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Als Flexibilitätszuschlag wird in der Umgangssprache der Umstand bezeichnet, dass Finanzierungsmodelle mit einem größeren Spielraum für spätere Änderungen in der Regel teurer sind als starre Lösungen. Der Zuschlag nimmt in verschiedenen Bestandteilen der Finanzierungskosten Gestalt an. Dazu gehört etwa ein Zuschlag auf den Darlehenszins, wenn der Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbart, dass während der Laufzeit kostenfreie Sondertilgungen möglich sind. Diesen Zuschlag erhebt die Bank, weil bei Nutzung dieser Möglichkeit durch den Darlehensnehmer Maßnahmen bei der Refinanzierung erforderlich sind, die Kosten verursachen.

Ein anderer Bestandteil der Darlehenskosten, der gerne der Flexibilität zugeschrieben wird, betrifft sogenannte Reservehypotheken. Bei diesen Finanzierungen handelt es sich um Immobilienkredite, die von der Bank zugesagt werden, ohne dass ein konkretes Objekt zum Erwerb im Raum steht. Es werden lediglich einige Rahmenbedingungen vereinbart, die ein Objekt erfüllen muss. Der Kreditnehmer kann dann mit der Zusage seiner Bank im Rücken ohne Zeitdruck auf die Suche nach einer Immobilie gehen. Hier besteht der Flexibilitätszuschlag nicht in einem höheren Zinssatz, sondern in strengeren Anforderungen an das vom Kreditnehmer zur Verfügung gestellte Eigenkapital. Während gewöhnliche Finanzierungen bereits ab einem Eigenkapitalanteil von zehn Prozent ohne Probleme realisierbar sind, müssen bei einer Reservehypothek 30 Prozent hinterlegt werden.

Der Flexibilitätszuschlag sollte nicht per se ein Ausschlussgrund für bestimmte Vertragsbestandteile sein. In der heutigen Zeit stellt das Erwerbsleben große Anforderungen an räumliche Flexibilität und auch persönliche Bindungen ändern sich häufiger als früher. Es kann deshalb sehr nützlich sein, aus einer Finanzierung wieder aussteigen zu können, wenn sich ganz wesentliche Rahmenbedingungen verändern. Die Kosten, die für die Flexibilität zunächst gezahlt worden sind, amortisieren sich dann schnell, wenn die Lebensplanung nicht aufgrund einer langfristigen Finanzierungsverpflichtung eingeschränkt ist. Durch den starken Wettbewerb auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen sind auch die Kosten für flexible Bestandteile sehr viel günstiger geworden. Wie immer gilt auch hier, dass der Vergleich mehrerer Angebote viel Geld sparen kann.

Als Kreditlaufzeit wird die Zeitspanne zwischen der Auszahlung eines Darlehens und seiner Fälligkeit bezeichnet. Die Kreditlaufzeit bei Immobilienfinanzierungen beträgt üblicherweise zwischen fünf und 25 Jahren. Am Ende der Laufzeit kann eine Restschuld bestehen, die dann entweder durch eine einmalige Sonderzahlung oder durch ein weiteres Darlehen abgelöst wird.

Die Kreditlaufzeit ist für verschiedene Aspekte einer Finanzierung von großer Bedeutung. Sofern der Darlehensbedarf und der Zinssatz gegeben sind und nicht verändert werden können, ist die Laufzeit die einzige Größe, über die die Höhe der monatlichen Rate beeinflusst werden kann. Je länger die Laufzeit ist, desto geringer fällt die Belastung durch den laufenden Kapitaldienst (die Summe aus Zins und Tilgung, die jeden Monat an die Bank gezahlt wird) aus. Mit einer steigenden Laufzeit erhöhen sich allerdings auch die Gesamtkosten der Finanzierung. Zum einen kostet eine lange Zinsbindung fast immer mehr als eine weniger lange, zum anderen fallen durch die Streckung der Tilgung ohnehin mehr Zinsen an.

