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Kunden, die ein Darlehen mit Zinsbindung vor Ablauf der vereinbarten Tilgungsfrist zurückzahlen, müssen ihrer Bank dafür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn nicht im Darlehensvertrag die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen vorgesehen ist. Erfahrungsgemäß fällt diese Vorfälligkeitsentschädigung häufig zu hoch aus. Verbraucher, die ein Darlehen frühzeitig tilgen wollen, sollten deshalb den Vorfälligkeitsrichtwert als Grundlage der Verhandlungen mit ihrer Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung nutzen. Er gibt an, wie hoch die Gebühr ungefähr ausfallen sollte, wenn alle Einflussgrößen berücksichtigt werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ermittelt sich grundsätzlich aus der Differenz der Zinsen, die die Bank bei einer vertragsgemäßen Rückzahlung erhalten hätte und den Zinsen, die mit dem vorab getilgten Darlehen durch dessen Wiederanlage am Kapitalmarkt erwirtschaftet werden können. Bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung sind zunächst alle kostenfreien Sondertilgungen aus der Berechnungsgrundlage zu streichen, da für diese keine Kosten anfallen. Dann muss der Wiederanlagezins festgelegt werden, zu dem die Bank die Rückzahlung anlegt.

In der Regel wird dabei von den Zinssätzen am Rentenmarkt ausgegangen. Die Grundlage bilden dann Staatsanleihen der BRD. Aus diesem Grund muss die so ermittelte Differenz der Erträge um eine weitere Komponente reduziert werden. Durch die Rückzahlung des Darlehens und seine Wiederanlage in sicheren Bundeswertpapieren reduziert die Bank ihr Ausfallrisiko. Die Kosten des Risikos, die die Bank einspart, sind vom Vorfälligkeitsrichtwert abzuziehen. Schließlich müssen von der Vorfälligkeitsentschädigung noch die Verwaltungskosten abgezogen werden, die die Bank einspart, weil das Kreditkonto des Darlehensnehmers vorzeitig gekündigt wird. Hinzuzurechnen sind einmalige Bearbeitungsgebühren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Verbraucher sollten bei einer frühzeitigen Tilgung keinesfalls das erstbeste Angebot der Bank akzeptieren und verlangen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung fair und nach gängigen Standards berechnet wird. Wer Unterstützung benötigt, findet diese bei den Verbraucherzentralen, die gegen ein geringes Entgelt eine individuelle Rechnung vornehmen. Alternativ kann ein Honorarberater konsultiert werden. Auch die Berechnung in Eigenregie mithilfe geeigneter Software ist möglich.

Wer bei seiner Bank einen Antrag auf einen Kredit zur Immobilienfinanzierung stellt und dort alle erforderlichen Unterlagen einreicht, erhält in der Regel ein Darlehensangebot unterbreitet, das entweder angenommen oder abgelehnt werden kann. Das Darlehensangebot sollte einer sehr genauen Prüfung unterzogen werden. Immobilienfinanzierungen umfassen große Beträge und erstrecken sich über einen sehr langen Zeitraum, sodass auch vermeintlich kleine Nachteile zu Belastungen im fünfstelligen Euro-Bereich führen können. Zu prüfen ist bei einem Darlehensangebot zunächst, ob alle Wünsche, die im Antrag geäußert wurden, auch berücksichtigt werden konnten. Dazu gehört die Zinsbindung bzw. ein etwaiges Zinscap, der Zinssatz, die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten sowie -bei variablen Darlehen – der Referenzzinssatz und die Anpassungsmodalitäten. Wurde über die Bank auch ein Versicherungspaket beantragt, sind dessen Konditionen ebenfalls zu überprüfen.

Das Darlehensangebot sollte anhand verschiedener Vergleichswerte beurteilt und dann im Kontext mit den Angeboten anderer Banken beurteilt werden. Der effektive Jahreszins ist dabei eine der maßgeblichen Variablen. Sofern möglich kann auch der Margenbarwert berechnet werden. Dieser gibt den abgezinsten Rohgewinn der Bank über den gesamten Tilgungszeitraum hinweg an und bietet eine bessere Vergleichsmöglichkeit als der effektive Jahreszins, weil sich damit auch Darlehen mit unterschiedlicher Zahlungsstruktur gut vergleichen lassen. Der Margenbarwert ist auch besser zum Vergleich unterschiedlicher Darlehen geeignet als die Gesamtkosten des Darlehens, weil er die Kosten im Bezug auf den Gegenwartswert angibt. Er wird deshalb oft als Verhandlungsbasis genutzt.

