Die Entscheidung über den Kauf einer Immobilie wird nicht von heute auf morgen getroffen. Die meisten Familien, die ein Eigenheim erwerben möchten, lassen sich viel Zeit. Kein Wunder, schließlich sind im Vorfeld gleich mehrere Fragen zu klären. Unter anderem muss geklärt sein, ob sich der Haushalt den Erwerb einer Immobilie tatsächlich leisten kann. Weiterlesen
Der Erwerb eines Eigenheims hat enorme finanzielle Auswirkungen. Viele Bauherren und Käufer meinen, diese würde ausschließlich mit der Baufinanzierung in Verbindung stehen. Dies ist jedoch falsch, die tatsächlichen Auswirkungen auf die privaten Finanzen sind deutlich größer. Es gibt eine ganze Reihe an Aspekten, die zu beachten sind. Wie bei der Baufinanzierung ist auch dort eine Optimierung möglich. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Bereiche zusammengetragen und geben praktische Finanztipps. Weiterlesen
Bei der Immobilienfinanzierung können angehende Darlehensnehmer zwischen verschiedenen Darlehensarten wählen. Je nach Darlehensart gelten für den Zinssatz ganz unterschiedliche Bedingungen. Die Zinsbindung kann vergleichsweise kurz oder auch lang bemessen sein. Wegen der Planungssicherheit ist die Mehrheit der Darlehensnehmer gut damit beraten, auf Darlehen mit langer Zinsbindung zu setzen.
Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der Zinssatz des Darlehens fixiert ist. Während dieses Zeitraums kann der Zinssatz nicht verändert werden – weder durch den Darlehensnehmer noch durch die Bank.
Für den Darlehensnehmer ist dies ein großer Vorteil: Dank des festen Zinssatzes ist die finanzielle Belastung, die aus dem Immobiliendarlehen resultiert, exakt vorherzusehen. Damit sorgt eine Zinsbindung vor allem für eines, nämlich Planungssicherheit. Darlehensnehmer wissen genau, wann und in welcher Höhe die Zinsen ihrer Darlehen fällig werden.
Das klassische Hypothekendarlehen ist an eine Zinsbindung gekoppelt. Die Dauer der Zinsbindung kann vom Darlehensnehmer beeinflusst werden. Die meisten Banken bieten ihre Darlehen mit verschiedenen Zinsbindungen an. Typische Zinsbindungszeiträume sind 5, 10, 15 und 20 Jahre.
Welcher Zeitraum am besten ist, lässt sich verallgemeinert nur schwer sagen. In Zeiten hoher Hypothekenzinsen kann eine kurze Zinsbindung von Vorteil sein, weil die Zinsen womöglich fallen und sich im Anschluss die Möglichkeit eröffnet, eine günstigere Finanzierung fortzusetzen. In Zeiten günstigen Baugeldes entscheiden sich Bauherren und Immobilienkäufer besser für Darlehen mit langer Zinsbindung, damit sie von ihrem niedrigen Zinssatz möglichst lange profitieren. Beim so genannten Volltilgerdarlehen gilt der Zinssatz bis zur vollständigen Rückzahlung.
Eine Besonderheit herrscht bei den Bauspardarlehen vor. Es gibt viele Bauspardarlehen, bei denen der Zinssatz dauerhaft und damit bis zum Ende der Finanzierung fixiert ist. Hierdurch ist maximale Planungssicherheit garantiert. Allerdings sollten Bausparer vor der Darlehensaufnahme genau hinsehen. Zunehmend mehr Bausparkassen bieten Darlehen an, deren Zinsbindung nicht bis zum Ende des gesamten Finanzierungszeitraums gilt.
Abschließend sei noch angemerkt, dass es auch Immobiliendarlehen gibt, die keiner Zinsbindung unterliegen. In solchen Fällen setzen die Banken auf eine variable Verzinsung, die in Abständen von drei oder sechs Monaten an die Marktkonditionen angepasst werden. Wegen des erhöhten Risikos ist diese Variante nur bei sehr kurzen Finanzierungszeiträumen, wie beispielsweise bei einer Zwischenfinanzierung, zu empfehlen.
