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Die Kreditwürdigkeit eines Kunden spielt bei der Vergabe eines Darlehens eine wichtige Rolle. Sie ist entscheidend für die Höhe des Zinssatzes. Der Zinssatz eines Darlehens setzt sich zusammen aus den Refinanzierungskosten und dem Gewinnaufschlag der Bank. Je schlechter die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers eingestuft wird, desto höher fällt der Risikozuschlag zum Zinssatz aus. Eine gute Kreditwürdigkeit hilft deshalb dabei, die Kosten einer Immobilienfinanzierung zu senken.

Die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers wird anhand verschiedener Daten ermittelt. Zum einen sind die Informationen wichtig, die der Antragsteller in der Eigenauskunft angibt. Dazu zählen etwa das Einkommen, der Familienstand, bestehender Grundbesitz, Guthaben auf Bankkonten und Depots etc. Sofern der Kredit von zwei Personen beantragt wird, sind die Informationen im Hinblick auf diese Punkte beider Personen wichtig. Neben den Informationen der Eigenauskunft spielen auch Scoring-Verfahren bei der Ermittlung der Kreditwürdigkeit einer Person eine immer größere Rolle. Dabei handelt es sich um mathematisch-statistische Verfahren, mit denen die Wahrscheinlichkeit ermittelt werden soll, mit der ein Kredit termingerecht zurückbezahlt wird. Scoring-Verfahren werden in der Regel nicht von der Bank selbst, sondern von Auskunfteien wie etwa der Schufa durchgeführt und an die Bank übermittelt. Die Verfahren stoßen zwar seit langem auf große Kritik von Verbraucherschützern und Datenschutzexperten, werden jedoch regelmäßig angewandt.

Es kann sich für Verbraucher lohnen, eine Finanzierung nach hinten zu verschieben, wenn beim ersten Antrag die Kreditwürdigkeit seitens der Bank als gering eingestuft wird und ein hoher Aufschlag auf den Zinssatz entrichtet werden soll. Bestehen Arbeitsverhältnisse über einen längeren Zeitraum fort und bessert sich insgesamt die Finanz- und Vermögenssituation des Kreditnehmers, kann die Kreditwürdigkeit bei einer Prüfung zu einem späteren Zeitpunkt günstiger ausfallen, wodurch sich die Finanzierungskosten insgesamt verringern. Die Kreditwürdigkeit steigt regelmäßig, wenn das Einkommen steigt – dieser Faktor ist bei den meisten Banken der wichtigste und geht mit einer großen Gewichtung in die Beurteilung der Kreditwürdigkeit ein.

Als Klumpenrisiko wird in der Vermögensverwaltung eine starke Gewichtung eines einzelnen Vermögensgegenstands im Gesamtportfolio eines Anlegers verstanden. Das Klumpenrisiko ist keinesfalls nur im Bereich der Kapitalanlage von Bedeutung, sondern betrifft fast jeden, der ein Eigenheim erwirbt oder eine Immobilie auf Kredit kauft und diese dann an Dritte vermietet. Wer über die Immobilie hinaus kein Vermögen besitzt, trägt ein erhebliches Risiko, weil alle Vermögenswerte in dem Objekt gebunden sind. Das Klumpenrisiko ist bei jungen Familien, die ein Eigenheim zur Selbstnutzung erwerben, am größten. Diese Gruppe verfügt meist nicht über andere Vermögenswerte in großem Umfang.

Das Klumpenrisiko besteht unter anderem in einem großen Wertverlust der Immobilie. Gerade in ländlichen Regionen ist in den vergangenen Jahren das Preisniveau am Immobilienmarkt so gut wie gar nicht gestiegen. Viele Gebäude haben sogar deutlich an Wert verloren. Es ist somit durchaus denkbar, dass Eigentümer nach 30 Jahren Finanzierung und allen damit verbundenen Anstrengungen nur einen geringen Wert besitzen. Darüber hinaus ist eine Immobilie sehr illiquide: Wer das in dem Objekt gebundene Geld zu anderen Zwecken benötigt, muss mitunter lange nach einem geeigneten Käufer suchen oder aber schmerzhafte Einschnitte beim Preis hinnehmen.

