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Bei einem Hypothekenvergleich werden die Konditionen unterschiedlicher Banken im Detail unter die Lupe genommen. Das Ziel des Vergleichs ist es, die für den eigenen Bedarf günstigsten Konditionen zu finden und so den Weg in die eigenen die Wände zu geringstmöglichen Kosten zu realisieren. Bei einem Hypothekenvergleich ist es wichtig, dass die verglichenen Darlehen hinsichtlich ihrer Ausgestaltung identisch sind. Demnach müssen die Laufzeit, der anfängliche Tilgungssatz, die Fälligkeit der Raten (Monatsende, Monatsanfang, eventuelle Zahlpausen), Möglichkeiten zur Leistung von Sondertilgungen sowie die Zinsbindung identisch sein. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann leicht der Kredit mit den günstigsten Konditionen identifiziert werden. Bei diesem handelt es sich ganz einfach um den mit den niedrigsten Monatsraten bzw. dem geringsten effektiven Jahreszins. Die Spanne zwischen günstigen und teuren Darlehen auf dem deutschen Markt ist groß: Filialbanken und Sparkassen sind meist signifikant teurer als Direktbanken. Besonders günstig fallen die Konditionen häufig aus, wenn der Kredit über einen Hypothekenvermittler beantragt wird. Bei dem Vergleich sollten unbedingt staatliche Förderdarlehen miteinbezogen werden.

Der Hypothekenvergleich ist auch dann möglich, wenn die Ausgestaltung der zu vergleichenden Darlehen im Hinblick auf die oben erwähnten Merkmale nicht identisch ist. Dann muss jedoch Finanzmathematik angewandt werden. Insbesondere die Margenbarwert-Methode ist dann von Bedeutung. Bei dieser versetzt sich der Kreditnehmer in die Rolle der Bank und rechnet den Rohgewinn aus, den das Kreditinstitut unter verschiedenen Bedingungen erzielt. Dieser hängt von verschiedenen Faktoren ab, zu denen unter anderem die Bedingungen der Refinanzierung gehören. Banken können die vergebenen Kredite zu unterschiedlichen Zinsen am Kapitalmarkt refinanzieren. Für den Rohgewinn ist dabei insbesondere die mittlere Rückflussdauer von Bedeutung.

Die Margenbarwertmethode sollte nur dann zu Vergleichszwecken eingesetzt werden, wenn die Resultate entweder von einem Fachmann errechnet worden sind oder aber bei der Ermittlung eines professionelle Software genutzt wurde.

Bei der Konzeption einer Immobilienfinanzierung ist es erforderlich, alle Einnahmen und Ausgaben des Haushalts im Detail aufzulisten. Diese Maßnahme dient dazu, den für den Kapitaldienst zur Verfügung stehenden Freiraum zu ermitteln, aus dem dann der anfängliche Tilgungssatz abgeleitet werden kann. Zu den regelmäßigen Ausgaben gehören insbesondere die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Zu diesen zählen die Ausgaben für Nahrung, Lebensmittel, Kleidung und andere Verbrauchsgüter. Die Lebenshaltungskosten können auch erweitert angesetzt und um Posten wie Rücklagen für Reparaturen, Urlaub usw. ergänzt werden. Einfacher ist es jedoch im Regelfall, diese Posten separat zu führen und die Lebenshaltungskosten auf die Ausgaben zu reduzieren, die im alltäglichen Bedarf anfallen.

Die Höhe der Lebenshaltungskosten richtet sich nach der Anzahl der in einem Haushalt lebenden Personen, deren Konsumgewohnheiten und dem lokalen bzw. regionalen Preisniveau. Es ist dringend zu empfehlen, die Lebenshaltungskosten realistisch anzusetzen und keinesfalls von zu geringen Ausgaben auszugehen. Als Basis sollte immer ein längerer, in der Vergangenheit liegender Zeitraum dienen, über den die Ausgaben beobachten und dokumentiert werden. Dieser Basis sollte ein gewisser Wert zugeschlagen werden, der zum einen minimalen weiteren Freiraum garantiert, zum anderen als Sicherheitskomponente zu verstehen ist. Nur wenn die Lebenshaltungskosten solide kalkuliert werden, steht die Finanzierung auf sicheren Füßen.