Andernfalls ist es meist besser, sich für ein Darlehen mit festgeschriebenem Zinssatz zu entscheiden. Die Zinsbindung verspricht Sicherheit, vor allem wenn sie für 15 Jahre oder länger gilt. Zwar kann eine längere Zinsbindung einen etwas höheren Darlehenszins zur Folge haben, doch in Anbetracht der zusätzlichen Zinssicherheit ist diese Entscheidung meist gut vertretbar. Im Übrigen ist eine lange Zinsbindung bei fallenden Marktzinsen nicht nachteilig, denn aufgrund des gesetzlich verankerten Sonderkündigungsrechts ist ein Ausstieg nach zehn Jahren möglich – ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen.
Bei der Immobilienfinanzierung gibt es kein festes Schema. Dies trifft ganz besonders für die Wahl des Darlehens zu. Die Mehrheit der angehenden Eigenheimbesitzer finanziert zwar mittels Annuitätendarlehen, jedoch existieren weitere Darlehensformen. Weil sich die Mehrheit der angehenden Darlehensnehmer damit überhaupt nicht auskennt, möchten wir mit dem heutigen Beitrag einen Überblick verschaffen. Insgesamt wird zwischen den folgenden vier Darlehensformen unterschieden. Weiterlesen
Eigenheimrentendarlehen sind Immobilienfinanzierungen, die mit der staatlich geförderten Riester-Rente kombiniert werden. Die Riester-Rente kann seit dem Jahr 2008 auch zur Tilgung von Immobilienkrediten genutzt werden. Voraussetzung ist, dass das Objekt der Selbstnutzung durch den Eigentümer dient und dieser Anspruch auf die Zulage hat. Anspruch auf die Zulage besteht, wenn der Kreditnehmer in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlt oder zumindest dem Grunde nach rentenversicherungspflichtig ist. Das gilt insbesondere für Arbeitnehmer. Um den Anspruch auf die Förderung zu erwerben, müssen jährlich vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag einbezahlt werden. Maximal müssen 2.100 Euro im Jahr eingezahlt werden. Die Förderung setzt sich aus einer Grund- und einer Kinderzulage zusammen. Die Grundzulage beträgt 154 Euro im Jahr. Für jedes kindergeldberechtigte Kind werden weitere 185 Euro gezahlt. Kinder, die nach dem Jahr 2007 geboren wurden, berechtigen zu 300 Euro im Jahr. Die Einzahlungen können als Sonderausgabe geltend gemacht werden. Sofern diese Geltendmachung die Zulage übersteigt, wird die Zulage nicht gezahlt. Welche Art der Förderung günstiger ist, setzt das Finanzamt fest.
Bei Eigenheimrentendarlehen werden die Einzahlungen in den Vertrag nebst der Zuschüsse direkt zur Tilgung des Kredits genutzt. Auf einem sogenannten Wohnförderkonto wird der Vertrag hypothetisch weitergeführt. Die Einzahlungen werden mit 2,0 Prozent im Jahr verzinst. Die Fortführung ist im späteren Vertragsverlauf von Bedeutung: Geht der Eigenheimrentenvertrag in die Auszahlungsphase über, besteuert das Finanzamt die hypothetische Rente in voller Höhe mit dem persönlichen Steuersatz des Vertragsinhabers. Stehen keine Vertragsguthaben mehr zur Verfügung, weil alle Mittel im Rahmen des Eigenheimrentendarlehens verwendet wurden, muss der Vertragsinhaber Zahlungen an das Finanzamt leisten. Dies impliziert, dass keine Leistungen mehr zur Verfügung stehen, die zur Deckung des Lebensunterhaltes im Ruhestand genutzt werden können. Wer sich für ein Eigenheimrentendarlehen entscheidet, sollte dies berücksichtigen und ggf. weitere Maßnahmen für die Altersvorsorge treffen.