Die Kreditlaufzeit bei einem Volltilgerdarlehen ist noch für einen weiteren Aspekt von großer Bedeutung: Sie ist gleichbedeutend mit der Zeitspanne, die bis zum Tag der vollständigen Entschuldung zurückzulegen ist. Der Kreditnehmer muss diesen Tag in seiner Finanz- und Vermögensplanung unbedingt berücksichtigen. Je näher die Rückzahlung des Immobilienkredits zum Eintritt in den Ruhestand rückt, desto weniger Zeit zum Aufbau eines zusätzlichen Kapitalstocks steht nach der Tilgung noch zur Verfügung. Da eine Immobilie allein für den Ruhestand jedoch nicht ausreicht, müssen weitere Maßnahmen zur privaten Vorsorge getroffen werden. Die Kreditlaufzeit steht in der Regel beim Abschluss des Darlehensvertrages fest. Sie kann jedoch nachträglich verändert werden, wenn zwischenzeitlich Sondertilgungen geleistet werden. Auch eine Ratenneuaufteilung oder eine Stundung der Kreditraten kann dazu führen, dass sich die Laufzeit nachträglich verlängert oder verkürzt. Wie flexibel die Kreditlaufzeit ist, richtet sich nach den Festlegungen im Darlehensvertrag.

Das Objektmarketing umfasst alle Maßnahmen, die ein Eigentümer zur besseren Vermarktung seiner Immobilie unternimmt. Objektmarketing betrifft Immobilien, die an Dritte vermietet werden sollen ebenso wie solche, die durch einen Verkauf ganz abgestoßen werden. Gutes Marketing für eine Immobilie führt zu einem höheren Verkaufspreis, zu einer besseren Auslastung von Mietkapazitäten, zu einer höheren Miete sowie zu besseren Mietern.

Wie bei jedem Marketing-Ansatz ist es auch beim Objektmarketing das Ziel, so viel Nachfrage wie möglich zu erzeugen und dabei besonders geeignete Klientel anzusprechen. Die Kanäle, die zum Objektmarketing genutzt werden können, sind sehr unterschiedlich. Printmedien und Online-Kapazitäten sind jedoch die am häufigsten genutzten medialen Instrumente. Objektmarketing sollte weit über das einfache Schalten einer kostenlosen Anzeige in der Zeitung oder bei Immobiliensuchmaschinen hinausgehen. Durch gezieltes Ansprechen der Zielgruppe lässt sich eine bessere Vermarktung realisieren. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, das vorwiegend aus kleinen und kostengünstigen Wohneinheiten besteht, kann gezielt Studenten ansprechen. Eine freie Wohnung wird dann nicht in irgendeiner Tageszeitung, sondern in einem lokalen studentischen Magazin wie etwa der kostenfreien Uni-Zeitung angeboten. Es macht dabei Sinn, Interessenten eine Kontaktmöglichkeit über das Internet zu geben und dabei aufzufordern, sich in einen Newsletter einzutragen. Auf diese Weise werden im Laufe der Zeit zielgruppenrelevante Kontakte generiert. Im besten Fall kann durch das Versenden eines einzelnen Newsletters in der Zukunft dann bereits ein geeigneter Nachmieter gefunden werden.

Wer hingegen ein sehr hochpreisiges und exklusives Objekt vermarkten will, ist mit einer Präsenz in lokalen Golf-Zeitungen etc. besser aufgehoben. Jede Anzeige und jeder werbliche Kontakt sollte dabei so viel Aufmerksamkeit wie möglich erzeugen und zudem speziell die gewünschte Zielgruppe ansprechen. Objektmarketing kann mit einem kleinen Budget oder auch ganz ohne Geldeinsatz erfolgen, sodass es sich auch für Eigentümer von einem einzigen Objekt lohnt, weil dieses dann dauerhafter und besser vermietet werden kann.

Bei einer Zinsprogression wird im Darlehensvertrag vereinbart, dass zunächst ein geringerer Zinssatz gilt, der dann im Zeitverlauf jedoch stark ansteigt. Der Kreditnehmer holt bei Finanzierungen mit einer Zinsprogression den Zinssatz, den er zunächst einspart, also später auf. Eine Zinsprogression kann grundsätzlich in jedem Darlehensvertrag vereinbart werden, findet sich in der Praxis aber relativ selten. Nur wenige Anbieter machen von dem Modell Gebrauch. Es ist dann in der Regel an jüngere Kreditnehmer gerichtet. Diese sollen die Möglichkeit haben, auch kurz nach dem Einstieg ins Erwerbsleben mit einer Immobilienfinanzierung zu beginnen.