Liegen mehrere Angebote unterschiedlicher Banken vor, sollte das mit den geringsten Kosten als erster Anlaufpunkt gewählt werden, sofern Preisnachlässe nicht durch andere signifikante Nachteile erkauft werden müssen. Mit dem Angebot sollte dann der Gang zur Bank angetreten werden. Es gilt, durch geschicktes Verhandeln einen kleinen Nachlass auf den Zins auszuhandeln. Dies ist in der Regel insbesondere bei Filialbanken möglich, während der Spielraum bei Direktbanken begrenzt ist.

Die Privatinsolvenz ist das letzte Mittel für Verbraucher, sich von einer zu großen Schuldenlast zu befreien. Das Gesetz sieht diese Möglichkeit seit einigen Jahren vor. Schuldner, die aus eigener Kraft ihre Verbindlichkeiten nicht mehr decken können, stellen beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf die Eröffnung eines privaten Insolvenzverfahrens. Dieses sieht dann vor, dass für einen Zeitraum von sechs Jahren alle Einkünfte des Schuldners, die die Pfändungsfreigrenzen übersteigen, an die Gläubiger gezahlt werden. Das Gericht setzt dabei wie auch bei gewöhnlichen Insolvenzverfahren üblich einen Schlüssel fest, der sich aus den von Gläubigern mitgeteilten Forderungen ergibt. Die Pfändungsfreigrenze beläuft sich für Alleinstehende ohne Kinder auf knapp 1.000 Euro im Monat. Einkünfte bis zu diesem Niveau gelten als Existenzminimum und werden nicht gepfändet. Nach Ablauf der sechs Jahre – diese Zeit wird auch als Wohlverhaltensperiode bezeichnet – werden dem Schuldner seine noch bestehenden Verbindlichkeiten per Gerichtsbeschluss erlassen. Er ist dann wieder schuldenfrei.

Die Privatinsolvenz wird in Deutschland immer häufiger genutzt, weil eine wachsende Zahl der Haushalte überschuldet ist. Ein Grund dafür sind Immobilienfinanzierungen, die entweder das Budget der Eigentümer von vornherein gesprengt haben oder aber die wegen eines Arbeitsplatzverlustes oder wegen Scheidung nicht planmäßig verlaufen sind.

Wer eine Immobilie finanziert, kann das Risiko einer Überschuldung durch eine sorgfältige Planung und Konzeption seines Vorhabens minimieren. Ein ganz wesentlicher Baustein sicherer Finanzierungen ist ein möglichst großer Eigenkapitalanteil. Dieser sollte mindestens zehn Prozent der Investitionskosten betragen. Darüber hinaus sollten Verbraucher auch die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche finanzieren. Auch sollte eine finanzielle Reserve bereitstehen, mit der vorübergehende Engpässe überbrückt werden können. Als Faustregel gilt, dass auch bei einem vollständigen Wegfall des Einkommens mindestens drei Monate lang neben den sonstigen Lebenshaltungskosten auch der Kapitaldienst für die Immobilienfinanzierung gedeckt werden können sollte. Die Privatinsolvenz sollte nur das allerletzte Mittel sein, weil sie aufgrund der langen Zeitspanne die gesamte Finanz- und Vermögensplanung durcheinander bringt.

Bei Hypothekenfinanzierungen gilt wie auch bei anderen Krediten, dass der Zinssatz mit dem von der Bank angenommenen Kreditausfallrisiko steigt. Je besser die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers gemäß der Prüfung durch den Finanzierungspartner ausfällt, desto günstiger sind die Kosten. Die Differenz zwischen dem Zinssatz, der für ein Darlehen an einen Kreditnehmer mit einer (angenommenen) perfekten Bonität gilt und dem, den ein bestimmter Kreditnehmer erhält, wird im Jargon auch als Bonitätszuschlag bezeichnet. Dies gilt ebenso für Zuschläge auf den Zinssatz, die bei einem Beleihungsauslauf von mehr als 60 Prozent erhoben werden. Je größer der Fremdkapitalanteil an der Finanzierung ist, desto höher fällt auch hier der Bonitätszuschlag aus.