Heute herrscht Einigkeit darüber, dass über eine Immobilienfinanzierung hinaus weitere Anstrengungen für den privaten Vermögensaufbau unternommen werden müssen. Diese sollten bei der Finanzierungskonzeption berücksichtigt werden und das für den Kapitaldienst zur Verfügung stehende Einkommen in der Kalkulation entsprechend verringern. Die Immobilie sollte, wenn sie zur Selbstnutzung dient, beim Eintritt in den Ruhestand nicht mehr als 50 Prozent des Gesamtvermögens ausmachen. Das restliche Vermögen sollte in andere Anlagen wie etwa Anleihen, Aktien oder Rohstoffe angelegt werden. Wird eine Immobilie zur Vermietung an Dritte erworben, sollte der Anteil eines Objektes geringer sein als 50 Prozent. Werden mehrere Objekte erworben, kann deren Gesamtanteil am Vermögen allerdings durchaus ebenfalls 50 Prozent betragen.

Die Zinsdegression bezeichnet den Umstand, dass bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen der Zinsanteil am Kapitaldienst im Zeitverlauf abnimmt. Der Zinsanteil hat also einen degressiven Verlauf. Ein Kredit, der in gleich hohen monatlichen Raten gezahlt wird, wird in der Fachsprache als Annuitätendarlehen bezeichnet. Die Monatsrate setzt sich dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.

Beide Größen sind leicht zu ermitteln. Der Zinsanteil ergibt sich einfach aus der offenen Kreditsumme, die mit dem Zinssatz multipliziert und anschließend – bei monatlichen Raten – durch 12 geteilt wird. Sofern eine vierteljährliche Ratenzahlung vorgesehen ist, wird durch 4 geteilt. Der Tilgungsanteil ist die Differenz aus der Monatsrate und dem Zinsanteil. Da mit jeder geleisteten Rate der valutierende Kreditbetrag abnimmt, sinkt auch die Basis für die Verzinsung und damit auch der Zinsanteil. Dementsprechend steigt der Tilgungsanteil an.

Die Aufteilung der Annuität in einen Zins- und einen Tilgungsanteil ist insbesondere bei Finanzierungen von Immobilien von Bedeutung, die nicht der Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern der Vermietung an Dritte dienen. In diesem Fall können die Zinsen als Betriebskosten steuerlich geltend gemacht werden. De Zinsanteil ist deshalb für die Steuererklärung von Bedeutung.

Die Zinsdegression ist einer der Hauptgründe dafür, dass Finanzierungen von nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer bestimmten Immobilien häufig über einen Tilgungsträger abgewickelt werden. Dann nämlich fallen die Zinslasten über die gesamte Finanzierung hinweg konstant aus, sodass der steuerliche Vorteil maximiert wird. Die Zinsdegression wird im Tilgungsplan, den die Bank vor der Finanzierung erstellt, ersichtlich. Mit jeder weiteren Rate sinkt der Anteil am Kapitaldienst, der für die fälligen Zinsen erhoben wird. Auch graphische Darstellungen werden häufig zur Verfügung gestellt. Wer bei seiner Finanzierung keine Zinsbindung vereinbart, sollte bedenken, dass sich der Verlauf der Zinsdegression ändern kann, wenn der Darlehenszinssatz angepasst wird. Sie kann dabei sowohl ansteigen als auch fallen.

Kreditnehmer, die ihre Immobilie nicht mit einem, sondern mit mehreren verschiedenen Krediten finanzieren, sind gut beraten, sich die durchschnittliche Verzinsung der Darlehen auszurechnen. Diese gibt Aufschluss über die zu erwartenden Gesamtkosten der Finanzierung. Die Ermittlung des Durchschnittszinses für einen Korb von Darlehen mit identischer Laufzeit und gleichen Zahlungsintervallen ist einfach: Die Darlehen werden gewichtet mit ihrem Anteil an der Finanzierung mit ihrem jeweiligen Zinssatz berücksichtigt. Laufen einige Darlehen länger als andere, wird in der Regel zunächst der Durchschnittszins bis zur ersten Fälligkeit berechnet. Im Zuge der Anschlussfinanzierung erfolgt dann eine neuerliche Feststellung, wenn die Konditionen der Ablösefinanzierung feststehen.