Ein Problem bei der Kalkulation der Lebenshaltungskosten im Rahmen einer Finanzierungskonzeption ist, dass die Preise in der Regel jedes Jahr etwas ansteigen (die durchschnittliche Inflationsrate seit der Wiedervereinigung liegt bei rund zwei Prozent), während die monatliche Rate konstant bleibt. Dadurch sinkt das reale Einkommen des Haushaltes im Tilgungsverlauf, wenn nicht ausreichende Erhöhungen des Einkommens zu erzielen sind. In der Regel wird jedoch davon ausgegangen, dass das Einkommen eines durchschnittlichen Haushaltes ebenfalls jedes Jahr ansteigt, so dass es nicht erforderlich ist, bei der Finanzierungsplanung einen signifikanten Rückgang der Realeinkommen anzunehmen. Einige Experten kritisieren dies allerdings und verweisen in diesem Zusammenhang auch auf das Phänomen der so genannten kalten Progression.

Als Eigentümer-Darlehen werden Kredite bezeichnet, die Banken speziell an Eigentümer von Immobilien vergeben, die aber nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Finanzierungsform ist in Deutschland noch recht neu und wird beispielsweise von der Santander Consumer Bank und der ING-Diba genutzt.

Die Darlehen sind auf die Finanzierung von Maßnahmen rund um die eigenen vier Wände konzipiert, ein exakter Verwendungszweck wird jedoch nicht vorgeschrieben. Charakteristisch ist, dass zur Auszahlung des Darlehens ein Grundbucheintrag vorgelegt werden muss. Die Zinssätze von Eigentümer-Darlehen sind günstig und liegen unter denen anderer Kredite. Die Banken, die in diesem Segment aktiv sind, gehen offensichtlich davon aus, dass der Immobilienbesitz als Kriterium an sich bereits dazu ausreicht, das Risiko eines Kreditausfalls zu senken. Andernfalls wäre ein Verzicht auf die grundpfandrechtliche Besicherung nicht zu erklären und würde aus Sicht der darlehensgebenden Banken wenig Sinn machen.

Eigentümer-Darlehen können als gewöhnlicher Ratenkredit ebenso konzipiert sein wie als revolvierender Kreditrahmen. Ratenkredite sehen eine einmalige Auszahlung des Kredites und eine anschließende Tilgung in gleich hohen monatlichen Raten vor. Revolvierende Kreditrahmen verstehen sich als Verfügungsrahmen, die Kreditnehmer nach Belieben nutzen können und bei denen die Rückzahlung flexibel erfolgt. Welches Darlehen sich besser eignet, richtet sich nach dem jeweiligen Vorhaben und dem Maß an Flexibilität, das Kreditnehmer wünschen. Je unsicherer der Finanzierungsbedarf jedoch ist, desto günstiger erscheint der revolvierende Kredit.

Eigentümer-Darlehen eignen sich nicht für bauliche Maßnahmen, die den Energiebedarf eines Gebäudes reduzieren oder anderweitig dabei helfen, den Ausstoß von Treibhausgasen bzw. CO-2 zu reduzieren. Für solche Vorhaben wie etwa eine energetische Gebäudesanierung sind Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand, beispielsweise der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, besser geeignet, da sie mit niedrigeren Zinssätzen ausgestattet sind. Eigentümer-Darlehen eignen sich vor allem für zusätzlichen Finanzierungsbedarf, der auch im Zusammenhang mit der Inneneinrichtung stehen kann. Eine positive Zahlungshistorie ist für die Bewilligung zwingend erforderlich.

Das Währungsrisiko betrifft Immobilienfinanzierungen, die nicht auf Euro, sondern auf eine andere Währung lauten. Fremdwährungsfinanzierungen verfolgen das Ziel, durch einen günstigeren Zinssatz in einem anderen Währungsraum die Kosten einer Immobilienfinanzierung zu drücken. Dabei besteht das Risiko, dass der Wert der Darlehenswährung gegenüber dem Euro während der Laufzeit zunimmt und dadurch die reale Schuldenlast steigt. Umgekehrt besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass der Wert des Euro gegenüber der Kreditwährung steigt, wodurch sich die reale Schuldenlast erhöht und die Finanzierung schwieriger wird.