Der Grund dafür ist einfach nachzuvollziehen: Kommt es im Verlauf der Finanzierung zu Zahlungsstörungen seitens des Kreditnehmers und kann dieser seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, muss die Bank zur Deckung ihrer Ansprüche die als Sicherheit hinterlegte Immobilie finanzieren. Wurde diese zu einem großen Teil mit Fremdmitteln finanziert, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass auch nach der Veräußerung noch Verbindlichkeiten des Kreditnehmers bestehen, die dieser möglicherweise nicht decken kann. Die höchsten Bonitätszuschläge werden deshalb bei so genannten Vollfinanzierungen erhoben, bei denen nicht nur 100 Prozent der Investitionskosten, sondern darüber hinaus auch die Erwerbsnebenkosten und Teile der Inneneinrichtung mit einem Kredit von der Bank finanziert werden.

Bonitätszuschläge werden immer auf den Zinssatz für das gesamte Darlehen erhoben. Die Gesamtkosten, die aus den Zuschlägen resultieren, sind erheblich und können sich auf einen hohen fünfstelligen Euro-Bereich summieren, weil Hypothekenfinanzierungen oft über Jahrzehnte laufen. Wer die Bonitätszuschläge seiner Finanzierung so gering wie möglich halten möchte, sollte vor der Kreditaufnahme zunächst Eigenkapital ansparen. Dies kann über einen Bausparvertrag ebenso geschehen wie über eins simples Sparkonto. Darüber hinaus sollten die Konditionen möglichst vieler Banken miteinander verglichen werden, weil gerade bei Konstellationen fernab der Idealbedingungen oft erhebliche Unterschiede bestehen. Gegebenenfalls kann auch die Konsultation einen Hypothekenvermittlers angebracht sein.

Eigentümer von Immobilen müssen ihr Objekt gegen eine Vielzahl unterschiedlicher Risiken versichern. Die Prämien für die erforderlichen Policen müssen in die Kalkulation, die im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung aufgestellt wird, miteinbezogen werden. Insbesondere die Wohngebäudeversicherung, die Rohbauversicherung, die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Eigentümerhaftpflichtversicherung und die Hausratversicherung sind notwendige Policen, auf die keinesfalls verzichtet werden kann. In der Regel setzen Banken, die an einer Finanzierung beteiligt sind, den Abschluss der meisten der vorgenannten Versicherung voraus, um ihr eigenes Ausfallrisiko zu reduzieren. Auch ohne Verlangen der Bank sollten Eigentümer aber die Versicherungen besitzen, da sie existenzielle Risiken absichern.

Die Versicherungsbeiträge zu den Policen fallen unter dem Strich nicht allzu hoch aus. Die Rohgebäudeversicherung und die Bauherrenhaftpflichtversicherung sind ohnehin nur für die Zeit von Belang, in der ein Objekt fertiggestellt wird. Sie schützen vor Schäden am unfertigen Objekt bzw. vor Schäden, die durch die Bautätigkeit an Dritten oder deren Vermögen entstehen. Die Wohngebäudeversicherung setzt sich aus der Feuerversicherung, der Leitungswasserversicherung und der Sturmversicherung zusammen. Sie tritt in Kraft, wenn ein Gebäude als bezugsfertig erklärt wird. Abgedeckt sind beispielsweise Schäden durch Feuer oder Explosion, Leitungswasserschäden oder Schäden durch Sturm und Hagel. Die Höhe der Versicherungsbeiträge richtet sich zum einen nach der Bauweise des zu versichernden Objektes, zum anderen nach dem Standort einer Immobilie. Die Prämien der Wohngebäudeversicherung unterliegen seit einiger Zeit einer generellen Überprüfung durch die Assekuranzen, weil durch das gehäufte Auftreten von witterungsbedingten Schäden die Schadenssumme signifikant gewachsen ist.

Wer ein Objekt nicht selbst nutzt und es an Dritte vermietet, kann die Versicherungsbeiträge steuerlich geltend machen und als Betriebskosten deklarieren. Dies gilt jedoch nicht für die Hausratversicherung, die vom Nutzer der jeweiligen Einheit selbst zu unterhalten ist. Um bei den Versicherungsbeiträgen so viel wie möglich zu sparen, empfiehlt sich vor dem Abschluss einer Police der Vergleich der Konditionen unterschiedlicher Anbieter, da sich bei Betrachtung des Gesamtmarktes signifikante Unterschiede finden lassen.