der Vergleich der Leistungskataloge und der Preise recht einfach möglich ist.

Hausbesitzerhaftpflicht

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Die Hausbesitzerhaftpflicht betrifft Eigentümer von Immobilien und legt fest, dass diese für Schäden dritter Personen haften müssen, wenn die Ursache dieser Schäden im Verantwortungsbereich des Eigentümers liegt. Ein klassisches Beispiel für die Hausbesitzerhaftpflicht ist ein Unfall eines Passanten auf einem vereisten Gehweg. Der Eigentümer ist grundsätzlich verpflichtet, für eine ordentliche Räumung zu sorgen, damit auch bei Schnee und Eis keine Unfälle geschehen. Kommt er seiner Pflicht nicht nach und stürzt ein Passant, muss der Eigentümer für die Folgeschäden haften.

Diese Haftungspflicht kann mitunter existenziell bedrohliche Ausmaße annehmen: Verletzt sich eine Person aufgrund eines Unfalls schwer und besteht im Anschluss an den Unfall eine lebenslange Behinderung, können durchaus sechsstellige Haftungssummen anfallen. Eigentümer stehen dabei auch dann in der Pflicht, wenn sie ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern sie lediglich an Dritte vermieten. Auch ist es nicht möglich, die Pflicht zur Beseitigung von Gefahren auf Mieter abzuwälzen – zumindest nicht im Hinblick auf die Haftungsfrage.

Um sich gegen die Risiken abzusichern, können Eigentümer eine Hausbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen, die für die Schäden aufkommt, die bei einem Unfall anfallen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Eigentümer seinen Verpflichtungen nachkommt und dass kein fahrlässiges Verhalten vorliegt. Wer eine Immobilie erwirbt, sollte sich der Haftungsrisiken, die mit dem Besitz verbunden sind, in jedem Fall bewusst sein. Darüber hinaus sollten Eigentümer von Immobilien regelmäßig Neuigkeiten aus der Rechtsprechung verfolgen und sich so darüber auf dem Laufenden halten, ob sich durch Urteile von Gerichten Änderungen bei den Pflichten ergeben. Wer eine Hausbesitzerhaftpflichtversicherung abschließt, kann dies in der Regel zusammen mit anderen rund um die Immobilie erforderlichen Policen tun. Die Kosten lassen sich bei nicht selbstgenutzten Immobilien als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen. Der Abschluss einer Versicherung ist in jedem Fall empfehlenswert, weil die Risiken aus der Haftungspflicht schlicht zu große Ausmaße annehmen, als dass sie aus eigener Tasche bezahlt werden könnten.

Bauzinsen

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Als Bauzinsen werden die Zinssätze bezeichnet, die Kreditnehmer bei Hypothekenfinanzierungen an die darlehensgebende Bank entrichten müssen. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich dabei nach der Laufzeit eines Darlehens, dem Beleihungsauslauf sowie den bei Abschluss des Kredites am Kapitalmarkt vorherrschenden Bedingungen.

Darüber hinaus unterscheiden sich die Bauzinsen auch je nach dem Anbieter, der als Finanzierungspartner gewählt wird. Die Zinsen einer Hypothekenfinanzierung werden bei annuitätisch konzipierten Darlehen in einer Rate mit der Tilgung entrichtet. Charakteristisch ist dabei der Umstand, dass der Zinsanteil am Kapitaldienst mit jeder vom Kreditnehmer geleisteten Rate sinkt, während sich umgekehrt der Tilgungsanteil erhöht. Für die Bemessung des Zinssatzes gilt, dass mit steigendem Fremdkapitalanteil einer Finanzierung auch der Zinssatz steigt, weil sich aus Sicht der Bank das Risiko höher gestaltet. Dabei gilt ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent als der Wert, ab dem keine Zuschläge erhoben werden.

In der Regel steigen die Bauzinsen auch mit der Laufzeit eines Kredites. Andere Konstellationen sind zwar möglich, in der Praxis jedoch sehr selten. Die Bedingungen des Kapitalmarktes schließlich sind für die Höhe der Zinsen sehr wichtig. In einem konjunkturell schwachen Umfeld sind die Konditionen für Kreditnehmer meist gut, während in Boom-Zeiten hohe Zinsen das Bild prägen. Zwischen den einzelnen am Markt aktiven Banken bestehen signifikante Unterschiede hinsichtlich der Konditionen für Baufinanzierungen. Insbesondere Direktbanken realisieren dabei regelmäßig niedrigere Zinsen als Sparkassen oder Filialbanken, was durch die günstigere Kostenstruktur begründet wird. Für Darlehensnehmer lohnt sich in jedem Fall der Vergleich der Konditionen mehrerer Institute. Auch die Dienste eines Finanzierungsvermittlers können sinnvoll sein.

Bauzinsen können bei Abschluss des Darlehensvertrages entweder für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben oder aber an einen variablen Referenzzinssatz gekoppelt werden. Die Zinsfestschreibung ist mit einem Kostenaufschlag verbunden, dessen Höhe sich nach den Konditionen am Kapitalmarkt richtet. Sie schützt jedoch Kreditnehmer vor stark steigenden Belastungen durch hohe Bauzinsen während der Tilgung.