Das Währungsrisiko kann sehr große Ausmaße annehmen, weil die Kurse am Devisenmarkt stark schwanken können. Dies wiederum lässt sich nicht prognostizieren. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Wechselkurse sich durchaus verdoppeln können. Verantwortlich für die Kursbewegungen am Devisenmarkt sind zahlreiche Faktoren wie etwa die Zinspolitik der Notenbank, die konjunkturelle Entwicklung und die Inflation in einem bestimmten Währungsraum. Fremdwährungskredite werden typischerweise im japanischen Yen und im Schweizer Franken aufgenommen, weil hier seit langer Zeit die Zinsen sehr niedrig sind. Prinzipiell können die Darlehen jedoch auch in einer beliebigen anderen Währung aufgenommen werden.

Das Währungsrisiko ist verantwortlich dafür, dass Fremdwährungsfinanzierungen nur mit einem deutlich höheren Eigenkapitalanteil möglich sind als es bei einer gewöhnlichen Finanzierung in Euro der Fall ist. Banken decken hiermit die zusätzlichen Ausfallrisiken ab. Das Risiko lässt sich jedoch durch ein aktives Währungsmanagement reduzieren. Dabei wird das Darlehen dann in Abhängigkeit von der jeweiligen Marktlage in eine andere Währung umgeschichtet. Dieser Vorgang wird im Jargon auch als „Switchen“ bezeichnet. Das Währungsmanagement wird in der Regel nicht vom Kreditnehmer selbst sondern von spezialisierten Dienstleistern vorgenommen. Trotz einer aktiven Verwaltung der Kreditpositionen am Devisenmarkt bleibt das Verlustrisiko jedoch bestehen. Fremdwährungsfinanzierungen eignen sich wegen des Währungsrisikos nicht für jeden. Kreditnehmer müssen mit dem Druck, der durch das Risiko besteht, umgehen können und sich dieser Tatsache auch bewusst sein.

Immobilien können aus ganz verschiedenen Gründen nicht nur zu (eigenen) wohnwirtschaftlichen Zwecken erworben werden, sondern darüber hinaus auch als Investment dienen. Häuser und Wohnungen gelten als stabile Sachwertanlage, die Vorteile gegenüber Positionen im Aktien- und Rentenmarkt bietet. Insbesondere die stabile und von konjunkturellen Schwankungen unabhängige Ertragsentwicklung und die Resistenz gegen inflationäre Tendenzen machen Immobilien zu einem guten Investment. Sie können ein Wertpapierportfolio sinnvoll ergänzen und eignen sich besonders für den langfristigen Vermögensaufbau sowie für die Altersvorsorge.

Anlegern stehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten offen, um in Immobilien zu investieren. Zum einen kann ein Objekt direkt erworben und dann vermietet werden. Dies geschieht zumeist wegen steuerlicher Vorteile: Die Zinsen für einen Hypothekenkredit, mit dem eine nicht selbstgenutzte Immobilie finanziert wird, können als Betriebsausgabe steuerlich geltend gemacht werden. Der Erwerb der Immobilie erfolgt dabei in einem relativ frühen Lebensstadium, damit – wegen des Effekts des Grenzsteuersatzes – die Steuerersparnis so groß wie möglich ausfällt. Eine Direktinvestition ist allerdings mit erheblichen Risiken verbunden. So kann der Wert der Immobilie leiden, wenn der Standort im Zeitverlauf schlechter wird, etwa weil regional eine wirtschaftliche Schwäche zu verzeichnen ist und die Nachfrage nach Wohnraum global zurückgeht. Zudem unterliegen die Mieteinnahmen einer gewissen Unsicherheit: Leerstände, Zahlungsrückstände oder im schlimmsten Fall Schäden durch Mietnomaden können die Rendite trüben oder sogar zu einer negativen Wertentwicklung führen.

Um solche Risiken zu vermeiden, können Anleger die zweite Variante eines Immobilieninvestments wählen: Der Erwerb eines Immobilienfonds. Es stehen dabei offene wie geschlossene Immobilienfonds zur Auswahl. Offene Fonds können laufend veräußert werden, geschlossene werden einmal gezeichnet und dann bis zur Auflösung des Fonds gehalten. Fonds streuen die Mittel der Anleger und reduzieren dadurch das Risiko. Steuerliche Vorteile bei der Anschaffung können allerdings nicht geltend gemacht werden. Speziell offene Fonds können auch im Rahmen eines Sparplans erworben werden, sodass sie sich sehr gut für die persönliche Altersvorsorge eignen.