Immobiliendarlehen dienen zur Finanzierung von Immobilien, die zur Selbstnutzung durch den Eigentümer ebenso bestimmt sein können wie zur Vermietung an Dritte. Die Laufzeit von Immobiliendarlehen ist häufig sehr lang und kann sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken. Immobiliendarlehen werden anders als Konsumkredite durch die finanzierte Immobilie besichert: Die Bank, die das Darlehen vergibt, wird als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Zinssätze von Immobilienkrediten liegen deshalb unter denen anderer Finanzierungen. Sie richten sich nach dem Eigenkapitalanteil und dem allgemeinen Zinsniveau bei Aufnahme des Kredits.
Immobiliendarlehen können wahlweise variabel verzinst oder mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet werden. Bei variabel verzinsten Darlehen wird der Zinssatz auf der Grundlage einer Zinsreferenz an die Marktentwicklung angepasst. Als Referenzzinssatz kann beispielsweise der EURIBOR dienen. Wird ein Immobiliendarlehen mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet, ändert sich der Zinssatz bis zu deren Ende nicht. Dies bietet dem Kreditnehmer Sicherheit im Hinblick auf die Kosten der Finanzierung. Für diese Sicherheit muss allerdings fast immer ein Aufschlag auf den Zinssatz in Kauf genommen werden, der umso größer ausfällt, je länger die Laufzeit des Kredits ist. Darlehen mit variabler Verzinsung können vom Kreditnehmer jederzeit gekündigt werden, wenn der Zinssatz angepasst wird. Bei Krediten mit Zinsfestschreibung ist eine Kündigung auf nicht vertraglicher (d.h. gesetzlicher) Grundlage nicht möglich. Eine Ausnahme besteht nach zehn Jahren: Dann kann die Kündigung erfolgen.
Im Fall einer Kündigung des Kredits durch den Darlehensnehmer ist der valutierende Kreditbetrag in einer Summe zurückzuzahlen. Im Darlehensvertrag können allerdings Sonderzahlungen vereinbart werden. Die Bank kann Kredite kündigen, wenn der Kreditnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt und in einen dauerhaften Zahlungsrückstand gerät.
Immobiliendarlehen werden von Banken und Sparkassen vergeben. Darüber hinaus finanzieren öffentliche Institute wie etwa die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau den Erwerb von Immobilien. Die Kreditanstalt vergibt Darlehen über Banken und Sparkassen und subventioniert diese teilweise durch Mittel des Bundeshaushaltes.
Das Darlehensausfallrisiko beschreibt das aus Sicht einer Bank bestehende Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers. Im Bankjargon wird häufig auch vom Adressausfallrisiko gesprochen. Das Darlehensausfallrisiko kann in zwei Dimensionen unterteilt werden. Zunächst ist es für die Bank von Bedeutung, ob ein Kredit vom Kreditnehmer vertragsgemäß bedient wird. Dazu gehört die fristgerechte Zahlung aller anfallenden Raten. Kann der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen – etwa wegen Arbeitslosigkeit oder Überschuldung – fällt ein Immobilienkredit nicht zwingend aus. Da die finanzierte Immobilie als Sicherheit hinterlegt ist (die Bank ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen), kann die Bank im Fall eines Zahlungsverzugs den Kredit kündigen und die Immobilie verwerten. Dies geschieht häufig im Rahmen einer Zwangsversteigerung, die vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt wird. Reichen die Erlöse aus dieser Maßnahme nach Abzug der Kosten aus, um die offenen Forderungen der Bank zu decken, fällt der Kredit trotz der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers nicht aus. Das Darlehensausfallrisiko der Bank ist deshalb stark verknüpft mit dem Eigenkapitalanteil der Finanzierung: Je größer dieser ausfällt, desto geringer ist das Risiko. Aus diesem Grund fallen auch die Zinsen deutlich günstiger aus, wenn der Eigenkapitalanteil hoch ist. Als kritischer Wert gilt ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent: Bei darüber hinausgehenden Finanzierungsanteilen erheben die meisten Banken Zuschläge, die umso höher ausfallen, je mehr Fremdkapital der Kreditnehmer benötigt. Besonders hoch ist das Darlehensausfallrisiko deshalb bei Vollfinanzierungen, bei denen 100 Prozent der Investitionskosten und ggf. auch die Erwerbsnebenkosten und weitere Gegenstände finanziert werden.