Der Durchschnittszinssatz kann nach der Fälligkeit des ersten Darlehens steigen oder fallen. Bei einem identischen Zinsniveau im Vergleich zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme sollte er allerdings fallen, weil zum einen der Beleihungsauslauf geringer ist und zudem die verbleibende Laufzeit bis zu vollständigen Entschuldung kürzer ist. Steigt das Zinsniveau allerdings deutlich an, kann der Durchschnittszins auch in einer späten Phase der Finanzierung noch ansteigen. Dies gilt ebenfalls, wenn eines der getilgten Darlehen zu einem ungewöhnlich niedrigen Zinssatz ausgegeben wurde. Dies kann etwa der Fall sein, wenn Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand wie etwa der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau genutzt werden. Diese Kredite werden oft aus Mitteln des Bundes verbilligt und deshalb zu einem Zinssatz ausgegeben, der deutlich unter dem Niveau des freien Marktes liegt.

Der Durchschnittszinssatz ist auch beim Vergleich von mehreren Kreditangeboten von Bedeutung, wenn alle diese Angebote aus mehr als einem Darlehen bestehen. Ohne eine sinnvolle Bezugsgröße ist der Vergleich der Konditionen dann nicht möglich. Besonders wenn die Finanzierung über einen Hypothekenvermittler aufgenommen wird, kann es vorkommen, dass mehr als ein Darlehen von privaten Banken daran beteiligt ist und ggf. zusätzlich Kredite von der KfW oder anderen staatlichen Stellen in Anspruch genommen werden.

Die Zinsbindungskosten sind die Kosten, die anfallen, wenn ein Darlehen mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet wird. Wie hoch die Kosten ausfallen, richtet sich nach der Situation am Kapitalmarkt. Zinsbindungskosten fallen immer in Gestalt eines Aufschlags auf den Zins für variabel verzinste Darlehen an. Dieser Aufschlag steigt in der Regel mit der Laufzeit der Zinsbindung. Er kann je nach Lage an den Finanzmärkten größer oder kleiner ausfallen.

Die Zinsbindungskosten können die monatliche Rate signifikant erhöhen. Sie spiegeln im Gegenzug jedoch die Sicherheit wider, die der Kreditnehmer erwirbt, wenn eine Finanzierung zu Festzinsen über einen langen Zeitraum erfolgt. Die Zinsbindung eliminiert das Zinsänderungsrisiko, das je nach Marktentwicklung zu existenziellen Risiken führen kann. Zinsbindungen werden deshalb grundsätzlich empfohlen, auch wenn nicht die gesamte Finanzierung mit einer Zinsfestschreibung versehen werden muss. Gerade in Niedrigzinsphasen allerdings ist es außerordentlich ratsam, eine Zinsbindung mit der Bank zu vereinbaren und die Zinsbindungskosten als Investition zu betrachten. In Hochzinsphasen macht eine Zinsbindung ebenfalls Sinn, weil sie vor weiter steigenden Zinsen schützt. Es sollte dann aber die Möglichkeit für kostenfreie Sondertilgungen im Darlehensvertrag vorgesehen sein, damit im Falle eines sinkenden Zinsniveaus umgeschuldet werden kann.

Da Zinsbindungskosten ganz gewöhnliche Finanzierungskosten sind, können sie steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden, wenn das finanzierte Objekt an Dritte vermietet und nicht vom Eigentümer selbst genutzt wird. Wer einen Kredit aufnehmen und ihn mit Zinsbindung versehen will, sollte die Kosten für unterschiedliche Laufzeiten vergleichen und ihren Nutzen abwägen. So kann es etwa vorkommen, dass aufgrund der Lage am Finanzmarkt Zinsbindungen mit 10 Jahren Laufzeit nur marginal billiger sind als solche mit 15 Jahren Laufzeit, während gleichzeitig eine Zinsfestschreibung über 20 Jahre zu einem erheblich höheren Aufschlag auf den Zinssatz führt. Die Zinsbindungskosten sollten immer im Hinblick auf die monatliche Belastung sowie auch hinsichtlich der Gesamtkosten über den ganzen Finanzierungszeitraum betrachtet werden.