Kostenfalle Wintergarten?

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Wenn es an die Planung des Traumhauses geht, kommen viele Bauherren in spe ins Träumen. Gern malt man sich dabei aus, wie schön der zukünftige Garten aussieht, wie man im Sommer auf der Terrasse grillt oder im Winter am Kamin sitzt. Immer wieder träumen zukünftige Hausherren aber auch vom eigenen Wintergarten: Gerade bei niedrigeren Temperaturen lädt der rundum verglaste Raum dazu ein, die Sonne zu genießen und seine Pflanzen zu pflegen ohne sich gleich eine Erkältung einzufangen. Der Nachteil: Ein Wintergarten treibt die Kosten für eine Immobilie allein in seiner Anschaffung in die Höhe. Zudem nimmt er Platz weg, der andernfalls als Terrasse oder Gartenteil genutzt werden könnte.

Im Prinzip fungiert der Wintergarten als ein Treibhaus, er wird ganz ähnlich beheizt. Das Sonnenlicht gelangt durch das Glas in den Raum, wird dort gespeichert und nachts langsam wieder an das Zimmer abgegeben. Das Glas ist dabei kein reguläres Fensterglas, es hält einen Teil der Wärmeenergie zurück. Trotzdem: Vergleicht man den Wintergarten mit einer gut gedämmten Außenwand, geht über den Wintergarten verhältnismäßig viel Wärme verloren. Daher ist es auch nicht sehr ratsam, einen Wintergarten zu beheizen: Die Wärme verflüchtigt sich dort deutlich schneller als in einem anderen Raum des Gebäudes. Wer dennoch beispielsweise eine Fußbodenheizung einbauen lässt muss sich darüber im Klaren sein, dass das der Energiebilanz des Hauses schadet.

Wintergärten sollten nach allen Seiten gut gedämmt werden. Das ist insbesondere wichtig, da sonst auch die Wohnräume hinter dem Wintergarten deutlich mehr beheizt werden müssten. Zudem sollte ein Wintergarten über einen hellen Bodenbelag verfügen: Ist er zu dunkel, werden auch die dahinter liegenden Wohnräume verdunkelt, sodass mehr Energie durch Lampen verbraucht würde. Tipps rund um das Thema Wintergärten gibt es übrigens u.a. bei den Verbraucherzentralen und Energieberatungsstellen.

Nebenkosten

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Unter Nebenkosten werden im Bereich der privaten Baufinanzierung vornehmlich die Erwerbsnebenkosten verstanden die anfallen, wenn eine Immobilie erworben wird. Diese setzen sich aus der Grunderwerbssteuer, den Notarkosten und der Maklercourtage zusammen. Die Notarkosten belaufen sich dabei fix auf 1,5 Prozent der Transaktionssumme, die Grunderwerbssteuer beträgt in fast allen Bundesländern 3,5 Prozent und die Maklerkosten liegen bei etwa 3,3 Prozent. Die Nebenkosten summieren sich somit auf 8,3 Prozent der Erwerbskosten.

In der Regel müssen die Nebenkosten aus eigener Tasche finanziert werden. Da sie keinen Gegenwert besitzen, finanzieren Banken diese Kosten nicht mit und verlangen die vollständige Deckung durch Eigenkapital seitens des Käufers. Dieses Eigenkapital wird auch nicht auf den Eigenkapitalanteil der Finanzierung angerechnet. Eine Ausnahme stellen einige Vollfinanzierungen dar, bei denen nicht nur 100 Prozent der Investitionskosten, sondern auch die Nebenkosten und ggf. auch Teile der Inneneinrichtung mitfinanziert werden. Vollfinanzierungen werden in Deutschland jedoch nur sehr vereinzelt angeboten und sind aufgrund des hohen Ausfallrisikos mit einer sehr ungünstigen Verzinsung verbunden.

Die Nebenkosten müssen in die Kalkulation einer Immobilienfinanzierung zwingend mit eingerechnet werden. Sie drücken die Rendite eines Vorhabens deutlich. Käufer, die ihr Objekt selbst nutzen, müssen oft einen erheblichen Teil ihrer finanziellen Reserven aufwenden, um die Nebenkosten zu decken. Analog zu einem Agio bei Kapitalanlagen führen die Nebenkosten zudem dazu, dass eine Veräußerung des erworbenen Objektes kurz nach dem Kauf bzw. in den ersten Jahren danach sehr unattraktiv ist. Selbst wenn der Preisanstieg höher ausfällt als im Durchschnitt kann in der Regel kein Verkaufspreis realisiert werden, der die eigenen Erwerbskosten inklusive der Nebenkosten abdeckt. Durch die Abnutzung des Objektes mindert sich der Wert zusätzlich.

Die Nebenkosten können gedrückt werden, indem beim Erwerb kein Makler eingeschaltet wird und dementsprechend dessen Courtage umgangen wird. Da Makler jedoch in vielerlei Hinsicht sehr hilfreich bei der Suche nach einem geeigneten Objekt sein können, ist der Verzicht auf deren Dienstleistung nicht für jeden empfehlenswert.