Kreditnehmer haben ein direktes Interesse am Darlehensausfallrisiko ihres Finanzierungspartners und kommen umso günstiger weg, je mehr Eigenmittel aufgebracht werden können. Es macht deshalb Sinn, so früh wie möglich mit regelmäßiger Ersparnisbildung zu beginnen. Dies kann über Bau- und Banksparpläne ebenso geschehen wie mittels Wertpapieren. Kreditnehmer mit viel Eigenkapital und einer auch ansonsten guten Bonität haben darüber hinaus bessere Chancen bei Preisverhandlungen.
Als Folgekosten werden im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen alle Kosten und Ausgaben verstanden, die durch ein Objekt verursacht werden. Dazu zählen verschiedene Posten. Direkt beim Erwerb werden die Erwerbsnebenkosten fällig, die sich aus den Notarkosten, der Maklercourtage und der Grunderwerbssteuer zusammensetzen. In der Summe machen die Erwerbsnebenkosten etwa acht Prozent des Kaufpreises aus. Dieses Geld muss in der Regel vollständig aus Eigenmitteln aufgebracht werden und wird von der darlehensgebenden Bank nicht dem Eigenkapitalanteil zugerechnet. Weitere Folgekosten entstehen durch die Grundsteuer, die von den Kommunen erhoben wird und unterschiedlich hoch ausfällt. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, richtet sich unter anderem nach der Größe des Objektes und dem in der jeweiligen Kommune geltenden Steuersatz. Eigentümer müssen darüber hinaus mit Sanierungs- und Modernisierungsbedarf rechnen, der am besten in Form einer monatlichen Rücklage auf ein separates Konto berücksichtigt wird. Wie teuer Sanierungen werden, richtet sich nach deren Umfang – und damit maßgeblich nach dem Alter der Immobilie. Je älter ein Objekt ist, desto höher ist der laufende Aufwand für Instandsetzungsmaßnahmen. Diese Folgekosten werden in der Praxis oft unterschätzt, weil die Abnutzung des Objekts schleichend vor sich geht und oft gar nicht sichtbar ist. Dies kann im schlimmsten Fall ernsthafte Konsequenzen haben: Steht trotz des entsprechenden Bedarfs nicht das notwendige Geld für Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung, verliert das Objekt an Wert.
Die Folgekosten einer Immobilie sollten schon bei der Finanzierungskonzeption berücksichtigt werden. Laufende Rücklagen für Reparaturen und Instandsetzungen sollten ins Budget ebenso eingeplant werden wie die Kosten für Versicherungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Objekt stehen. Dazu zählen insbesondere die Wohngebäudeversicherung und die Eigentümerhaftpflicht. Die Policen schützen den Eigentümer gegen Schäden am Objekt und Schäden, die Dritte im Zusammenhang mit der Immobilie erleiden. In der Summe sollte für die laufenden Kosten nach der Entrichtung der Erwerbsnebenkosten ein Posten im Umfang von 1 bis 1,5 Prozent des Verkehrswertes jährlich eingeplant werden.
Der Mietvorteil spielt bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilienfinanzierung eine Rolle. Die Alternative zum Erwerb eines Eigenheimes ist ein Mietverhältnis. Anstelle der monatlichen Kreditraten fällt dann Miete an. Bei Kalkulation im Hinblick auf die günstigere dieser beiden Alternativen wird der Mietvorteil als Kostenersparnis angesetzt. Dabei werden häufig Fehler begangen. Der Mietvorteil besteht ausschließlich aus den Kosten, die nicht auch Eigentümer tragen müssen. Im Wesentlichen handelt es sich also um die Kaltmiete. Nebenkosten wie Heizung und Warmwasser fallen auch bei selbstgenutzten Immobilien laufend an, sodass hier keine tatsächliche Ersparnis vorliegt.