Bei einem geringeren Darlehenszins besteht ein größerer Teil der Annuität aus Tilgung und weniger aus Zins, sodass diese Variante für viele Kreditnehmer attraktiv erscheint, was aus Sicht der Banken wiederum verkaufsfördernd wirkt. Da die Zinsprogression jedoch eine Verpflichtung des Kreditnehmers darstellt, die in jedem Fall erfüllt werden muss, handelt es sich bei einem Zinsaufschub eigentlich nur um eine Umbuchung der Lasten in die Zukunft. Eine tatsächliche Ersparnis findet bei dem Modell nicht statt. Um die effektiven Kosten eines Kredites mit Zinsprogression mit denen eines gewöhnlichen Darlehens zu vergleichen, kann der Margenbarwert herangezogen werden. Dieser gibt Aufschluss über den Rohgewinn der Bank, den diese bei der Finanzierung hat. Er kann bei einem Kredit mit einer Zinsprogression leicht deutlich höher ausfallen als es bei einer Finanzierung ohne dieses Merkmal der Fall ist. Die Banken nutzen dabei gerne die Unerfahrenheit von Verbrauchern aus, denen die Einschätzung der Gesamtkosten eines Darlehens ausschließlich anhand des effektiven Jahreszinses erfahrungsgemäß schwer fällt. Der Margenbarwert kann dabei helfen, die Vergleichbarkeit zu gewährleisten.

Grundsätzlich sollte sich jeder, der ein Darlehen mit einer Zinsprogression in Erwägung zieht, fragen, warum die Zinslast in die Zukunft geschoben werden muss und warum die komplette Rate inklusive vollem Zinssatz nicht sofort machbar ist. Bei objektiver Betrachtung werden viele zu dem richtigen Schluss kommen, dass eine Umschichtung des Kapitaldienstes auf spätere Zahlungszeitpunkte weniger günstig ist und es sich anbietet, mit der Finanzierung noch einige Zeit zu warten.

Das Marktpreisrisiko bezeichnet das Risiko von ungünstigen Preisentwicklungen am Immobilienmarkt, die gegen die Interessen des Eigentümers wirken können. So kann es geschehen, dass eine Immobilie fünf Jahre nach ihrem Erwerb deutlich an Wert verloren hat, weil der Immobilienmarkt eine schwache Entwicklung genommen hat. Will der Eigentümer dann das Objekt veräußern, muss er Abschläge auf den von ihm selbst entrichteten Kaufpreis vornehmen. Je nach Umfang des Preisrutsches und dem bei der Finanzierung eingesetzten Eigenkapitalanteil kann es im schlimmsten Fall dazu kommen, dass der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die offenen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank zu begleichen. Der Eigentümer muss dann nach der Veräußerung entweder andere Vermögenswerte zur Deckung der Schulden aufbringen oder sich mit der Bank auf eine nicht grundpfandrechtlich besicherte Anschlussfinanzierung einigen. Ist beides nicht möglich, droht ein gerichtliches Mahnverfahren inklusive Schufaeintrag und ggf. Insolvenzanmeldung.

Das Marktpreisrisiko betrifft grundsätzlich jeden, der ein Objekt erwirbt, weil die Preisentwicklung am Immobilienmarkt nicht vorhersehbar ist. Der deutsche Immobilienmarkt zeigte sich in der Vergangenheit allerdings relativ stabil und blieb zumindest auf breiter Front von größeren Preisstürzen verschont. In anderen Ländern, vor allem in den USA, in GB und in Spanien, gab es allerdings größere Probleme. Die Preise von Wohnimmobilien gaben dort in den Jahren von 2007 bis 2009 teilweise um 50 Prozent nach. Der Grund war hier in einer Blasenbildung zu sehen, die ihre Ursache in einer zu lockeren Geldpolitik der US-Notenbank und einem falschen Anreizsystem in den Geschäftsbanken hatte. Viele Eigentümer fanden sich plötzlich auf der Straße wieder.

Besonders bedroht von den Auswirkungen des Marktpreisrisikos waren jene, die einen großen Fremdkapitalanteil bei ihrer Finanzierung genutzt und sich damit hoch verschuldet hatten. Eine solide Eigenkapitalbasis gilt deshalb nicht erst seit der Finanzmarktkrise und dem Zusammenbruch einiger Immobilienmärkte als bester Schutz gegen die Auswirkungen des Marktpreisrisikos.