Umbaufinanzierung

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Eigentümer, die an ihrem Objekt größer angelegte Umbauarbeiten vornehmen wollen und diese nicht aus eigener Tasche finanzieren können, benötigen ein Darlehen von der Bank: Umbaufinanzierungen werden sowohl für selbstgenutzte wie auch für an Dritte vermietete Immobilien benötigt. Je nach Sachlage werden die aufgenommenen Kredite dabei ins Grundbuch eingetragen oder nicht. Letzteres hat den Vorteil, dass die Gebühren für den Eintrag entfallen. Im Gegenzug aber fällt der Zinssatz eines nicht grundpfandrechtlich besicherten Darlehens höher aus.

Umbaufinanzierungen haben meist ein Volumen zwischen 20.000 und 50.000 Euro. Es wird Eigentümern angeraten, einen Teil der Investitionen aus eigener Tasche zu finanzieren. Um dies zu gewährleisten, sollte jeden Monat ein gewisser Betrag auf die Seite gelegt werden: Die fortlaufende Bildung von Eigenkapital ist ebenfalls Bestandteil der Umbaufinanzierung. Mitunter können die Investitionen auch durch Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand wie etwa solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau finanziert werden. Dies hat den Vorteil, dass die Zinsen dieser Programme oft durch den Bund bezuschusst werden und die Konditionen deshalb günstiger ausfallen als bei Krediten auf dem freien Markt.

Umbaufinanzierungen unterscheiden sich im Hinblick auf ihre Motivation nach der Art der Nutzung des Objektes. Wer selbst in der umzubauenden Immobilie wohnt, will mit der Maßnahme in der Regel seine Lebensqualität verbessern. Wer das Objekt hingegen an Dritte vermietet, versucht durch die baulichen Maßnahmen auch wirtschaftliche Ziele zu erreichen. So kann ein umgebautes Objekt durch eine günstigere Aufteilung, eine attraktivere Erscheinung oder eine modernere Ausstattung besser vermietet werden. Die Mieten fallen höher aus und der Leerstand sinkt. Umbaufinanzierungen bei an Dritte vermietete Objekte lohnen sich allerdings nur dann, wenn eine ausreichende Vermietung anzunehmen ist: In Regionen, in denen die Leerstandsquote hoch ist und in der die wirtschaftliche Struktur Schwächen aufzeigt ist eine größer angelegte Investition oft nicht sinnvoll.

Wohn-Riester-Förderung

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Die Wohn-Riester-Förderung ist durch das Eigenheimrentengesetz geregelt und sieht die Möglichkeit vor, staatlich geförderte Altersvorsorgeverträge zum Erwerb selbstgenutzter Immobilien heranzuziehen. Dabei können bestehende Vertragsguthaben sowie die laufenden Einzahlungen zur Tilgung eines Immobilienkredites genutzt werden. Die Wohn-Riester-Förderung setzt sich analog zur gewöhnlichen Riester-Förderung aus staatlichen Zuschüssen und steuerlichen Vorteilen zusammen. Die Zuschüssen bestehen aus der Grundzulage von 154 Euro im Jahr und der Kinderzulage. Diese beläuft sich auf 185 Euro für jedes kindergeldberechtigte Kind bzw. 300 Euro für Kinder, die nach dem Jahr 2007 zur Welt gekommen sind. Die Einzahlungen in die Verträge können als Sonderausgabe bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden. Um die vollen Zulagen zu erhalten, müssen Vertragsinhaber jedes Jahr vier Prozent ihres sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in den Vertrag einzahlen, maximal jedoch 2100 Euro abzüglich der erhaltenen Zulagen. Wird kein Einkommen bzw. ein nur sehr geringes erzielt, kann der Anspruch auf die Zuschüsse auch mit der Einzahlung des Sockelbeitrages von 60 Euro im Jahr erworben werden. Voraussetzung ist jedoch, dass Rentenversicherungspflicht zumindest dem Grunde nach besteht. Je nach Anzahl der Kinder und dem Einkommen – aus dem sich der Steuervorteil ableitet – können sich die Vorteile der Wohn-Riester-Förderung im Laufe der Finanzierung auf bis zu 50.000 Euro summieren. Die entnommenen Guthaben werden auf einem so bezeichneten Wohnförderkonto verbucht und mit zwei Prozent im Jahr verzinst. Wird das gebuchte Guthaben des Riester-Vertrages nicht bis zum Eintritt in den Ruhestand wieder einbezahlt, muss die hypothetische Rente, die sich aus dem Vertragsverlauf ergibt, in voller Höhe besteuert werden. Dadurch kann die finanzielle Versorgung im Ruhestand gefährdet werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn neben der gesetzlichen Rente keine weiteren Versorgungsbezüge zur Verfügung stehen. Die Wohn-Riester-Förderung ist die bedeutendste nicht-kreditbasierte staatliche Förderung für Eigenheimfinanzierungen in Deutschland. Sie ermöglicht es erstmal, den laufenden Kapitaldienst bei selbstgenutzten Immobilien von der Steuer abzusetzen.

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