Der Mietvorteil ist nicht einfach zu berechnen, da es sich bei Immobilienfinanzierungen um Vorhaben mit sehr langfristigem Horizont handelt. Bei der Kalkulation sollte von einem moderaten Anstieg der Mieten ausgegangen werden. Je nach Region sind etwa ein bis zwei Prozent Mietsteigerung im Jahr realistisch. In einigen Regionen kann dies allerdings aller Voraussicht nach nicht realisiert werden. Die kumulierte Miete wird dann mit der Summe der Raten verglichen, die für die Immobilienfinanzierung aufgebracht werden müssen. Dabei ist zu beachten, dass die Kreditraten nach der Tilgung des Darlehens enden. Der Mietvorteil besteht dann allerdings weiter: Es ist kalkulatorisch davon auszugehen, dass der Eigentümer ohne Immobilie bis an sein Lebensende in einem Mietverhältnis gewohnt hätte. Deshalb spielt bei der Bemessung des Mietvorteils auch das persönliche Lebensalter eine Rolle. Je älter der Käufer beim Erwerb seines Objektes ist, desto geringer ist rein statistisch betrachtet seine verbleibende Lebenserwartung. Dadurch reduziert sich auch der Mietvorteil. Umgekehrt gilt folgerichtig, dass junge Käufer in größerem Umfang profitieren. In diesem Zusammenhang darf allerdings auch nicht vergessen werden, dass Immobilien mit zunehmendem Alter auch in wachsendem Umfang sanierungsbedürftig werden. Ob der Mietvorteil so groß ausfällt, dass sich die Finanzierung eines Eigenheims lohnt, kann letztlich nie sicher vorhergesagt werden, weil zu viele Variablen dafür verantwortlich sind.
Hypothekenkredite können unter bestimmten Umständen von der Bank oder dem Kreditnehmer gekündigt werden. Der Kreditnehmer hat bei variabel verzinsten Darlehen immer das Recht zur Kündigung, wenn der Zinssatz angepasst wird. Die Kündigung muss dann schriftlich binnen einer angemessenen Frist erfolgen. Bei Darlehen mit Zinsbindung besteht grundsätzlich kein Kündigungsrecht für den Kreditnehmer. Eine Kündigung muss von der Bank nur dann angenommen werden, wenn zehn Jahre seit der Auszahlung vergangen sind und die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Ansonsten muss die Bank der Kündigung nur dann zustimmen, wenn die mit dem Kredit finanzierte Immobilie veräußert wird. In diesem Fall steht dem Kreditnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
Wird die Immobilie veräußert, darf die Bank bei einer Hypothekenkündigung dennoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Deren Höhe darf jedoch nicht willkürlich festgelegt werden. Die Bank muss vielmehr einige Regeln beachten. So darf etwa nicht der Zinssatz für Bundesanleihen als Grundlage für den Wiederanlagezins herangezogen werden. Bindend ist der Zinssatz für Pfandbriefe. Dieser liegt regelmäßig höher, sodass der Schaden der Bank und mit ihm die Vorfälligkeitsentschädigung niedriger ausfällt. Darüber hinaus muss die Bank es berücksichtigen, wenn der Kreditvertrag die Möglichkeiten kostenfreier Sondertilgungen vorsah. Bei der Bemessung der Entschädigung ist dann davon auszugehen, dass alle diese Optionen vom Kreditnehmer genutzt worden wären. Auch darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung für Teile des Darlehens in Rechnung stellen, die länger als zehn Jahre von der Auszahlung entfernt liegen.
Erfolgt die Hypothekenkündigung ohne Verkauf der Immobilie und vor Ablauf von zehn Jahren, kann die Bank die Zustimmung ohne Begründung verweigern. Stimmt sie der Kündigung dennoch zu, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung praktisch frei bestimmt werden. Der Gesetzgeber schreibt lediglich vor, dass die guten Sitten nicht verletzt werden dürfen. Um hohe Kosten bei der Darlehenskündigung zu vermeiden, sollten Kreditnehmer schon bei der Aufnahme des Darlehens auf flexible Sondertilgungsmöglichkeiten achten.